Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Москве

Здравствуйте, уважаемые посетители. В данной статье пойдёт разговор о том, Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно в Москве. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Приятного чтения

Законодательство

Перепланировка жилья регулируется гл. 4 ЖК РФ, Градостроительным кодексом региональными и федеральными нормативно—правовыми актами.

Например:

  • Приказ Минстроя Российской Федерации № 937 от 25.12.2015;
  • Постановление Правительства Москвы № 508—ПП от 25.10.2011;
  • Правительственное постановление № 883—ПП от 15.11.2005.

Административная ответственность за самовольное проведение ремонтно-строительных работ предусмотрена ст. 7.21 КоАП РФ.

Если получен отказ

В документе, выдаваемом Жилищной инспекцией после рассмотрения заявления, всегда указываются причины отказа и ссылки на нормативно-правовые акты, которые были нарушены.

Придется устранить перечисленные причины и заново подавать заявление и пакет документации.

Если в административном порядке узаконить изменения не удалось можно обратиться в суд.

Видео: «Перепланировка по закону: правила и нормы»

Сроки

Документы выдаются собственнику в установленные законодательством сроки.

  1. Жилищной инспекцией заявление рассматривается в течение 45 рабочих дней, дополнительно предоставляется 3 дня на то, чтобы уведомить заявителя о принятом решении. Если подача заявления с приложенным пакетом документов осуществляется через МФЦ, то срок рассмотрения начинается с момента их передачи в Жилищную инспекцию.
  2. На проведение ремонта отводится 4 месяца.
  3. Акт выполненных работ выдается собственнику недвижимости в течение 10 дней после проведения всех замеров.
  4. Изготовление в БТИ нового техпаспорта на жилье занимает около двух недель.
  5. Новый кадастровый паспорт выдается в течение 5 дней с момента обращения.
  6. Если в Жилищной инспекции отказали в выдаче разрешения на проведение работ, то собственник недвижимости может в 3 месячный срок обжаловать решение, подав иск в суд.
  7. Постановление суда вступает в силу в течение 30 дней с момента принятия решения, именно столько времени отводится истцу на то, чтобы подать апелляцию в вышестоящие инстанции.

Видео: «Перепланировка без неприятностей»

Последовательность действий

Оптимальный вариант — получить разрешение на проведение ремонтно-строительных работ в уполномоченных органах до начала ремонта.

Последовательность действий при предварительном согласовании перепланировки:

  1. подготовка плана в Жилищной инспекции и получение разрешения на проведение работ;
  2. ремонт;
  3. проверка квартиры сотрудниками Жилищной инспекции и вынесение решения (составляется акт приемки работ);
  4. акт приемки служит основанием для внесения изменений в техпаспорт на недвижимость и получение нового кадастрового паспорта.

Уже сделанную перепланировку можно согласовать в административном и судебном порядке, но оба способа являются затратными и не гарантируют положительного исхода. Собственнику придется заплатить штраф, так как имело место нарушение законодательства и существует вероятность получения предписания вернуть квартиру в исходное состояние.

Узаконить перепланировку, если она уже сделана, можно посредством следующих действий:

  1. подготовка пакета документации для Жилищной инспекции;
  2. проведение согласования по факту выполненных ремонтно-строительных работ;
  3. внеплановая инвентаризация помещений техником БТИ и получение нового техпаспорта на квартиру;
  4. внесение изменений в кадастровый паспорт;
  5. получение нового свидетельства права собственности на недвижимость (если площадь квартиры изменилась после перепланировки).

Понятия

Понятие перепланировки раскрывается в гл. 4 ЖК РФ, ст. 26.

Перепланировка — это изменения конфигурации помещений, которые требуют обязательного внесения в технический паспорт на жилище.

Когда необходимо согласовать

С заявлением о законности изменений в Жилищную инспекцию следует в любых случаях перепланировки.

Самые частые случаи обращения:

  • демонтаж встроенного шкафа, отметка о котором имеется в техпаспорте на квартиру;
  • снос ненесущих перегородок;
  • увеличение или уменьшение площади коридора (холла);
  • демонтаж балконной двери.

Узнать, нужно ли согласовывать проведенные работы поможет обращение в отдел архитектуры районной администрации или в Жилищную инспекцию.

Если произведено самовольное переустройство

Перепланировка и переустройство считается самовольным, если работы выполнены без предварительного получения разрешения на них.

Ответственность

  • За проведение перепланировки без предварительного согласования с уполномоченными органами предусмотрена административная ответственность в соответствии со ст. 7.21 КоАП РФ.
  • Если в результате проведения ремонтно-строительных работ был нанесен значительный материальный ущерб или пострадали люди, то может наступить уголовная ответственность и тюремное заключение на срок от трех до двенадцати лет.

Последствия 

  • В соответствии со ст. 26 ЖК РФ перепланировка должна быть согласована с уполномоченными органами (Жилищной инспекцией).
  • Если ремонтно-строительные работы проведены самовольно, то собственнику недвижимости грозит административная ответственность и штраф в размере 2—2,5 тыс. рублей (ст. 7.21 КоАП РФ).
  • Кроме того, инспектор Жилищной инспекции вручит предписание о возвращении жилью первоначального вида.

При игнорировании требований Жилищной инспекции последствия могут быть еще серьезнее — вплоть до выселения из квартиры и продажи ее с торгов.

Что считается перепланировкой в квартире? Узнайте тут.

Сколько стоит перепланировка квартиры в БТИ? Читайте далее.
Перепланировка квартиры — трудоемкая и сложная процедура, которая зависит от множества факторов.

Серьезные изменения требуют наличия специальных знаний, если планируется самостоятельное узаконивание выполненных работ.

Поэтому в некоторых случаях лучше оплатить посреднические услуги и получить результат, сохранив при этом нервы и сэкономив время.

Что можно делать без разрешения

Согласовывать нужно далеко не все работы, многие можно проводить без разрешения уполномоченных госорганов:

  • установка антенн снаружи здания;
  • косметический ремонт;
  • монтаж кондиционера;
  • установка встроенных шкафов;
  • изменение местоположения электрической плиты на кухне;
  • замена покрытия на полу.

Виды

Существует два вида перепланировки: простая и сложная. Процедура узаконивания их различается.

К простой перепланировке относятся работы:

  • перестановка сантехнического оборудования и плит на кухне;
  • демонтаж ненесущих стен;
  • сооружение перегородок;
  • изменение конфигурации проемов.

Подобные ремонтно—строительные работы нельзя отнести к масштабному переустройству, но они должны проводиться в соответствии с правилами технической безопасности.

Простая перепланировка нуждается в согласовании с государственными органами и регистрировании изменений. После получения разрешения на ремонтно-строительные работы и их проведения результаты должны быть отражены в техпаспорте на жилье.

Работы, которые относятся к сложной перепланировке:

  • снос стен;
  • перенос кухонного помещения;
  • увеличение площади жилища за счет ликвидации подсобных помещений;
  • устройство еще одного санузла;
  • изменение местоположения коммуникаций;
  • манипуляции с несущими конструкциями и объединение смежных комнат.

К проведению таких работ нужно тщательно подготовиться, так как если их признают недопустимыми, собственнику грозит штраф и предписание вернуть жилище в исходный вид.

Обращение в суд

Узаконивать перепланировку через суд придется, если получить разрешение в административном порядке не удалось.

Будет вынесено положительное решение, если истцом представлены доказательства безопасности перепланировки для остальных жильцов дома и самого здания. На основании решения суда выдается новый технический и кадастровый паспорт, а также свидетельство о праве собственности на недвижимость.

Документы, которые необходимо предоставить в суд:

  • квитанция об уплате госпошлины;
  • свидетельство права собственности на недвижимость или договор соцнайма;
  • поэтажный план, экспликация помещений, техпаспорт на жилье (все документы можно взять в БТИ);
  • проект или эскиз перепланировки;
  • заключение СЭС;
  • отказ Жилищной инспекции;
  • заключение МЧС;
  • заключение независимого эксперта о возможности проведения перепланировки и безопасности работ;
  • документы, обосновывающие требования истца.

После того как иск и документы поданы в суд, назначается дата разбирательства.

Может быть назначена судебная экспертиза, которая подтвердит соответствие выполненных работ действующим правилам и нормам.

Положительное решение суда служит основанием для выдачи нового техпаспорта на квартиру, отрицательное можно обжаловать в месячный срок.

Как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно

Перед тем, как узаконить перепланировку квартиры в 2021 году самостоятельно, необходимо разработать проект или эскиз будущего ремонта.

Для этого потребуется обратиться в проектную организацию, имеющую допуск СРО.

Фото: свидетельство о допуске к работам

Оформляя заказ на создание проекта нужно предоставить техпаспорт жилища, экспликацию помещений, поэтажный план и формы 5 и 1-А (берутся в БТИ).

Согласование может проводиться по проекту или по эскизу (в уведомительном порядке).

По эскизу можно согласовать работы, которые не затрагивают несущие стены или не изменяют функциональное назначение помещений. Не понадобятся подписи представителей специальных служб и особое оформление перепланировки.

Разработка проекта обязательна, если планируется:

  • манипуляции с несущими стенами;
  • сооружение тяжелых перегородок;
  • замена газовой плиты на электроплиту;
  • изменение слоев пола;
  • перенос помещения.

Потребуется согласование проекта с МЧС и СЭС, домоуправлением, автором здания.

Куда обратиться

Для того чтобы узаконить перепланировку необходимо знать с чего начать процедуру.

Первоначально следует обратиться в Жилищную инспекцию или БТИ по месту нахождения жилища.

Через Жилинспекцию

В Москве желающие сделать перепланировку жилья обращаются с соответствующим заявлением в Жилищную инспекцию по месту нахождения недвижимости.

Сотрудники принимают заявление с приложенным к нему пакетом документации и консультируют владельца квартиры по вопросу, как узаконить перепланировку квартиры самостоятельно.

Через БТИ

При обращении в БТИ для получения нового технического паспорта на недвижимость необходимо вместе с заявлением подать документы:

  • договор соцнайма или свидетельство о праве собственности на жилище;
  • письменное согласие собственников недвижимости (если их несколько) или проживающих в квартире;
  • план БТИ;
  • техплан.

Для составления нового техпаспорта на объект приедет техник БТИ и сделает требующиеся замеры.

Какие нужны документы

Для согласования перепланировки потребуется собрать пакет документации:

  • заявление;
  • техпаспорт БТИ;
  • договор с проектной фирмой о выполнении работ и их техническом контроле;
  • техзаключение о возможности проведения перепланировки;
  • выписка из домовой книги;
  • согласие всех проживающих в квартире (в письменной форме).

Если квартира в ипотеке

В жилье, приобретенном в ипотеку можно делать перепланировку только после получения разрешения от банковской организации, выдавшей кредит.

Многие ипотечные договоры изначально включают пункт, запрещающий проведение масштабных изменений в жилище до полного погашения суммы кредита.

Это связано с тем, что в результате ремонтно-строительных работ стоимость квартиры может снизиться.

Банк—кредитор может одобрить проведение перепланировки, если в результате стоимость жилья вырастет и заемщик представит доказательства безопасности планируемых работ.

Самовольно делать подобный ремонт не стоит, так как сотрудник банка имеет право раз в год посещать квартиру, купленную в ипотеку и при обнаружении перепланировки неприятностей не избежать.

Стоимость услуг

В Москве стоимость разработки проекта варьирует от 30 до 150 тыс. рублей и более. Цена зависит от количества и сложности ремонтно-строительных работ.

Примерная стоимость узаконивания перепланировки

Вид работ Стоимость, рублей
Первичное обращение в БТИ 600
Внесение изменений в техпаспорт на недвижимость 1200—1800 (в зависимости от региона)
Рассмотрение заявления на перепланировку банком, если квартира в ипотеке 2000—5000
Госпошлина при обращении в суд 300
Штраф за самовольную перепланировку 2000—2500
Разработка проекта 15000—150000
Создание эскиза От 3000
Новый кадастровый паспорт От 50 (для физлиц)

Специалисты имеют большой опыт узаконивания перепланировки, их услуги по обследованию жилища, анализу произведенных работ и оценке возможности согласования будут стоить:

  • возведение ненесущих перегородок и устройство в них проемов — 30—50 тыс. рублей;
  • увеличение санузла за счет коридора, соединение комнаты и кухни — 60—100 тыс. рублей;
  • манипуляции с несущими стенами — от 100 тыс. рублей.

Зачем это нужно

Официальное оформление перепланировки необходимо для того, чтобы все изменения были внесены в техническую документацию на недвижимость.

Это позволит избавиться от сложностей при дарении, передаче в наследство, продаже или оформлении в качестве залога при получении кредита.

За самовольно сделанную перепланировку собственнику недвижимости придется отвечать по закону.

В некоторых случаях ремонтно-строительные работы могут представлять опасность для всего здания, ухудшать условия проживания в соседних квартирах, стать причиной аварийных ситуаций.

Сложная перепланировка требует разработки проекта и получения разрешения МЧС и СЭС именно по этим причинам.

Я получил разрешение. Что дальше? 

Начинайте перепланировку! Срок действия разрешения ограничен: всего 12 месяцев. Спустя год он утратит силу независимо от того, реконструировали объект или нет.

Когда работы будут закончены, нужно подтвердить, что вы все сделали в соответствии с проектом. Поэтому придется посетить еще несколько инстанций:

БТИ (бюро технической инвентаризации). Специалист этой организации следит за тем, чтобы внесенные изменения соответствовали проектной документации. При отсутствии замечаний собственнику жилья в течение 10 дней выдается акт приемки.

Кадастровый отдел. Сюда предоставляется полученный в БТИ акт — на его основании делается паспорт жилого объекта, в котором отражается перепланировка помещений. Занимает эта процедура 30 дней.

Управление государственной регистрации кадастра. Здесь регистрируется паспорт и оформляется документ, подтверждающий право собственности.

Как согласовать перепланировку? 

Для получения разрешения на перепланировку вам необходимо принести в жилищную инспекцию:

Документ, подтверждающий право собственности

Технический паспорт жилья

Заявление. Бланк выдадут по месту обращения

Проект или эксиз перепланировки в двух экземплярах. Его можно заказать у строительных или специализированных компаний 

Письменное согласие всех жильцов квартиры на вносимые изменения

Можно подать документы в МФЦ или на сайте Госуслуг, а в Москве на сайте mos.ru. Если дом представляет историческую и культурную ценность, то эти же документы нужно отнести в территориальное отделение Министерства Культуры.

Ответ вам обязаны предоставить в течение 45 дней. Если все оформлено правильно, вы получите разрешение.

Когда нужно согласовывать перепланировку 

Об этом у нас есть отдельная статья. Там рассказано, что можно делать без всяких разрешений, что по договоренности с властями, а что вообще нельзя. Вкратце, разрешение нужно получить, если вы собираетесь:

?

Устанавливать другое оборудование. Например, газовую плиту вместо электрической или душевую кабинку вместо ванны.

?

Менять системы отопления, водоснабжения, газоснабжения и вентиляции.

?

Менять границы помещений, стены, перегородки, оконные и дверные проемы, конструкцию полов

?

Ломать стены и строить перегородки. Делать или, наоборот, заделывать проемы. Да, и если стены не несущие — тоже. Да, даже перегородки из гипсокартона.

?

Менять конструкцию полов, если дом с деревянными перекрытиями.

?

Делать антресоль. Но не больше 40% от площади помещения.

Как уберечь себя от покупки квартиры с незаконной перепланировкой? 

При покупке квартиры юристы рекомендуют проверить, нет ли в выбранной квартире незаконных перепланировок. Для этого можно заказать правовую экспертизу квартиры и самостоятельно сверить планировку с поэтажным планом БТИ. 

Помните, если вы станете новым владельцем квартиры с незаконной планировкой — решать проблемы придется уже самостоятельно.

Что будет, если не узаконить перепланировку?  

Чтобы избежать проблем, лучше не делать перепланировку без предварительного согласования. Рано или поздно всё равно придётся получать разрешение плюс платить штраф. 

Согласно Жилищному Кодексу уже проведенная перепланировка может быть зарегистрирована только через суд.

Что делать, если квартира куплена в ипотеку? 

В этом случае нужно будет получить разрешение банка. Для этого предоставьте:

Одобренный в БТИ план изменений

Согласие от БТИ и управляющей компании

Отчет страховой компании, которая в этом случае должна взять на себя риски ремонтных работ и их последствия

Оценку специалистов по недвижимости, отражающую конечную стоимость жилья после перепланировки

Однако многие банки в ипотечном договоре прописывают запрет на внесение изменений в планировку квартиры. В этом случае изменить жилплощадь в соответствии со своими вкусами можно только после окончательного погашения кредита.

Смотрите, сколько ещё интересного 

Правила безопасности при покупке квартиры

Как получить налоговый вычет после покупки квартиры в ипотеку 

Была ли эта статья полезна?

Полезная рассылка

Подпишитесь на рассылку и получайте свежие материалы из нашего журнала

А если никто не узнает?

Возможно, какое-то время эту перепланировку удастся скрывать. Но если квартиру нужно будет продать, подарить или передать в наследство, приватизировать — изменения надо будет узаконить.

За незаконную перепланировку придется заплатить штраф от 2 000 до 2 500 рублей. Также владельца могут обязать вернуть помещению прежний вид.

Самое суровое наказание за незаконную перестройку — продажа жилья с торгов. Как показывает судебная практика, эта мера наказания применяется исключительно редко и только в том случае, когда собственник жилья наотрез отказывается убрать или узаконить внесенные изменения. 

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: