Как узаконить перепланировку в новостройке

Приветствуем Вас, дорогой посетитель. Мы подготовили для Вас информацию по теме Как узаконить перепланировку в новостройке. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Надеемся, что информация Вам пригодится

Нужно ли согласовывать перепланировку в новой квартире

Стоит сразу обозначить, что практически все действия по переносу и объединению границ внутри квартиры, в том числе новой, осуществляются только на основании разрешения уполномоченных органов и требуют внесения изменений в технический паспорт, исключений мало.

В большинстве случаев узаконить перепланировку квартиры в новостройке вполне реально[1]. Однако процесс получения разрешения на перепланировку имеет много особенностей, о которых нужно знать. Очень важно учесть все нюансы, действовать по порядку и не нарушать требования закона.

Определимся с тем, для чего согласование не нужно. Узаконивать не придется такие работы, как косметический ремонт: покраску стен, переклейку обоев, замену дверей, ламината.

А вот самыми распространенными работами, требующими согласования, можно назвать следующие:

  • совмещение ванной комнаты и туалета;
  • перенос и устройство дополнительного санузла;
  • создание просторных комнат и кухни за счет коридоров;
  • реконструкция перекрытий;
  • перенос дверных проемов.

Часто застройщики делают акцент на том, что в их квартирах так называемая свободная планировка: нет внутренних стен и минимальное количество несущих опор. И многие собственники думают, будто в таком жилье можно сооружать перегородки в любом месте, а вот получать разрешение на такую перепланировку вовсе не обязательно. Расставим все точки над «i»: действительно, собственнику квартиры свободная планировка дает массу возможностей для воплощения дизайнерских фантазий, в том числе связанных с реорганизацией пространства внутри жилья. Но согласовывать изменения в конфигурации помещения необходимо в любом случае, даже если стену планируется не снести, а, наоборот, возвести.

Дело в том, что в проектной документации указываются все существующие границы внутри жилья, в том числе те стены, которые не возвели при сдаче квартиры. При техинвентаризации квартиры БТИ может проверить, соответствуют ли помещения проектам.

Поэтому обнаружить, что перепланировка была сделана самовольно, очень легко — достаточно взглянуть на план жилья в техническом паспорте.

Узаконивать и вносить в техпаспорт нужно и те изменения, которые затрагивают инженерные сети, а также электрическое оборудование или сантехнику. Однако подобное вмешательство будет уже не перепланировкой, а переустройством. Это разные понятия, но порядок согласования изменений будет одинаковым.

Перепланировка квартиры до вступления в право собственности

Оформление документов на квартиру, как это часто бывает, — процесс крайне сложный, растянуться он может на полгода и даже на год. Поэтому было бы разумно и удобно как раз за это время выполнить запланированные работы, а въезжать уже в квартиру с подходящей планировкой.

Но насколько законно изменение конфигурации квартиры до получения дольщиком свидетельства о праве собственности?

Согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ, реконструкция возможна только после того, как проект будет одобрен уполномоченным органом[2]. И многие дольщики, кстати, по незнанию нарушают закон, приступая к ремонту без разрешения жилинспекции.

К счастью для инвесторов, на данный момент в Москве уполномоченные органы могут выдать разрешение на реконструкцию, даже если дольщик еще не получил свидетельство о праве собственности. Чтобы в этом случае узаконить перепланировку квартиры, согласно Приложению 2 постановления Правительства Москвы № 508-ПП, дольщик обязан предъявить оригиналы или заверенные нотариусом копии[3]:

  • договора долевого участия или договора об уступке прав;
  • акта приема-передачи;
  • разрешения на ввод здания в эксплуатацию;
  • свидетельства об исполнении дольщиком финансовых обязательств.

Если жилье в новостройке приобретено в ипотеку, потребуется еще и разрешение банка. Важно быть готовым к тому, что не каждая финансово-кредитная организация даст на это согласие.

Чем чреват отказ от согласования

По отношению к помещениям в новых домах, в том числе с упомянутой выше свободной планировкой, действуют те же требования, что и ко вторичному жилью, будь то «малосемейка» или студия. Это значит, что расхождение плана квартиры в новостройке с реальной конфигурацией ее комнат чревато неприятностями для хозяина.

Если несовпадение обнаружится, Мосжилинспекция сначала выпишет собственнику штраф за самовольную перепланировку, а потом обяжет его узаконить изменения в течение определенного времени. И это наиболее благоприятный для владельца исход. Если долгое время не предпринимать никак мер в ответ на предписания инспекции — не выплачивать штраф и не согласовывать изменения, дело передадут в суд.

Бывают и другие ситуации: хозяин квартиры поспешил с перепланировкой, не согласовав ее, и внес такие изменения, на которые попросту нельзя получить разрешение, например демонтировал несущую стену. Тогда придется вернуть все как было.

Если этого не сделать, ремонт может обернуться еще более досадными последствиями, в частности ограничениями при проведении юридических сделок. Во-первых, без урегулирования ситуации с БТИ и Мосжилинспекцией рыночная стоимость квартиры автоматически снижается. Соответственно, выгодно продать свое жилье у собственника не выйдет. Также он не сможет взять кредит под залог квартиры или официально сдать ее в аренду, пока не узаконит изменения либо не вернет жилью первоначальный вид.

А если квартира в новостройке была приватизирована, игнорирование распоряжений Мосжилинспекции может привести к лишению прав собственности, при этом компенсация за продажу квартиры с торгов будет ниже рыночной стоимости.

Тут нельзя, тут — можно: какие работы разрешены при перепланировке

При перепланировке квартиры можно осуществлять любые работы, не запрещенные законами и сводами правил, а также постановлениями Правительства Российской Федерации и Москвы (в других регионах будут действовать нормативные акты органов власти соответствующего субъекта РФ). Таким образом, перед составлением плана ремонта необходимо будет изучить все эти документы.

В первую очередь разберемся, какие есть табу при перепланировке квартиры в новостройке. В соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, нельзя проводить работы, в результате которых:

  • будет затруднен доступ к инженерным сетям;
  • ухудшатся условия проживания соседей;
  • существенно увеличится нагрузка на перекрытия;
  • нарушится прочность несущих конструкций здания;
  • будет совмещена жилая комната и кухня (если там есть газовая плита);
  • лоджия будет объединена с комнатами и другое.

К перечню запрещенных мероприятий также могут отнести:

  • реконструкцию несущих стен;
  • установку переключателей в общедомовые инженерные сети;
  • переустановку радиатора отопления на лоджию;
  • организацию системы подогрева пола от общего отопления и водоснабжения;
  • монтаж более одного дополнительного этажа в помещении;
  • смещение границ санузлов;
  • перенос или расширение кухонь за счет площади санузла;
  • устройство кухни без окон;
  • устройство в ванной и туалете полов без порожка и защиты от воды;
  • организацию выхода из туалета в кухню или комнату;
  • демонтаж балконных порожков.

А вот получить разрешение Мосжилинспекции, пройдя полноценную процедуру согласования, возможно, если потребуется, к примеру:

  • перенести границы кухни в нежилую зону;
  • полностью или частично демонтировать не несущие перегородки;
  • демонтировать подоконный блок без ущерба креплениям балконной плиты;
  • переместить раковину, ванну, душ или унитаз в пределах санитарных зон;
  • перенести радиатор отопления на другую стену.

Отметим, что в вопросе согласования может возникать множество спорных моментов, поэтому госорганы каждый случай рассматривают в индивидуальном порядке.

Как оформить разрешение на перепланировку и что делать потом

Как следует из всего выше сказанного, перепланировка жилья, в том числе в новом доме, — дело серьезное и требует согласования. Но что именно нужно сделать, чтобы узаконить перепланировку квартиры в новостройке? С чего начать оформление перепланировки? Как проходит этот процесс от начала и до конца?

Внесение любых изменений в конфигурацию новой квартиры начинается с идеи. Владелец определяет желаемые границы комнат и заказывает проектно-сметную документацию. Для этого стоит сразу выбирать исполнителя, имеющего членство в СРО. Для согласования понадобится проект перепланировки и техническое заключение о возможности перепланировки. В некоторых компаниях можно получить сразу и проектную документацию, и дизайн-проект и даже заказать оформление перепланировки в новостройке под ключ.

Самый ответственный момент — подача проекта для согласования в Мосжилинспекцию. Кроме этого, понадобится собрать и другие документы. К заявлению нужно приложить:

  • если право собственности оформлено — выписку из ЕГРН с синей печатью;
  • если не оформлено — договор на участие в долевом строительстве, договор об уступке прав по предыдущему договору, акт приема-передачи недвижимости, справку от застройщика о выполнении участником долевого строительства всех обязательств и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию;
  • договор соцнайма (при наличии) и согласие членов семьи на ремонт;
  • техпаспорт БТИ;
  • проектную документацию.

Рассматривать заявку будут в течение 20 рабочих дней. Срок может быть больше (до 30 рабочих дней), если помещение находится в доме, являющемся объектом культурного наследия, если работы затрагивают архитектурный облик дома или если квартира располагается на последнем этаже.

Если проект допустили к реализации, то есть Мосжилинспекция согласовала перепланировку, можно проводить ремонтные работы. Но и это еще не все — дальше следует этап приемки квартиры: результат «редизайна» жилья проинспектируют и проверят, соответствуют ли изменения согласованному проекту. И только тогда, если все в порядке, можно будет получить акт о завершенной перепланировке и новый паспорт БТИ и заняться обновлением информации в Росреестре.

Изменение конфигурации квартиры называется перепланировкой и без разрешения уполномоченных органов считается незаконным. Согласовать перепланировку в новостройке не так сложно, как может показаться, тем более если основательно подготовиться. Заручившись поддержкой экспертов из компаний, занимающихся и разработкой дизайнов, и проектированием работ, и согласованием перепланировок, можно существенно ускорить данный процесс и сэкономить силы.

С помощью перепланировки можно увеличить площадь квартиры и сделать ее более комфортной.

Что можно изменить?

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Можно воспользоваться бесплатной консультацией специалиста и задать интересующие вопросы по перепланировке помещений.

Оставить заявку…

Стоимость услуг по согласованию перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Незаконная перепланировка может привести к значительным проблемам: штрафам, снижению стоимости квартиры, невозможности ее продать или сдать в аренду.

Что можно сделать?

Белоногова Нарцисса Николаевна Ответственный редактор

Мнение редакции

Вы­би­рая спе­ци­а­ли­зи­ро­ван­ную ком­па­нию для со­гла­со­ва­ния пе­ре­пла­ни­ров­ки, сле­ду­ет уде­лить вни­ма­ние мно­гим ве­щам. В част­нос­ти, сто­ит по­чи­тать от­зы­вы об ор­га­ни­за­ции, по­смот­реть фо­то­гра­фии вы­пол­нен­ных ра­бот и про­ек­тов.

Читайте также

Вторник, 06.10.2021

Понедельник, 08.06.2021

Понедельник, 08.06.2021

Как узаконить?

Согласование перепланировки требует серьезных расходов и правильного выбора проектной организации, которая будет готовить проект. В противном случае велик риск обрушения или других негативных последствий, особенно в случае сноса стен и масштабных реконструкций.

Для оформления разрешения нужно:

  1. Заказать проект перепланировки.
  2. Заказать и получить техпаспорт в БТИ.
  3. Обратиться в МФЦ или жилинспекцию с заявлением о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
  4. Получить решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения.
  5. Получить от приемочной комиссии акт о завершенном переустройстве и (или) перепланировке помещений в многоквартирных домах (после проведенных работ).

Акт о завершении перепланировки подписывается после осмотра уже готового помещения. Для того чтобы он был составлен собственник квартиры должен предоставить журнал сделанных работ, копии документов на квартиру, техплан БТИ и поэтажный план, экспликацию к поэтажному плану после произведенного ремонта.

Только после подписания акта сделанные работы могут считаться узаконенными. Необходимо будет также заказать новый техплан в БТИ, где будут отражены все изменения.

Внимание! Значительная часть владельцев новых квартир сначала проводит перепланировки, а потом уже ищет способы их узаконить. Это ведет к ненужным расходам, штрафам, а также необходимости обращаться в суд для оформления разрешения.

Куда обращаться?

Согласование перепланировки проводится в территориальном отделении Государственной жилищной инспекции города либо в местных администрациях.

Если все работы уже сделаны без разрешений (а такое случается вопреки закону довольно часто), то для того чтобы их узаконить придется обращаться в суд. До этого нужно заказать техпаспорт в БТИ, все тот же проект уже сделанной перепланировки и обратиться с собранным пакетом документов в архитектурный отдел муниципалитета.

Никакой гарантии удачного исхода согласования перепланировки через суд не существует, особенно если есть жалобы от соседей.

Документы для оформления

Комплект документов для оформления перепланировки зависит от того в каком порядке требуется согласование: уведомительном или с предоставлением проекта.

Для уведомления о перепланировке требуется:

  • заявление в письменной форме;
  • копия паспорта собственника;
  • копии документов о собственности;
  • техпаспорт БТИ;
  • для нежилого помещения – поэтажный план с экспликацией, выписка из техпаспорта на здание, справка органа технического учета о состоянии здания.

Для согласования проекта требуется:

  • заявление;
  • копии паспорта собственника;
  • копии документов на квартиру;
  • техническое заключение автора проекта дома или проектной организации с допуском СРО;
  • план и экспликация до перепланировки.

Важно! Если несущие конструкции не затрагиваются, то техзаключение может сделать любой проектировщик с допуском СРО. Но если затрагиваются, то разрешение на такие преобразования должен дать автор проекта дома.

Сроки согласования

Сроки согласования проекта зависят от его сложности. В среднем нужно быть готовым к тому, что эта процедура займет не менее одного месяца – на согласование перепланировки помещения уйдет до 20 дней, если дом-объект культурного наследия или помещение находится на последнем этаже дома – до 30 дней.

Стоимость услуги

В перечень расходов владельца квартиры входит заказ проекта перепланировки, а также его согласование с государственными органами (от 70 до 150 тыс. рублей). Если квартира в ипотеке, то для получения письменного согласия банка также нужно будет заплатить от 5 тыс. рублей.

Что можно делать?

Перепланировкой считается любое изменение в квартире, которое ведет к переделке техпаспорта и согласованию с местными органами власти согласно ст. 25 ЖК РФ. Даже перенос дверного проема, который вроде бы не влечет никаких рисков, обязан согласовываться с жилищной инспекцией.

В новой квартире допускается:

  • перестановка сантехнических приборов;
  • заделка дверных проемов в ненесущих перегородках;
  • остекление балконов и лоджий;
  • ликвидация или изменение формы тамбуров;
  • установка перегородок и устройство проемов.

Для проведения всех этих работ требуется лишь уведомить жилищную инспекцию. Возможна и более серьезная перепланировка или переустройство помещения, но только после утверждения проекта жилищной инспекцией. После перепланировки жилого помещения обязательно вносятся изменения в техпаспорт БТИ.

Отметим, что значительная часть работ, которые обычно производят в только что построенных квартирах, не требуют никаких согласований и уведомлений. Например, не нужно никуда обращаться для демонтажа части ненесущих перегородок и возведения их на том же месте, но из других материалов (например, пеноблоков или с использованием шкафа-перегородки).

Важно! Согласование перепланировки в новостройке проходит зачастую быстрее, чем в старом панельном доме.

Это связано с меньшим количеством несущих стен в квартирах, а также часто предлагаемой застройщиками – свободной перепланировкой, которая дает возможность производить фактически любые изменения в квартире.

Порядок действий до получения права собственности

Если дом еще не сдан в эксплуатацию, то права собственности на него еще не зарегистрированы. Многих покупателей нового жилья это не останавливает и они готовы заниматься вопросом согласования будущей перепланировки. Для этого необходимо.

  1. Обратиться в проектную компанию и заказать проект перепланировки.
  2. Показать готовый проект застройщику и получить его согласие.
  3. Передать пакет документов в жилинспекцию.
  4. Получить официальное разрешение на проведение работ.
  5. Провести переустройство жилого помещения и получить акт комиссии.

Пока у дольщика не прав собственности на жилье, он подает на согласование копию ДДУ, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, согласие застройщика на проведение перепланировки. Потребуется также справка от застройщика о том, что все договорные обязательства перед ним были выполнены.

После того как работы по перепланированию будут завершены, придется еще пригласить для проверки комиссию из жилинспекции, чтобы составить акт, а также сотрудников БТИ, чтобы заново обмерить помещение. Все перемены должны быть зафиксированы в техпаспорте БТИ и расширенной выписке ЕГРН.

Нужно ли согласовывать?

Любые изменения в новостройке, которые связаны с переносом стен или расширением санузла требуют согласований. Одобрение проекта также необходимо при возведении дополнительных стен, разрушении уже имеющейся (например, для создания квартиры-студии), а также для переноса ненесущей стены либо дверного проема. Согласование требуется для:

  • переноса санузла в другое место;
  • переустройства кухни;
  • частичного сноса ненесущей стены;
  • переноса ненесущих перегородок (исключая межквартирные);
  • заделки дверных проемов в перегородках и несущих стенах;
  • изменения конструкции полов;
  • устройство перегородок с большой нагрузкой на перекрытия.

Перепланировка квартиры согласуется:

  • в уведомительном порядке;
  • с предоставлением проекта и техническим заключением.

Если изменения не затрагивают несущих стен, а владелец квартиры не собирается расширять туалет или менять конструкцию пола, то для уведомления жилищных органов нужен минимум документов. Если предполагаются масштабные изменения в квартире, то придется заказывать проект в проектной организации, имеющей допуск СРО.

Например, это нужно делать, если происходит изменение конструкции полов без затрагивания межэтажного перекрытия. При затрагивании несущих стен потребуется также техническое заключение проектировщика дома.

С чего начать?

Для получения разрешения на перепланировку нужно подготовить проектную документацию, заявление и небольшой комплект документов. Пакет подается в службу «одного окна» МФЦ, который направляет бумаги в Государственную жилищную инспекцию города.

Можно и не обращаться к посредникам, а сразу отнести документы в местную администрацию или жилинспекцию города. На официальном сайте мэра Москвы предоставлена возможность подачи заявления онлайн. Аналогичная возможность есть также на сайте Госуслуги.

Особенности при ипотеке

Если перепланировку жилья намерен сделать ипотечный заемщик банка, то нужно предварительно получить согласие кредитора. Письменное разрешение на реконструкцию квартиры входит в обязательный список документов, необходимых для согласования и получения разрешения на перепланировку квартиры в ипотеке.

Справка! Предварительно нужно также получить согласие от страховщика, который страхует недвижимость от основных рисков, включая разрушения от стихийных бедствий, пожаров и пр.

Возможна также ситуация, когда кредитным договором запрещаются любые перепланировки в связи с тем, что они могут изменить стоимость залога. В этом случае заемщик вообще не сможет провести работы либо должен их делать на свой страх и риск, осложняя отношения с банком-залогодержателем.

Чем грозят незаконные изменения жилья?

Если все преобразования в квартире проводились без согласований, то нарушителю грозят санкции. Это, прежде всего, штраф за незаконную перепланировку. Согласно ст. 7.21 Кодекса РФ об административных правонарушениях придется заплатить от 2 до 2,5 тысячи рублей для физических лиц. Жилинспекция вправе также обязать вернуть квартиру в прежнее состояние, что может привести к серьезным расходам.

Квартиры с не узаконенными перепланировками не берут в залог банки при выдаче кредита. Возникают сложности и при продаже такого жилья – его могут оценить гораздо дешевле в связи с необходимостью оплачивать расходы на согласование изменений.

Заключение

Перепланировки квартир в новостроях случаются довольно часто. Разумно согласовывать все свои действия по кардинальным изменениям в квартире с жилинспекцией. В противном случае малейшая жалоба соседей приведет к визиту инспектора и выписке штрафа. От собственника квартиры также потребуют провести повторный ремонт для устранения нарушений.

Комментировать

152 просмотров

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Adblock
detector

Памятка для хозяев квартир в новостройках, как согласовать перепланировку

  1. Обратитесь в проектное бюро — проверьте, чтобы оно состояло в СРО проектировщиков
  2. Составьте эскиз перепланировки — на нем должно быть понятно, что вы хотите изменить в своей квартире
  3. Закажите техпаспорт на квартиру в МосгорБТИ или другой организации
  4. Получите проект перепланировки с техническим заключением
  5. Подайте документы в МФЦ — заявление составляется там же, на приеме. Не забудьте взять выписку о праве собственности на квартиру из ЕГРН с синей печатью.
  6. Получите разрешение Мосжилинспекции, если отказали — не переживайте, исправьте недостатки вместе с проектным бюро и подайте документы заново.
  7. Сделайте ремонт строго в соответствии с проектом.
  8. Когда ремонт готов, вызывайте инспектора Мосжилинспекции для составления акта о завершенной перепланировке.
  9. После получения акта вызовите техника БТИ для получения нового техпаспорта на квартиру.
  10. Закажите кадастровому инженеру технический план квартиры и подайте документы в Росреестр для обновления информации о квартире.

Оставить заявку на бесплатную консультацию по перепланировке квартиры

Этап 3. Ремонт

Во время ремонта не отступайте от проекта ни на шаг, иначе его Мосжилинспекция не примет работы и не выдаст акт об их согласовании. Все работы нужно выполнить в течение одного года. Если не укладываетесь в срок, продлить его можно один раз и максимум на 6 месяцев. Заявление на продление подается в МФЦ (вам выдадут шаблон) или онлайн на сайте mos.ru.

Когда будете нанимать бригаду, выбирайте те, которые состоят в СРО строителей. Выше мы писали, как проверить членство в СРО проектировщиков проектного бюро, тут действует тот же самый порядок — только СРО будет объединять специалистов по строительству.

Узнайте у строительной организации официальное название и ИНН. Обычно поиск по ИНН работает точнее. По реестру ассоциации «НОСТРОЙ» можно проверить, кто является членом СРО, а кто — не является.

Вбиваете название или ИНН организации в реестре и узнаете статус организации.


Ввели ИНН организации — 9729172766. Реестр показывает, что организация с таким ИНН — ООО «Строй Про» — состояла в СРО, но сейчас исключена из нее.


Другой пример — организация «АНТИБЕТОН ГРУПП» с ИНН 7726360373. Реестр показывает, что в разное время эта фирма состояла в разных СРО, сейчас она является членом Ассоциации «Объединение генеральных подрядчиков в строительстве». Чтобы узнать подробности, нужно нажать на нужную строку.

Перед ремонтом пропишите в договоре все материалы и укажите, что проект выполняется по плану заказчика. Так проще доказать, что все сделано по закону. В ходе работ следите, чтобы каждый шаг отражался в журнале выполненных работ. Там же должен быть перечень технической и исполнительной документации.

Документы для перепланировки готовит проектное бюро — член СРО проектировщиков.

Если вы только получили новую квартиру и задумались о том, как оформить перепланировку, начинайте с обращения в проектное бюро, например, к нам. Предупреждаем — согласовать получится не все.

Что можно согласовать, а что — нельзя

Есть такие виды перепланировок, на обдумывание которых лучше не тратить время — Мосжилинспекция их не одобрит. Например, нельзя увеличить площадь комнаты за счет лоджии. Это выглядит красиво, но в условиях Москвы — нереально. По действующим правилам между лоджией и жилой комнатой должен быть двойной стеклопакет.

Разделим все виды перепланировочных работ на три группы:

  • работы, которые нужно согласовывать;
  • работы, которые не нужно согласовывать;
  • работы, которые выполнять нельзя — получить на них разрешение не получится.

Работы, которые нужно согласовывать

Порядок перепланировки и перечень допустимых работ описаны в главе 4 ЖК РФ и в постановлении Правительства Москвы № 508-ПП.

Заранее нужно согласовывать три типа работ:

  1. Переустройство:
  • заменить газовые плиты на электрические;
  • установить газовые приборы или выполнить перестановку тех, что требуют прокладки дополнительных газовых сетей;
  • перенести и установить новое сантехническое оборудование: унитазы, биде, ванны, душевые кабины, джакузи, раковины, смесители, краны.
  1. Перепланировка:
  • увеличить или перенести санузел;
  • перенести кухню или создать кухню-нишу;
  • сделать проемы в стенах между квартирами для увеличения общей площади;
  • провести работу с несущими стенами: прорубить или заделать проем, разобрать несущие перегородки и т. д.;
  • выполнить монтаж антресоли, площадь которой составляет до 40% от площади помещения;
  • выполнить монтаж лестниц с организацией новых проемов в перекрытиях;
  • изменить конструкцию пола в доме с межэтажными перекрытиями из дерева — часто встречается в сталинках.
  1. Работы, меняющие архитектурный облик дома:
  • сделать новые оконные проемы или изменить их формы во внешних стенах и крышах;
  • устроить навесы на кровле дома без увеличения высоты здания или создания нового помещения;
  • устроить входы в подвальные или цокольные помещения (без фундамента) площадью не более 10 м²;
  • построить на первом этаже лоджию и балкон;
  • сделать камин и дымоход.

Для удобства все эти три типа работ мы будем называть перепланировкой.

В некоторых случаях работы согласовывают в облегченном порядке: здесь нужен эскиз, а не полноценный проект. Например, при устройстве гардеробной, переносе сантехники внутри кухни, ванной или туалета без изменения их границ, демонтаже и возведении ненесущих перегородок. Главное, чтобы мокрые зоны кухни и санузла остались без изменений, не были затронуты несущие стены и конструкция пола, а газовая плита не менялась на электрическую.


Пример эскиза перепланировки, по которому можно провести согласование без проекта

Работы, которые не нужно согласовывать

Есть работы, для которых не требуется одобрение инспекции: поклейка обоев, замена верхнего покрытия пола и стеклопакетов, установка кондиционеров.

Сюда же можно отнести остекление балкона и устройство встроенного шкафа — теоретически согласовать такие работы можно, но на практике делать это необязательно.

Работы, которые выполнять нельзя

Работы, которые могут угрожать устойчивости здания и его пожарной безопасности, категорически запрещено выполнять. Они перечислены в п. 10 Требований к проведению перепланировки, утв. постановлением Правительства Москвы № 508-ПП, а также определяются с учетом Свода правил по проектированию и строительству жилых многоквартирных зданий (СП 54.13330.2016).

Категорически запрещено:

  • сносить несущие конструкции здания — возможен только частичный демонтаж после того, как специалист все осмотрит;
  • демонтировать переливной порог санузла: он защищает остальные помещения от затопления;
  • демонтировать общедомовую вентиляцию;
  • присоединять чердак к жилому помещению;
  • объединять отапливаемые и неотапливаемые помещения;
  • соединять газифицированную кухню и жилую комнату;
  • расширять мокрые зоны, а именно санузлы и кухни, за счет жилых комнат — исключение составляют квартиры на первом этаже;
  • делать батареи на лоджии или балконе: это может нарушить температурный режим во всем доме.

Обычно собственники не знают всех нюансов перепланировки — поэтому мы подготовили памятку об основных нарушениях при перепланировке (pdf, 21.4 Мб).

Этап 2. Согласование с Мосжилинспекцией

Проект перепланировки с техническим заключением о возможности работ подается в Мосжилинспекцию. Однако подавать его нужно не напрямую в госорган, а через МФЦ — это правило действует для всех физических лиц. Юридические лица, наоборот, передают документы только в отделениях Мосжилинспекции.

В ближайшее время Мосжилинспекция планирует перевести все работы в электронный формат, и заявления будут принимать через портал mos.ru.

Заявление рассматривают от 20 до 30 рабочих дней, в зависимости от сложности проекта — приготовьтесь, ждать ответа несколько недель. Потом жилинспекция выдает разрешение на перепланировку. Процесс одинаковый для всех случаев, за исключением ситуаций, когда затрагивают несущие стены. В этом случае нужно обращаться к автору проекта дома. Кто это и где искать такие организации, рассказываем в статье «Куда обращаться по поводу перепланировки».


Так выглядит решение о согласовании переустройства

Иногда жильцу присылают отказ в выдаче разрешения. Он обязательно должен быть мотивированным и содержать объяснения, почему инспектор принял такое решение. В этом случае не надо опускать руки: разрешение можно получить со второго раза, если учесть все недочеты. Проектное бюро внесет корректировки, после чего нужно подать документы снова. Часто причина кроется в неправильных формулировках в проекте перепланировки, поэтому важно выбирать организации, которые давно работают на рынке: они точно знают, как составить проект грамотно и к чему инспекторы предъявляют повышенное внимание.

Ремонт по факту можно начать и до получения разрешения, как только проектное бюро подготовит проект. Если бюро ручается, что их план пройдет согласование, и при этом ремонт никому из соседей не помешает, можно начинать перепланировку заранее. В новостройках соседи редко жалуются на шум и незаконные работы, так как в квартирах преимущественно никто еще не живет. Однако с точки зрения закона вести работы можно только после официального разрешения.

Подробнее о процессе согласования и документах, которые вам понадобятся, читайте в статье «Как получить разрешение на перепланировку квартиры».

Этап 4. Финальное согласование: приемка квартиры

Когда ремонт в квартире полностью закончен, то есть установлены все двери и сантехника, а стены покрашены, вызывайте представителя Мосжилинспекции. Он проверяет, насколько выполненные работы соответствуют вашему проекту, и выдает акт о завершенной перепланировке. Если инспектора что-то не устроит, он напишет замечание, которое нужно будет устранить, и только потом можно снова пригласить его для составления акта.

Следите, чтобы инспектор сверил все предельно внимательно. Лучше всего, когда приезжают два представителя. В дальнейшем ваш план будут смотреть в БТИ, и если инспекторы пропустят несоответствие, а в бюро его найдут, вам придется все переделывать. Очень важно, чтобы проект полностью совпадал с вашей реально сделанной перепланировкой — один в один.

После одобрения подписывают акт о завершенной перепланировке в 4 экземплярах. Один Мосжилинспекция забирает себе, один передает в БТИ, чтобы уведомить их о новой перепланировке, один остается вам как собственнику, и еще один нужен Росреестру, чтобы поставить изменения на кадастровый учет.


Так выглядит акт о завершенной перепланировке квартиры

Предпоследний шаг — получение нового техпаспорта. В БТИ вместе с актом передают план квартиры после проведенных работ и экспликацию помещений, то есть пояснения к плану. У них на руках уже есть все данные. Вам остается заказать выход техника с выдачей техпаспорта: в МФЦ или в самом бюро.

Техник приезжает с листом из вашего проекта и проводит замеры. Если его все устроит, вам выдадут технический паспорт с обновленной планировкой квартиры.

Далее вам нужен кадастровый инженер, чтобы поставить квартиру на учет в Росреестре. Он сделает технический план, запишет его на диск и вы сможете передать данные в Росреестр для обновления сведений о квартире. Оформление займет около недели

Похожие статьи

Стоимость перепланировки квартиры

Сколько денег нужно потратить на перепланировку, зависит от того, насколько она сложная, сколько лет дому и кто его построил, когда хозяева обращаются в Мосжилинспекцию, и других особенностей. Расскаж…
Читать дальше

Перепланировка в хрущевке

Для того чтобы сделать перепланировку в хрущевке, нужно придумать эскиз, заказать проект в специальном бюро, получить разрешение от Мосжилинспекции и после ремонта сдать квартиру инспекторам. Все квар…
Читать дальше

Перепланировка трехкомнатной квартиры в панельном доме

Если у вас трехкомнатная квартира в московском панельном доме и вы задумались о перепланировке, учитывайте особенности таких домов. В 95% случаев между кухней и комнатой будет несущая стена, которую н…
Читать дальше

1. Согласование перепланировки в новостройке. Особенности.

1.1. Перепланировка в новостройке до получения собственности.

Согласованная перепланировка в новостройке.

В большинстве случаев, ключи на квартиру в новостройках выдают гораздо раньше, чем соответствующее свидетельство о собственности. С одной стороны, получение такого свидетельства часто затягивается на полгода или год, а держать квартиру без ремонта все это время, конечно, не хочется. С другой стороны, по закону согласно пункту 1 статьи 26 Жилищного кодекса РФ начинать такой ремонт возможно только после получения на это соответствующего разрешения уполномоченного органа. Ещё не так давно, получение такого разрешения без свидетельства о собственности или выписки из ЕГРН было невозможно, что создавало большие трудности и подталкивало дольщиков к выполнению ремонта без соответствующего согласования.

Сейчас в Москве Жилищная инспекция, как орган, уполномоченный выдавать разрешения на перепланировку, смягчила данные требования.

Согласно п. 2.5.1.1.1.9 приложения 2 к 508-ому Постановлению Правительства Москвы взамен свидетельства о государственной регистрации права для согласования возможно предъявить:

  • оригинал или нотариальную копию акта приёмки-передачи квартиры;
  • нотариальную копию или оригинал договора об уступке прав или договора долевого участия;
  • согласие застройщика на перепланировку, если это не прописано в ДДУ;

Новостройка со свободной планировкой.

Следует отметить, что согласно 214-ому ФЗ квартиры в новостройках должны продаваться только на основании договора долевого участия либо на основании договора об уступке прав, если здание уже построено. Однако, если объект был построен на бюджетные средства Москвы или кооператива, то необходимо вместо ДДУ или Договора уступки прав, предоставить документ, подтверждающий право владения рассматриваемой квартирой.

В ДДУ или Договоре об уступки прав также должно содержаться согласие Застройщика на осуществление в квартире переустройства. Если в нём такое согласие не прописано, то его необходимо получить отдельно. При этом, необходимо получить не разрешение на перепланировку от застройщика, так как он не уполномочен их выдавать, а именно согласие на осуществление перепланировки квартиры с условием её согласования с уполномоченными органами.

К сожалению, данные послабления введены только в Москве. В большинстве районов Московской области органы местного самоуправления для согласования перепланировки по-прежнему продолжают требовать именно свидетельство о собственности или выписку ЕГРН.

Также следует отдельно отметить случай приобретения квартиры в новостройке с привлечением заёмных средств. Некоторые банки (к примеру, Сбербанк) не даёт своё согласие на осуществление перепланировки до вступления заёмщика в собственность. Правда самой Жилищной инспекции для выдачи разрешения на ремонт согласование с банком не нужно. То есть, согласование перепланировки при ипотеке можно произвести в обход банка, но лучше этого не делать, так как неизвестно как он к этому отнесётся. Возможно, он потребует выплатить сразу весь ипотечный долг.


Комментарий к видео:
Теперь согласно пункту 2.5.1.1.1.9 ППМ № 508 в последней редакции от 19.08.2021 при отсутствии регистрации собственности в новостройке не надо подавать копию введения дома в эксплуатацию и справку о том, что застрощику уплачены все деньги по договору.

1.2.Перепланировка квартиры свободной планировки.

Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 1.

В новостройках часто квартиры сдаются со свободной планировкой, когда внутренние перегородки либо не возведены вообще, либо возведены высотой в кирпич или блок. Пример такой квартиры приведен на фотографии вверху.

Застройщики позиционируют такие новостройки со «свободной» планировкой таким образом, что в них, якобы ,позволено возводить перегородки в любом месте, что потом приводит к плачевным последствиям и невозможности согласования перепланировки. Юридически свободной планировки не бывает.

Перед строительством дома проектная документация на него в обязательном порядке проходит соответствующую экспертизу. В этой документации в квартирах указаны все перегородки, выделены коридоры, кухни, санузлы и т.д. В противном случае, пройти соответствующую экспертизу и получить разрешение на строительство здания невозможно. По факту застройщик просто затем не возводит эти перегородки внутри квартиры. Во-первых, это позволяет избежать лишних затрат. Во-вторых, большинство людей, все равно, затем переделывают планировку квартиры, и это верно. В-третьих, позволяет застройщику рекламировать квартиры с любыми возможностями по перепланировке, что является неверным. Перед сдачей дома в эксплуатацию его обязательно инвентаризируют (обмеряют). Это делают силами либо техников соответствующих организаций (чаще всего БТИ или Ростехинвентаризации) либо силами кадастровых инженеров. По произведенным обмерам построенных квартир, определяют окончательные площади, по которым с дольщиками происходят финальные расчеты, и выполняют соответствующие планы квартир. Если обмеры проводились техниками БТИ (про обмеры кадастровыми инженерами мы поговорим ниже), то в результате на квартиру «свободной» планировки составляется один из двух вариантов поэтажного плана БТИ:

  • Либо на плане квартиры перегородки, которые в реальности отсутствуют или условно выложены блоками по полу, отмечаются пунктиром. В этом случае, на нём выделены комнаты, коридоры, санузлы и так далее. Такой поэтажный план на квартиру приведён на фотов примере №1.
  • Либо на плане квартиры выделены только зоны санузлов и кухни, а всё остальное помещение обозначено жилой комнатой. Такой план приведён в примере №2.
  • Поэтажный план квартиры в новостройке. Пример 2.

    Чиновники при определении возможности и законности перепланировки квартиры в новостройке отталкиваются именно от этих планов. То есть, планировка квартиры до ремонта является не свободной, а соответствует именно той планировке, которая указана в этих планах БТИ. В первом случае (пример №1), при разработке новой планировки необходимо считать, что указанные пунктиром перегородки как будто были возведены. Таким образом, при изменении планировки необходимо соблюдать все правовые и строительные нормы также как и при перепланировке обычной квартиры. К примеру, санузел может быть перемещен или увеличен в размерах только за счет нежилых площадей, то есть коридора, кладовой и т.д. Подробнее о таких требованиях Вы можете прочесть в статье незаконная перепланировка.

    Для второго варианта планов БТИ (пример №2) дело обстоит гораздо сложней. В плане не выделены ни коридоры ни комнаты, а, следовательно, любое перемещение или увеличение санузла с кухней будет осуществляться за счет жилой площади, что запрещено. Чтобы избежать этого, нам нужно показать чиновникам, где в квартире планировались коридоры и комнаты. Для согласования перепланировки в новостройке в этом случае у застройщика или организации, проектировавшей дом, берётся архитектурно-строительный план на квартиру из проекта, который как раз проходил экспертизу. Пример такого плана приведён на соответствующем рисунке. В нём отмечены перегородки между комнатами и коридорами, которые по факту не были возведены.

    Пример архитектурно-строительного плана квартиры.

    В любом случае, перед планированием перепланировки в новостройке вначале необходимо получить план БТИ на квартиру и отталкиваться от него. В противном случае, Вы рискуете выполнить ремонт с большим количеством нарушений, которые затем приведут к необходимости его переделывания.

    Теперь об обмерах здания кадастровым инженером. В последнее время во многих новостройках застройщик при сдаче здания в эксплуатацию заказывает инвентаризационные обмеры у обычных кадастровых инженеров (так получается дешевле). Однако, для согласования перепланировки Жилищная инспекция требует технический паспорт на квартиру не от кадастрового инженера, который не имеет права его выполнять, а от уполномоченной государственной или муниципальной организации технической инвентаризации (БТИ), ссылаясь на п.3 «Положения о государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации», утвержденному Постановлением Правительства Российской Федерации №1301 от 13.10.1997. Поэтому для получения такого технического паспорта, приходится проводить первичную инвентаризацию квартиры в БТИ. Для этого берётся всё тот же архитектурно-строительный план с указанием внутренних перегородок квартиры, выкладывается в соответствии с ним трасссировка (одиночными блоками по полу) этих перегородок и вызывается техник БТИ на обмеры. Он на основании архитектурно-строительного плана и выложенных по полу границ перегородок составляет план БТИ, приведенный в примере 1.   

    1.3. Согласование перепланировки квартиры в новостройке осуществляется на основании проекта или эскиза.

    Практически все новостройки сдаются без внутренней отделки и полов, а это означает, что в них придётся заливать стяжку и выполнять устройство полов. Раньше строительно-монтажные работы по изготовлению полов и изменению их конструкции требовали согласования перепланировки на основе проекта перепланировки. Даже если остальные работы в квартире можно было согласовать по эскизу. Сейчас пункт о необходимости выполнения проекта перепланировки при изменении конструкции полов убрали из Постановления Правительства Москвы № 508, так что, если никакие другие работы по перепланировке не требуют согласования по проекту, то ремонт можно узаконить по «эскизу». Подробнее о проектах перепланировки Вы можете прочесть тут.

    Добавить в закладки

                                                                                                                                                                                                      Содержание статьи

                                                                                                                                                                                                      Понравилась статья? Поделиться с друзьями: