Нюансы перепланировки в монолитном доме

Доброго времени суток, уважаемый посетитель. В этой статье мы обсудим следующее: Нюансы перепланировки в монолитном доме. Если у Вас возникли вопросы, смело задавайте их ниже, это бесплатно. Надеемся, что сможем решить Вашу проблему

Нюансы перепланировки в монолитном доме

Важные уточнения

Монолитные дома являются типом жилых помещений, возводящихся по новым техническим стандартам.

Поэтому предъявляются более высокие требования к:

  • прочности конструкций;
  • теплоизоляции;
  • гидроизоляции;
  • звукоизоляции.

Однако такие характеристики нередко прописываются только на бумаге. При этом качество жилья оставляет желать лучшего. Поэтому многие владельцы решаются на перепланировку.

Несмотря на то, что шахты вентиляции стали более широкими, возможно подключение более мощной системы для выведения воздуха из комнат. Для того, чтобы внести такие изменения, требуется проект. При расположении квартиры в монолитном доме сделать это намного проще, чем в панельном или кирпичном здании.

Монолитные дома создают более широкие возможности для перепланировки за счет отсутствия несущих стен (их функция возложена на колонны, а стены могут отмечаться только в санузлах, кухнях)

Владельцы могут самостоятельно установить радиаторы отопления и провести электричество от щитов на лестничной площадке.

Между колоннами располагаются стены-диафрагмы. Они необходимы для фиксации несущих конструкций. Об их расположении можно узнать из проекта дома.

При желании провести перепланировку необходимо получить согласие у владельцев здания. Процедура регламентируется Жилищным кодексом РФ, а также организацией, которая управляет домом.

В некоторых случаях застройщики еще на момент строительства дома предлагают клиенту на выбор несколько вариантов планировок. В этом случае можно сэкономить время на последующее согласование, а также деньги на изменение вида жилого помещения.

Свободная планировка доступна и для типовых зданий, которые изготавливаются на основе монолитного каркаса. В этом случае отмечается наличие несущих стен. Но комнаты имеют большой размер, поэтому делятся на несколько частей.

Если монолитный дом строится по стандартному варианту, он не сильно отличается от других зданий. Но проделать проем в стене в таком здании гораздо проще. Ведь ущерб стенам создается минимальный. Поэтому проект будет согласован значительно быстрее.

Чтобы составить план переделки жилого помещения, необходимо обратиться к проектировщикам. Также обязательным условием является технический осмотр квартиры.

Этапы перепланировки в монолитном доме

За счет свободной планировки квартир в монолитных домах создается возможность реализации самых смелых задумок проектировщиков и архитекторов.

Если перепланировка осуществляется полностью, то выделяют несколько этапов ее проведения:

  1. Из обычной кухни можно сделать студию. При этом разрешено поменять ее размеры и расположение. Ведь площадь зоны для готовки и принятия пищи зачастую не отвечает требованиям собственника. Поэтому кухню можно объединить с комнатой.
  2. Увеличить площадь можно, совместив санузел. Совместные ванна и туалет обыгрываются дизайнерами. Такая мера позволяет расширить пространство, рационально используя мокрую зону.
  3. Изменения отмечаются в количестве и площади жилых комнат. Если их недостаточно для каждого члена семьи, имеется вариант достройки новых помещений. Этого можно добиться, разделив одну спальню на две, захватив часть коридора или кладовки.
  4. Забрав зону коридора, можно сделать гостиную более просторной.
  5. Владелец может обустроить ниши, гардеробные, подсобки. Также отличным вариантом станет зонирование пространства.

Особенности идей

Внутренние перегородки в монолитных домах отсутствуют. За счет этого процесс перепланировки проходит легче, а дизайнеры, архитекторы и строители получают большой простор для деятельности.

Перегородки, которые имеются внутри квартиры, могут не быть выложены. Иногда застройщики намечают границы с помощью одного кирпича. Поэтому многие владельцы жилых помещений принимают решение о том, что перепланировка в монолитном доме обязательна.

Несмотря на то, что отсутствие простенков относит квартиру к типу жилья со свободной планировкой, на деле все обстоит не всегда просто. Для того, чтобы перестроить помещение, необходимо согласовать свои действия в соответствии с регламентирующими перепланировку нормативно-правовыми актами.

Среди них выделяют:

  • ППМ;
  • ЖК РФ;
  • СП;
  • ГОСТ.

При несильных изменениях, которые затрагивают только внутренние перегородки, не являющиеся несущими, согласование проводится без выдачи технического заключения. Однако при переделке туалета, ванны, кухни, коммуникаций и несущих конструкций, требуется наличие проекта и технической документации от застройщика.

В большинстве случаев после продажи квартир в монолитных домах строительные компании прекращают свою деятельность. Тогда разрешение может быть выдано жилищной инспекцией или другими компетентными органами.

Особенностью перепланировки монолитного дома является возможность ее проведения сразу после вселения, ведь владельцы не должны ждать усадки здания, которая в кирпичных домах приводит к возникновению трещин, а, следовательно, повторному ремонту помещения, а такой проблемы у монолитных домов не наблюдается

Что можно и нельзя

Монолитные дома являются наиболее приемлемыми вариантами для перепланировки. Ведь практически все стены и перегородки в квартире являются ненесущими. Поэтому разрешено большое количество изменений на основании предпочтений владельцев, а также в соответствии с требованиями и нормами перепланировки любых жилых помещений.

Для проведения строительных и ремонтных работ требуется согласование с контролирующими органами. Они должны дать разрешение на внесение тех или иных изменений в конструкции.

При этом учитывается соответствие нормам:

  • строительным;
  • санитарно-гигиеническим;
  • пожарным.

Заключение о пожарной безопасности

Стоит помнить, что выделяют запрещенные действия при проведении перепланировки в монолитном доме.

К ним относят:

  • нарушение целостности несущих конструкций квартиры;
  • создание жилых помещений без окон и отопления, площадью меньше 9 квадратных метров;
  • изменение системы газификации, канализации, отопления или вентиляции без соответствующего разрешения;
  • оборудование санузлов, кухонных помещений над жилыми комнатами соседей.

Перепланировка в монолитном доме открывает множество перспектив. Однако она также должна быть проведена на законных основаниях. Поэтому согласовывать собственные действия нужно заранее.

В спорных ситуациях после реконструкции помещения можно узаконить перепланировку через суд.

С какими органами необходимо проводить согласование проекта перепланировки нежилого помещения, читайте тут.

Читайте также по ссылке об основных положениях постановления 508 Москвы о перепланировках.

помощь в подборе ипотеки
бесплатно!

В 90-х годах 20 века строительные компании стали производить монолитные дома. Строения с первых дней привлекли потенциальных покупателей.

Монолитные дома отличаются от кирпичных и панельных зданий наибольшей прочностью, долговечностью, улучшенной вентиляцией и теплоизоляцией. Также в момент усадки не происходит деформации бетона. Несущие конструкции представлены железобетонным монолитным каркасом, выполненным из колонн и продольных, поперечных стен.

Так как межкомнатные и межквартирные стены имеют кирпичную или гипсокартонную основу и не являются несущими, перепланировка в монолитном доме значительно упрощается. Важно знать порядок и возможность ее проведения в 2021 году.

Видео: «Согласование перепланировки»

Важные нюансы

При согласовании перепланировки владельцу недвижимости нужно получить разрешение у автора сооружения. Процедура регулируется ЖК РФ и компанией, которая управляет постройкой.

Жилищная инспекция очень строго относится к собственникам, сделавшим самовольную перепланировку, поэтому узаконить изменения задним числом непросто.

Видео: «Перепланировка квартиры: правила и запреты»

Стоимость оформления

В случаях, когда владелец недвижимости хочет провести масштабный капитальный ремонт, в результате которого поменяются параметры жилища, потребуется пройти сложное согласование.

Затраты на документальное оформление капитального ремонта:

Документы Минимальная цена, тысяч рублей
Для согласования перепланировки без проведения работ на несущих конструкциях 40
с обустройством в несущей перегородке проема 60
со сносом подоконной части (при этом фасад остеклен) 60
в домах МНИИТЭП 60
Согласование различных вариантов
объединение квартир 90 — 140
обустройства камина 240
Оформление акта приемки оконченных ремонтно-строительных работ 20
Техплан, составленный кадастровым инженером 12
Замена старого свидетельства о праве собственности новым 35
Техзаключение о возможности проведения работ и состоянии конструкций сооружения 15
Техзаключение о безопасности и законности выполненных ремонтно-строительных работ 15
Проект перепланировки 1 квартиры 12
соединения 2 квартир 30
обустройства полов 8
обустройства камина 35
обустройства проема в перекрытии 30
лестницы 40
Заказ паспорта в Бюро технической инвентаризации 3

Перепланировку в монолитном сооружении разумнее всего проводить на этапе строительства.

Это позволит избежать дополнительных финансовых и временных трат.

  • Любые глобальные изменения, например, при переделке двухкомнатной квартиры в трехкомнатную, потребуют разработки проекта.
  • Незначительные преобразования, при которых несущие конструкции не затрагиваются, могут быть согласованы по эскизу.

Согласование

Перепланировку в монолитном доме согласовать с Мосжилинспекцией гораздо проще, чем сделанную в панельном или кирпичном здании.

Пути согласования перепланировки:

  1. по заранее сформированному эскизу. Подобный путь подойдет для тех, кто не планирует глобальных изменений, планируемые работы никак не затронут несущие конструкции;
  2. по проекту, разработанному профессионалами, понадобится, если планируется изменить конструктивные и технические характеристики недвижимости.

В контролирующие органы необходимо предоставить сам проект и документы, доказывающие, что запланированные работы соответствуют существующим нормам и правилам.

А также, что они никак не повлияют на функциональных параметрах и прочности сооружения.

Этапы

Свободная планировка, которая служит отличительной чертой монолитных домов, предполагает реализацию самых нестандартных идей архитекторов и проектировщиков.

Не возведенные, но обозначенные стены присутствуют на поэтажном плане застройщика, менять утвержденную планировку можно только после согласования с Мосжилинспекцией.

Этапы перепланировки:

  • обычную кухню можно превратить в студию;
  • объединить туалет с ванной комнатой и сделать совмещенный санузел;
  • изменение количества и площади жилых помещений (например, гостиная делится на две комнаты, захватив при этом часть кладовки или коридора, в результате из двухкомнатной квартиры получается трехкомнатная);
  • можно сделать гостиную просторнее за счет коридора;
  • обустройство гардеробных комнат, ниш, подсобок, зонирование пространства помещений.

Документы

Пакет документации может отличаться в зависимости от того, какие работы планируется проводить.

Согласование по эскизу:

  • правоустанавливающая документация (свидетельство права собственности, договор аренды и т. п.);
  • если недвижимость приобретена в ипотеку, то нужно предоставить разрешение банковского учреждения на перепланировку;
  • копия лицевого счета;
  • выписка из домовой книги (если недвижимость в соцнайме);
  • техпаспорт из БТИ;
  • эскиз;
  • заявление;
  • теханализ возможности сноса ненесущих стен;
  • разрешение на изменение местоположения газовой плиты.

Более сложные переделки, например, перенос коммуникаций или расширение санузла за счет коридора предполагают сбор несколько иного пакета документации:

  • правоустанавливающие документы на недвижимость;
  • техпаспорт из БТИ;
  • выписка из книги домовладения;
  • поэтажный план до внесения изменений;
  • техзаключение проекта перепланировки;
  • техзаключение о допустимости проведения работ;
  • заявление.

В редких случаях может понадобиться согласие всех проживающих в квартире, оформленное письменно, согласование ЦГСЭН, акты освидетельствования выполненных работ. А также договор со строительной компанией, которая выполняет ремонтные работы.

Проблемы

Затруднения начинают появляться, если перепланировка проводится без предварительного согласования и с нарушением строительных норм.

Собственнику придется уплатить штраф 2,5 тыс. рублей и вернуть квартире исходный вид.

Перепланировка, сделанная самовольно, но без нарушения действующих строительных правил и норм может быть узаконена.

Что нужно для перепланировки квартиры? Узнайте тут.

Можно ли воспользоваться типовой перепланировкой из каталога МНИИТЭП? Читайте далее.

Для этого потребуется собрать пакет документов для ее оформления и подготовить копию поэтажного плана, в котором будут обозначены изменения. А также получить техзаключение о допустимости выполненных работ.

Все документы необходимо предоставить в Мосжилинспекцию.

Отличительные особенности домов

  • Монолитные строения, в отличие от блочных или панельных сооружений при усадке не склонны к деформированию бетона, характеризуются долговечностью, прочностью.
  • Обладают улучшенными теплоизоляционными свойствами и вентиляцией, по сравнению с кирпичными или панельными домами.
  • Несущие конструкции в подобных постройках представлены монолитным железобетонным остовом, состоящим из продольных (поперечных) стенок, колонн.

Разновидности

Исходя из технологии, которая применяется в процессе строительства, сооружения представлены двумя разновидностями: кирпично-монолитные и каркасно-монолитные.

Кирпично-монолитный

Такое сооружение слагается, из обложенных снаружи блоками или кирпичом цельных конструктивных элементов из железобетона. Между ними часто размещается гидроизоляция и утеплитель.

Монолит изготавливается при помощи опалубки, которая может быть алюминиевой, стальной, деревянной или из пластика. Опалубка в кирпично-монолитном доме также играет роль спецоснастки для формирования перекрытий, стен, фундамента и других элементов сооружения.

Опалубка бывает двух разновидностей:

  1. съемная перемещается на другой участок после того, как железобетонная конструкция застынет. Там опалубка используется для заливки следующего элемента дома. Посредством съемной опалубки строятся любые типы сооружений: промышленные, гражданские, жилые;
  2. несъемная после заливки становится элементом здания. Она выполняет функцию утеплителя, гидроизоляции и оболочки для наполнения бетоном и арматурой. При возведении дома лучше использовать именно несъемную опалубку.

Каркасно-монолитный

Такой дом возводится с использованием современных технологий.

  • Первоначально в заводских условиях собирается каркас в виде отдельных элементов (перекрытия, колонны, ригели). Затем элементы доставляются на стройплощадку и собираются в единую систему.
  • Стены внутри и снаружи здания делаются из легких материалов. Это дает возможность приспособить планировку под абсолютно любой проект.

Законодательство

Регламентирует перепланировку в монолитном доме Жилищный кодекс Российской Федерации (глава 4).

Федеральный закон 2021 года о перепланировке не отличается кардинально от нормативных правовых актов прошлых лет.

Нововведение — если право на недвижимость зарегистрировано в ЕГРН, то нет необходимости при согласовании предоставлять в контролирующие органы документы, которые подтверждают это право.

Перепланировка в монолитном доме

Перепланировка в монолитном доме может быть очень разнообразной и состоять из множества ремонтно-строительных работ:

  • снос перегородок;
  • объединение комнат;
  • деление помещений на функциональные зоны.

Широчайшие возможности обусловлены тем, что здесь практически нет внутренних несущих перегородок, все стены выполнены из гипсокартона или кирпича, перекрытия — железобетонные.

В монолитных новостройках перегородки могут быть только намечены на полу (высота таких стен — 15 см), а не возведены, поэтому перепланировка делается с минимальным вложением средств.

Разработка проектных документов перепланировки зачастую не требуется, часто достаточно эскиза или эскизного проекта.

Проект перепланировки создавать обязательно, если предполагается затрагивание несущих конструкций или увеличение площади кухни, санузла за счет нежилых помещений.

На стадии строительства

Иногда застройщики еще на стадии строительства предлагают будущим жильцам несколько вариантов планировок квартир на выбор.

Это позволяет сэкономить время и деньги, так как согласование в будущем не потребуется, как и что-то переделывать в жилище.

Что можно изменить, а что нельзя

Монолитные дома представляют собой наиболее подходящие для перепланировки сооружения.

Закон в таких домах разрешает максимум изменений в соответствии с существующими нормами и правилами, а также предпочтениями собственников жилья.

Перед началом ремонтно-строительных работ потребуется согласование их с уполномоченными органами на соответствие санитарным, строительным и пожарным нормам.

Что разрешено изменять при перепланировке в монолитном доме в 2021 г. ?

  • Устройство проемов в стенах между комнатами или демонтаж таких перегородок потребует разработки проекта, но техзаключение не понадобится.
  • Работы можно согласовать, обратившись в Мосжилинспекцию с заявлением, после чего на место выедет комиссия и составит акт завершенной перепланировки.
  • Если не несущая стенка разделяет две квартиры, то придется получить техническое заключение.

Можно ли делать дополнительные перегородки?

Это разрешено, если они не создадут в результате повышенную нагрузку на перекрытия.

  1. По эскизу разрешается делать перепланировку, объединив прихожую с захватом площади коридора и кладовки — в результате получится просторный холл.
  2. Можно разделить спальню на 2 отдельные комнаты, захватив при этом площадь прилегающей кладовки и коридора, в результате чего из двух жилых комнат получится полноценная трехкомнатная квартира. Понадобится возвести две перегородки с двумя дверями. Если стены будут из гипсокартона, то для получения разрешения достаточно эскиза, кирпичные или из блоков толщиной больше 10 см подразумевают разработку проекта.

Перепланировка в монолитном доме имеет огромные перспективы, но все работы должны предварительно согласовываться.

Если ситуация спорная, то узаконить сделанный капремонт можно через суд.

Категорически запрещается при проведении перепланировки в монолитном доме:

  • изменять несущие конструкции и нарушать их целостность;
  • обустраивать гостиную, кабинет, спальню или детскую размером меньше 9 м2;
  • делать комнаты без окон и отопления;
  • выносить радиатор отопления на лоджию или балкон;
  • вносить изменения без разрешения уполномоченных органов в системы: канализации, отопления, газификации, вентиляции;
  • сносить перегородки и объединять кухню, в которой находится газовая плита, с жилым помещением (особенно в однокомнатной квартире);
  • устраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления или водоснабжения;
  • размещать кухню или санузел над жилой площадью соседей снизу (это противоречит требованиям СаНПин и СНиП).

В монолитных домах нельзя соединять две квартиры, которые располагаются друг над другом с помощью отверстия в перекрытии, а также строить стены между комнатами из кирпича.

Подобная перепланировка подразумевает разработку проекта, где будут учтены увеличившиеся нагрузки на перекрытия.

Варианты

Существуют наиболее популярные варианты перепланировок, которые осуществляются при проведении капремонта:

  • совмещенный санузел;
  • переоборудование квартиры в студию (демонтируется перегородка между гостиной и кухней);
  • изменение площади комнат и их числа.

Часто количество жилых помещений увеличивается в соответствии с потребностями проживающих в квартире, например, если квартира имеет две жилых комнаты можно сделать ее трехкомнатной.

У вас вопрос по перепланировке?

Оставьте свой номер телефона, перезвоним и бесплатно проконсультируем!

Ваш телефон *

Штраф за перепланировку квартиры и нежилого помещения

Любые изменения, которые вы вносите в планировку своего жилья относительно…

К распространенным вариантам перепланировки квартир относится объединение…

Условия перепланировки

В данной статье рассказывается об условиях, которые требуется выполнить для…

X

Заказать проект перепланировки для самостоятельного согласования

Бесплатная консультация по вашей перепланировке

Здравствуйте, возможно ли ставить стеклянную дверь на кухню с газовой плитой?

Примеры наших работ

Перепланировка в монолитном доме

Начать эту статью стоит с того, что автор не задавался целью определиться с тем, в каком доме жить лучше — кирпичном, монолитном или панельном, в конце концов, условия проживания в доме напрямую связаны с тем, насколько качественно его возвели. Жалобы на звукоизоляцию можно услышать от жителей всех типов домов. 

Что такое монолитный дом

Первые монолитные дома появились в 90-х годах ХХ века и изначально позиционировались как элитные, соответственно и стоимость метра в них до сих пор достаточно высока. Это обусловлено применением новых технологий и высокой скоростью строительства. 

В помещениях монолитных домов отлично держится баланс температуры. Летом в них прохладнее, а зимой теплее, что достигается не только благодаря конструктивным особенностям, но и применением новых, более совершенных технологий, таких как: центральная приточно-вытяжная вентиляция, встроенное ТП и т.д. Принцип строительства монолитных домов в корне отличается от других, они строятся на основе арматурного каркаса, который затем обливается бетоном. Чаще всего, каркас представлен небольшим количеством колонн, однако встречаются проекты, в которых практически каждая стена — несущая. 

Монолитная технология дает возможность строить дома в достаточно короткие сроки, что является большим преимуществом. Принципиальная схема строительства — арматура и передвижная опалубка. Применение данных конструкций позволяет с большой точностью отливать несущие элементы здания. Конструкции максимально прочные и сейсмостойкие. Кроме того, при отливке элементов достигается большая точность (ровный угол стыков стен, потолков и пола, отсутствие пустот), и при последующем ремонте помещений не требуется повышенное количество отделочных материалов, как например в квартирах панельных домов. 

При надлежащем качестве строительства срок службы монолитных домов поражает своей длительностью. Например, одна компания озвучила гарантийный срок на дом — 300 лет. Конечно, по большей части это достаточно удачный маркетинговый ход, однако цифры недалеки от реальности, и в таком доме сможет жить не одно поколение наших потомков. 

Особенности перепланировки в монолитном доме

Для улучшения планировочных решений в монолитных домах предусматривается полное отсутствие внутренних перегородок и потому перепланировка в монолитном доме открывает большие возможности для дизайнеров-архитекторов и строительных бригад. 

Внутриквартирные перегородки либо не выкладываются вообще, либо намечаются в один кирпич на полу, чтобы обозначить границы помещений в квартире. Зачастую предлагаемая таким образом планировка не устраивает жильцов и как следствие,  перепланировки в монолитных домах, происходят в 90% квартир. Часто отсутствие простенков позиционируют, как «свободную планировку», однако на деле все не так уж радужно. 

Отсутствие внутренних стен не означает полную свободу действий — перепланировка монолитных квартир ничем не отличается от перепланировки в домах других типов. Ее точно так же необходимо согласовывать в соответствии с действующим законодательством (ППМ 508 и ЖК РФ) и нормативами (СП, ГОСТ и др.). 

Если перепланировка не очень глобальная и затрагиваются только внутренние ненесущие перегородки, то ее, скорее всего, можно будет согласовать по проекту без технического заключения. Если же мы затрагиваем сантехнические зоны, кухню, коммуникации, и тем более, несущие конструкции, то потребуется проект с ТЗК от автора дома. 

При этом авторы монолитных комплексов или отдельных зданий, часто прекращают существование после продажи недвижимости — если конечно речь не идет о крупной и известной компании. В этом случае обследование затрагиваемых конструкций и выпуск ТЗК проводит ГУП МосжилНИИпроект, а при определенных условиях — и наша компания. 

Еще одно большое достоинство монолитных зданий (а также их важное отличие от панельных и кирпичных домов) в том, что ремонт и перепланировку квартир в них можно начинать сразу после заселения, не опасаясь побочных эффектов. Бытует мнение (и небезосновательное), что в первые годы дом дает значительную «усадку» и следствием этого является образование трещин. В панельных и кирпичных домах это целая проблема новоселов, ведь дома «усаживаются» неравномерно и зачастую, ремонт через пару лет необходимо «обновлять». В монолитных домах эта проблема отсутствует, — проведя ремонт и перепланировку в монолитном доме, за их сохранность можно не опасаться, дом оседает равномерно, как единая, цельная конструкция, и трещин не дает. 

Варианты перепланировки в квартире монолитного дома

В отличие от домов серийных — панельных блочных и кирпичных, монолитные дома строятся по индивидуальному проекту, а потому нельзя сказать, что существуют некие обобщенные правила или приемы при перепланировке в них, напротив — можно отметить, что владельцы квартир в монолитном доме проявляют куда больше изобретательности при ремонте. Приведем несколько проектов перепланировки, которые разработал наш отдел проектирования. 

Перепланировка в трехкомнатной квартире монолитного дома с объединением кухни и комнаты 

Как мы уже говорили выше, отсутствие несущих стен делает перепланировку в монолитном доме просто раем для инженера-проектировщика или дизайнера и пример перепланировки, который мы привели выше наглядно это отражает. Основным мероприятием стало объединение кухни и жилой комнаты в гостиную. Так как кухня не была газифицирована, то устройство ее изоляции от остальных помещений не потребовалось. Кроме того, владелец квартиры обустроил гардеробную комнату рядом со входом и демонтировал часть подоконного блока. 

Устройство совмещенного санузла в монолитном доме 

Устройство совмещенного санузла — явление, присущее не только перепланировке в монолитном доме. Это мероприятие проводят во всех типах домов, так как оно позволяет гораздо рациональнее использовать площадь мокрой зоны. Разумеется, мы не могли обойти вниманием и подобную перепланировку в монолитном доме. 

Бесплатную консультацию по любым вопросам касательно перепланировки Вы можете получить:

По телефону компании: 8 (495) 799-25-07

По электронной почте:   [email protected]

В форме вопрос-ответ:  «Нажмите здесь»

У онлайн-консультанта в правом нижнем углу нашего сайта 

По WhatsApp 

Задайте вопрос по WhatsApp и получите ответ в онлайн-режиме.

Двухкомнатная квартира, в которой проводились перепланировка и…

Однокомнатная квартира, в которой выполнена данная перепланировка…

Что нельзя делать при перепланировке квартиры?

Список мероприятий, которые запрещено выполнять при ремонте квартиры и на которые невозможно получить соответствующего разрешения, перечислены в пункте 10 Приложения 1 к Постановлению Правительства Москвы №508. Пункт 10.9 из этого списка также говорит и о том, что перепланировка не должна нарушать ещё и СНиПы, СаНПиНы, Постановления Правительства РФ и другие нормативные документы. Для начала рассмотрим все мероприятия, которые запрещены Постановлением №508:

  • любые мероприятия, ведущие к ухудшению условий проживания третьих лиц или ограничивающие доступ к общедомовым коммуникациям. Сюда, к примеру, можно отнести перенос стояков отопления, горячего и холодного водоснабжения, зашивка этих стояков сплошными коробами без лючков для инспектирования состояния труб;
  • нарушение несущей способности здания. Этот пункт говорит о том, что ни в коем случае не стоит демонтировать несущие стены или устраивать в них проёмы без получения соответствующего разрешения на ремонт;
  • врезка в общедомовые коммуникации отключающих или регулирующих устройств;
  • уменьшение сечения или демонтаж вентиляционных каналов. Часто собственники квартир не планируют затрагивать сами вентиляционные каналы, но хотят уменьшить вентшахту, в которой есть много пустого места помимо самих труб. Согласовать это очень сложно. Площадь внутри вентшахты не входит в площадь квартиры и, следовательно, собственник квартиры её не покупал и она ему не принадлежит. В соответствии с пунктом 1 ст.36 ЖК РФ эта пустая площадь внутри шахты относится к общедомовому имуществу. В соответствии с пунктом 2.5.1.1.1.8 Приложения 2 Постановления Пр-ва Москвы №508 для присоединения этой площади необходимо организовать собрание всех собственников помещений в многоквартирном доме, на котором они примут решение о передаче этой площади в безвозмездное пользование или аренду. К тому же необходимо, чтобы положительно проголосовали все собственники квартир в целом здании. Организация такого собрания в большинстве случаев невозможна. Внутри шахт свободная площадь присутствует из-за того, что архитектор дома прорабатывает при проектировании дома планировку квартир и берёт площади с запасом, так как не знает какие трубы и какого сечения понадобятся проложить инженерам-смежникам, проектирующим вентиляцию, водоснабжение и канализацию и т. д.;
  • увеличение нагрузки на перекрытия при заливке стяжки или замене материала перегородок на более тяжелые. Данный пункт относится, в основном, к домам с деревянными перекрытиями, в которых нельзя лить стяжку в пол, а также устанавливать джакузи, ванны, перегородки из пеноблоков без проведения проверочных расчетов;
  • перенос водяного радиатора отопления на балкон или лоджию. При этом устраивать теплые электрические полы или радиаторы на балконе возможно;
  • устройство водяных полов от систем отопления или горячего водоснабжения. Опять же, устройство электрических теплых полов никто не запрещает;
  • затрагивание или частичный демонтаж несущих колонн, пилонов или диафрагм жесткости;
  • устройство штраб в несущих стенах;
  • устройство лоджий и балконов на всех этажах кроме первого;
  • перепланировка чердака или технического этажа, если они не относятся к Вашей собственности. Многие собственники квартиры на последних этажах хотят частично присоединить чердак и сделать на неё лестницу из квартиры. К сожалению, данный пункт запрещает такие перепланировки;
  • объединение газифицированной кухни с жилой комнатой без установки между плотноприлегающих раздвижных перегородок;
  • перепланировка в аварийных домах;
  • любое затрагивание несущих стен, в том числе устройство проема, без согласования с организацией, проектировавшей здание;
  • объединение лоджий и балконов с внутренними помещениями;
  • затрагивание наружных стен с ослаблением несущей способности здания;
  • устройство антресолей, площадь которых составляет более 40% от площади всей квартиры;
  • устройство проёма между кухней с газовым водонагревателем и жилой комнатой без двери с установкой решётки или зазора между этой дверью и уровнем пола не менее 0,02 кв.м. 

Отказ Жилинспекции в выдаче разрешения на перепланировку из-за несоответствия нормам.

Комментарий к видео:

С выходом нового постановления Правительства Москвы № 2021 от 29 декабря 2021 пункт с перечислением запрещенных работ изменился с одиннадцатого на десятый. Сам текст пункта изменился незначительно с выходом Постановления Пр-ва Москвы №1335 от 29.08.2021. Добавленные пункты мы разберём во втором видео.

Теперь рассмотрим требования строительных, санитарно-гигиенических и правовых норм, которые также не разрешают выполнять определенные типы перепланировки:

  • расширение или перенос санузлов, ванных комнат, туалетов, душевой и т.д. на территорию кухни или жилой комнаты (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Сюда не входят постирочные комнаты, так как стиральная машина никак не указывается на планах БТИ. Также этот пункт не действует, если этажом ниже под квартирой располагаются нежилые помещения или подвал;
  • расширение или перенос кухни на площадь санузла (пункт 9.25 СП 54.13330.2016 и п. 3.8 СаНПиН 2.1.2.2645-10), если квартира расположена не на последнем этаже;
  • устройство или перенос кухни на территорию жилой комнаты (п. 24 Постановления Правительства РФ №47 от 28.01.2006). Опять же, данный пункт не применим, если под квартирой находятся нежилые помещения;
  • организация кухни без естественного освещения (п. 9.12 СНиП 31-03-2003 и п. 5.1 СаНПиН 2.1.2.2645-10). Свет от окна должен проникать в кухню по прямой хотя бы через светопрозрачные двери, перегородки или окна в них;
  • организация кухни-ниши площадью менее 5 кв.м.
  • объединять вентиляцию кухни и санузлов (9.7. СП 54.13330.2016);
  • устройство полов в санузлах и других мокрых помещениях без гидроизоляции (СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство пола в санузле без порожка или без занижения на 15-20 мм. относительно смежного помещения (п. 4.11 «Технического требования и правил проектирования, устройства, приемки, эксплуатации и ремонта (в развитие СНиП 2.03.13-88 «Полы»);
  • устройство выхода из помещения с унитазом (санузел, туалет) в кухню или комнату (п. 3.9 СанПиНа 2.1.2.2645-10). Выход из санузла или туалета можно сделать в комнату, если есть второй санузел с выходом в коридор. Выход из душевой или ванной комнаты (помещения без унитаза) можно осуществлять в любые комнаты;
  • демонтаж порожков при выходе на балкон в панельных домах. На такую перепланировку не дают своё разрешение авторы проекта типовых серий панельных домов. Согласовать такую перепланировку невозможно;
  • демонтаж подоконных блоков или устройство проёмов в несущих стенах в типовых домах после 2007-ого года постройки, автором которых является проектный институт МНИИТЭП, не дающий на это своего разрешения. Подробнее о проёмах в несущих стенах мы говорили здесь.
  • расширение проёмов в наружных стенах при выходе на балкон (лоджию) в панельных и кирпичных домах, так как на это не дают своего согласия авторы проекта дома;
  • демонтаж части не несущей стены при выходе на балкон в монолитных домах, если при этом не останется на всю квартиру хотя бы один противопожарный простенок длиной 2021 мм. от края балкона до проёма или длиной 2021 мм. между двумя выходами на балкон (п. 6.20 СНиП 21-01-97);
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если он удерживает балконную плиту за счет защемления;
  • объединение двух квартир с разными собственниками (п.1 ст.40 ЖК РФ). Квартиры можно объединять только в том случае, если у них один собственник;

Содержание статьи

Что можно делать при перепланировке квартиры?

Согласованный лист с новой планировкой квартиры.

Если говорить кратко, то при перепланировке можно делать всё, что не запрещено нормами. Тут важно, чтобы ремонт относился именно к перепланировке, так как некоторые ремонтные работы относятся к реконструкции и на них необходимо получать разрешение на строительство. Постараемся перечислить те работы, которые можно осуществлять при перепланировке:

  • перенос или расширение кухни на площадь нежилого помещения (коридор, кладовая и т.д.) при соблюдении остальных требований по её площади, инсоляции и т.д.
  • расширение санузла или мокрых зон на территорию нежилых помещений с обязательным устройством гидроизоляции в полу расширенной части;
  • изменение конфигурации не несущих перегородок между комнатами или комнатами и коридором, кладовой, постирочной, гардеробной и т.д.;
  • демонтаж подоконного блока в монолитных домах с установкой французского окна между балконом (лоджией) и внутренним помещением;
  • демонтаж подоконного блока в кирпичных домах, если балконная плита держится не за счет защемления в наружной стене, или если это защемление останется достаточным и при ликвидации подоконного участка с установкой французских окон;
  • демонтаж подоконного блока в панельных домах до 2007-ого года постройки. А также более позднего года постройки, если его автором является не МНИИТЭП, с установкой французского окна;
  • устройство проёмов в несущих стенах кирпичных и монолитных домов. Ширина и возможное место проёма определяются на основании обследования квартиры. Также в проёме обязательно делается усиление из металлоконструкций;
  • устройство проёмов в несущих стенах панельных домов до 2007-ого года постройки. Или более позднего года постройки, если его автором не является МНИИТЭП. Допустимая ширина и расположение проёма определяются также после соответствующего обследования квартиры;
  • демонтаж порожка и части наружной стены в монолитном доме, если в квартире остается хотя бы один противопожарный простенок;
  • остекление балкона и установка наружного блока кондиционера (не требуют никакого согласования);
  • изменение конструкции полов;
  • перестановка сантехнических приборов (плиты, ванной, унитаза, душа и т.д.) в пределах мокрых зон;
  • объединение кухни с электрической плитой и жилой комнаты путём демонтажа перегородки между ними;
  • демонтаж не несущей перегородки между газифицированной кухней и комнатой с установкой на её месте плотно закрывающихся раздвижных перегородок или рольставен;
  • перенос радиаторов отопления на другую стену. К замене радиаторов на конвекторы в полу Жилищная инспекция относится плохо- требует согласовать такую замену в управляющей компании, которая, в свою очередь, может затребовать предоставить проект марки ОВ на квартиру;
  • Установка электрической плиты вместо газовой при достаточной выделенной мощности;
  • Объединение квартир по горизонтали и вертикали, если у обеих квартир есть хотя бы один общий собственник;
  • Устройство антресолей общей площадью не более 40% от площади квартиры;
  • Устройство лоджии на первом этаже. Однако для такой перепланировки также обязательна организация общедомового собрания, о котором мы уже писали выше;

Безусловно, рассмотреть абсолютно все типы перепланировок в рамках одной статьи невозможно, так как существуют ещё пограничные мероприятия по перепланировке, успешность согласования которых сильно зависит от позиции по данному вопросу проверяющего чиновника.

Комментарий к видео:
Изменился пункт: При перепланировке квартиры не должны нарушаться требования строительных, санитарно-гигиенических, пожарных и правовых норм согласно пункту 10.9, а не пункту 11.9, как было раньше (после выхода ППМ №1335 от 19.08.2021).

Жилищная инспекция перестала согласовывать перепланировки, в которых кухня расширяется на территорию санузла (если это не последний этаж) даже при предоставлении нотариально заверенного письма о добровольном ухудшении жилищных условий.

Жилищная инспекция перестала пропускать площадь кухни-ниши менее 5 кв.м. (раньше они допускали её площадь до 2 кв.м.).

Вместо противопожарного простенка в наружной стене длиной 2021 мм. теперь можно установить жаростойкое стекло той же длины.

Надеемся, мы смогли ответить на Ваш вопрос о том, что можно, а что нельзя делать при перепланировке квартиры.

Добавить в закладки

                                                                                                                                                                                                                                                            Понравилась статья? Поделиться с друзьями: