Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?

Здравствуйте, дорогой посетитель! В этой статье обсуждается тема Обязательно ли межевание при продаже земельного участка?. Если у Вас назрели вопросы, задавайте их, спрашивайте, постараемся помочь! Надеемся, что мы сможем помочь

Участок

Ситуации, когда нужно межевание земельного участка при продаже

На сегодняшний день единственный гражданин, который заинтересован в межевании участка – покупатель. Для него это прямой показатель границ участка, его стоимости.

Зная риски, на которые гражданин пойдет при приобретении участка без определенных границ, этот факт снижает стоимость участка. Тем более новому владельцу еще потом придется самостоятельно вызывать специалистов, чтобы они определили границы, так как без соответствующего заключения он не сможет получить полноценные права на владение землей.

Поэтому многие потенциальные покупателю обходят стороной такие участки. Это причина, по которой межевание обязательно. Тем более, в 2021 году будет введен указ, согласно которому продажа и покупка участков без проведенной процедуры будет считаться незаконной.

Важные оговорки

Обязательна ли процедура

Любой покупатель, который беспокоится о «чистоте» сделки, потребует при покупке участка документы на его приватизацию. Без проведения межевания невозможно получить собственнику подобные бумаги.

При купле-продаже есть два варианта: его проводит собственник, а второй – покупатель сам выполнит все действия для формальности. Но это может негативно сказаться на стоимости участка, так как обязательства возьмет на себя покупатель.

Но если покупатель не собирается сам выполнять все действия, то он откажется от проведения сделки. Хотя бы этот факт может являться достаточно причиной для того, чтобы все оформить заранее.

Согласно законодательству, межевание участка при продаже нужно производить в следующих случаях:

У участка не обозначено четких контуров Такое часто происходит, если территорию не ограждают забором, вследствие чего соседи могут захватить площадь.
Собственность не зарегистрирована в кадастровом реестре Каждый объект недвижимости, в том числе и земельные участки, должны быть внесены в реестр.
Реальная площадь отличается от той, что отражена в документации Чаще всего такое нарушение обнаруживается при продаже участка либо если соседи решали сами провести межевание, в ходе которого и выяснился факт измененных границ территорий.

Существуют дачные наделы, которые могут не подвергаться процедуре межевания, но вскоре и такие площади пропадут, так как с 2021 года любой земельный участок, который продается или сдается в аренду, обязан иметь строго определенные границы специальной процедурой.

Тогда уже не будет вопроса, нужно ли по договору межевание земельного участка при продаже, так как любая земля, даже для ведения садоводства, должна обладать определенными специалистами границами.

Форма межевого плана:

На кого распространяется

В 2021 году процедура межевания обязательная только для:

  • купли или продажи земли;
  • аренды;
  • обмена;
  • дарения;
  • оформления прав собственности;
  • раздела участка.

Ни одно из этих действий нельзя будет провести с участком, который не прошел процедуру межевания.

Лучше всего, если процедура будет проводиться не только опытными геодезистами, но и юристами, которые смогут дополнить сведениями о нюансах и аспектах.

В межевую компанию для организации процедуры может обратиться как сам собственник, так и его представитель, имеющий доверенность.

Если же владельцем является несовершеннолетний человек, то его интересы должен представлять один из граждан:

  • родители;
  • усыновители;
  • опекуны;
  • попечители;
  • службы опеки и попечительства;
  • другие близкие родственники.

Возможна ли сделка без ограничений

Одним из ярких примеров участков, которые не прошли процесс межевания, являются те садовые земли, что зарегистрированы в соответствии с «Дачной амнистией». Такие участки имеют все необходимые документы, но в графе границ стоит отметка о том, что они ни установлены. Купля-продажа таких участков разрешена законодательно до 2021 года.

Скачать ФЗ №93 О дачной амнистии

С 2021 года каждый участок получает право на распоряжение только после проведения процедуры межевания. При этом доля участка может быть продана или сдана в аренду без его проведения. Такая возможность есть только у собственников или фермеров, которые занимаются сельскохозяйственной деятельностью.

Доля, которая не имеет отношения к сельхоз деятельности, может продаваться другими собственниками, а если таковые не объявились в течение одного месяца, то земельный участок передается во владение другим лицам.

Невозможно продать долю земли без процедуры межевания, если наложены санкции на продажу участка. Сначала придется определить границы собственного участка, после чего будет доступна возможность продажи.

Определение границ позволит не только точно расставить ограничения на землю, но и оформить права на собственность. Но такая возможность предоставляется только при условии, что местное самоуправление решило не предпринимать никаких действий по выкупу надела в течение одного месяца.

Стандартная стоимость…

Мы выяснили, что ни в одном действующем правовом акте нет указания на обязательное проведение межевания. Законом не устанавливаются ни сроки обязательного межевания, ни то, что для продажи оно необходимо. Есть требования к межевому плану (установлены ст. 22 закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О регистрации недвижимости», а также Приказом Минэкономразвития от 08.12.2015 № 921), есть требования к порядку и срокам кадастрового учета (Статья 16 218-ФЗ). Но требований к сделкам с недвижимостью, которые четко бы указывали нам на куплю-продажу только отмежеванного земельного участка нет.

Покупатели намного охотнее приобретают участки с определенными границами еще и по той причине, что органы Росреестра могут не допустить регистрацию перехода прав от одного собственника к другому без межевания, сославшись на то, что документы на землю устарели, и надо их обновить в соответствии с действующим законодательством. От этого сделка может затянуться, что становится невыгодным ни одной из сторон.

Земли активно осваиваются и образуются новые участки. Раньше землю делили на глазок, теперь без межевания приобрести или получить новообразованный участок не получится. Без межевания земельный участок на кадастровый учет поставить нельзя. Зато после прохождения процедуры можно смело возводить строения, а также продавать, дарить, оформлять право наследования.

Для того, чтобы узнать, кто оказывает услуги по межеванию в вашем регионе воспользуйтесь каталогом исполнителей, стоимость межевания вы можете рассчитать при помощи бесплатного сервиса на сайте — расчет кадастровых работ.

Обязательно ли делать межевание при продаже земельного участка – что говорит закон

Продажа земельного участка без межевания законом не запрещена. Однако покупатели не особо охотно идут на заключение сделки купли-продажи не отмежеванного участка. Разберем причины.
Земельный кодекс дает понятие земельному участку, как индивидуально определенной вещи, которая должна иметь свои границы. Если земля не прошла процедуру межевания, то и определить, где начинаются ее границы, а где заканчиваются по закону невозможно. Вывод — размер участка не определен, а значит непонятно, каковы именно границы приобретаемого участка на самом деле. Несмотря на то, что все сделки с недвижимостью проходят государственную регистрацию, существует риск купить участок, конфигурация и площадь которого фактически не будет соответствовать документации.

Кто может продать участок без межевания в 2021 году

Следует понимать, что продать участок без межевания можно если сведения о нем есть в базе Росреестра и он стоит на кадастровом учете. В противном случае, оформления межевания не избежать.
Каждый покупатель понимает, что при переходе прав собственности, ответственность по пользованию участком ложится на его плечи
. Конечно, в покупке не отмежёванного участка есть свои плюсы – можно хорошо поторговаться и приобрести землю дешевле. Но также есть и минусы — заявленная в документах площадь и фактические границы в натуре могут не совпадать. Это чревато при возведении построек. Ведь для строительства необходимо соблюдать градостроительные нормы и правила, в том числе и отступы от границ. Без межевания границы определить сложно и могут возникнуть проблемы при постановке на кадастровый учет новых построек. Продать участок без межевания в 2021 году возможно, но только вряд ли найдутся, те, кто захочет купить кота в мешке.

Что такое межевание и зачем оно нужно

Когда речь идет о праве собственности на материальный объект, важно понимать что это, какими физическими характеристиками обладает и где расположено. В отношении земельного участка ответ на эти вопросы может дать межевание. Под ним понимается деятельно кадастрового инженера направленная на определение границ и местоположения земельного участка. Подобное ее определение можно вывести исходя из инструкции по межеванию земель, принятой Роскомземом 08.04.1996г. Эта инструкция наиболее частный нормативный акт. Кроме него в этой области правоотношения регулируют:

  1.  Земельный кодекс РФ от 25.10.2001;
  2.  Закон № 218-ФЗ от 13.07.2013;
  3.  Закон № 221-ФЗ от 24.07.2017.

Провести межевание должен специалист – кадастровый инженер. Провести его самостоятельно собственник не вправе. Для этого необходимо иметь лицензию на право ведения геодезической и картографической деятельности. Специалист может числиться в штате компании, оказывающей такие услуги населению или быть индивидуальным предпринимателем. Он должен быть членом саморегулируемой организации. Кроме того, все кадастровые инженеры включены в общегосударственный реестр.

В рамках межевания инженер:

  •  Затребует все ранее выданные технические документы по участку. Проанализирует и изучит их.
  •  Осмотрит на местности геодезические знаки, определит какие границы они значат.
  •  Разработает техническое задание.
  •  Оценит сроки работ и оформления их итогов. Обычно это занимает не более 5 дней.
  •  Обеспечит сохранность геодезических знаков.
  •  Зафиксирует имеющиеся границы участка.
  •  Разработает чертеж участка на котором зафиксирует его площадь.
  •  Составит заключение и план по итогам проведенных работ.

Внимание! Муниципальные органы вправе контролировать результаты работ по межеванию, так как они прямо влияют на распределение земельного фонда.

Так, Россрестер, на который возложены функции по ведению реестра кадастровых инженеров и их организаций, вправе:

  1.  Контролировать соблюдение законности кадастровыми инженерами и саморегулируемыми организациями в ходе их работы.
  2.  Возбуждать административное производство в отношении инженеров и организаций, нарушающих в своей работе требования законодательства.
  3.  Дополнять реестр новыми кадастровыми инженерами и организациями и направлять в арбитражные суды заявления об их исключении.

Поэтому не лишним будет при выборе кадастрового инженера проверить его правомочия.

Обязательно ли межевание до продажи

До проведения межевания участок называется декларированным. Значит, его границы не установлены и не зафиксированы в Росреестре. До 2021 года было невозможно продать землю без межевания. Теперь перечень оснований для приостановки сделки указан в Закон № 2018-ФЗ и отсутствия межевания в нем нет.

Это значит, что прожать участок без фиксированных границ можно.

Другое дело, что уже в 2021 году упорно велась дискуссия о необходимости восстановления запрета на продажу декларированных участков. Отчасти в этом есть смысл. Ведь приобретая такую землю, покупатель рискует получить массу проблем.

Предполагалось, что уже в 2021 году будут внесены соответствующие правки в законодательство. Но и в 2021 ситуация не изменилась и немежеванные участки продолжают фигурировать в договорах сделках.

Покупателей далеко не всегда останавливает, что соседи могут высказать претензии о расположении забора, гаража или части дома на их земле. В итоге новый владелец оказывается втянутым в конфликты и ссоры, которые доходят до судебных разбирательств. В редких случаях садовый участок в СНТ и вовсе может оказаться не тем, на который рассчитывал владелец. Ведь земля в собственности садоводческого товарищества своего рода «коммунальная квартира». В ней есть лишь доли, но она не выделена до межевания в натуре.

Закон не запрещает покупку декларированного участка, но получить ипотеку на дом, например в СНИ, на такой земле не получится. Дело в том, что предмет ипотеки оказывается ее залогом, а дом можно заложить лишь с участком. Самого же участка в натуре нет, а есть лишь доля в земле. Потребуется согласие всех членов товарищества на такой залог. Конечно, его не дадут. Да, и самому банку в случае продажи залога совсем не нужны дополнительные согласования с СНТ.

Причины сделать межевание перед продажей

Итак, продавать землю до межевания можно. Другой вопрос нужно ли это делать.

Есть сразу несколько причин, по которым собственнику стоит заранее определить границы участка.

Легче продавать. Покупали охотнее приобретают товар, о котором знают больше. Касается это и земли. При покупке немежеванного участка новый владелец рискует столкнуться с территориальными спорами с соседями или муниципалитетом. Это повлечет дополнительные расходы и целый ряд потенциальных трудностей.

Поэтому, если участок нужно быстро продать, лучше потратить немного времени на межевание – покупатель найдется охотнее.

Стоимость выше. Так как декларированный участок это потенциальные проблемы нового владельца и меньше желающих его купить привлечь их можно лишь существенно скидкой в сравнении с аналогичными участками с закрепленными границами. Чем дороже земля, тем заметнее будет разница. И это еще одна причина немного потратиться на работу кадастрового инженера, прежде чем продавать. Эти расходы окупятся.

Внимание! При межевании возможность прирезать землю. Еще один плюс – возможность присоединить к участку дополнительные метры без лишних расходов. При этом никакого штрафа за самозахват не будет. В итоге при продаже это может вылиться в существенную прибыль для продавца.

Налоги будут платить с фактически используемой площади, а она порой оказывается меньше числящейся в реестре и свидетельстве.
Кадастровые действия с декларированными участками существенно ограничены.

Так как, его границ официально нет, то и объединить участок с соседним или разделить большой надел на два меньших не получится. Это значит, что сосед вряд ли заинтересуется покупкой до межевания.

Перспектива ограничения прав на распоряжение немежеванным участком. Уже несколько лет в среде специалистов ходят слухи о скором ограничении прав распоряжения декларированными участками. Их нельзя будет оставить в наследство, подарить или продать. Поиск покупателя на участок может занять длительное время, за которое может быть принят новый нормативный акт. В итоге землю все равно придется межевать, а расценки скорее всего, вырастут.

Итак, межевать участок до продажи не обязательно. Однако, сделать это стоит в интересах обеих сторон договора.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: