Особенности аренды земельных участков

Здравствуйте, уважаемый посетитель! Ниже подробно описана тема Особенности аренды земельных участков. Все вопросы можете сразу писать консультанту! Приятного чтения

Особенности аренды земельных участков

Спецификой правового регулирования аренды земель является то, что основным источником регулирования выступает не закон, а договор. В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных договор считается не согласованным сторонами и незаключенным.

Гражданский и Земельный кодексы Российской Федерации (далее – ГК РФ и ЗК РФ) устанавливают общие требования к аренде земельных участков, однако в основном арендные отношения регулируются договором аренды (обязательственное право).

Аренда – это предоставление какого-либо имущества, в данном случае земельного участка, во временное пользование за определенную плату на основе договора аренды. Это одна из самых распространенных и наиболее эффективных форм использования земли во всем мире. Следует помнить, что объектом аренды может быть только имущество; нельзя передать в аренду имущественные права. С учетом этого, если собственнику принадлежит не земельный участок как таковой, а только доля в праве общей собственности на этот участок, заключить договор аренды не представится возможным.

ОСОБЕННОСТИ АРЕНДЫ

Статья 22 ЗК РФ устанавливает, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом, за исключением земельных участков, изъятых из оборота  (указаны в пункте  4 статьи 27 ЗК РФ).

При этом  согласно Федеральному  закону от 24 июля 2022 г. N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» объектом аренды земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Чтобы стать объектом аренды, земельный участок должен быть определен точно так же, как и в других случаях, когда земельный участок выступает в качестве недвижимого имущества в гражданско-правовых отношениях. В договоре должны быть четко указаны местоположение земельного участка, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Эти сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается недействительным.

Статья 26 ЗК РФ устанавливает, что права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV ЗК РФ, удостоверяются документами в соответствии с Федеральным законом  от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»». Договоры аренды, субаренды земельного участка, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Сдача в аренду является формой распоряжения земельным участком. Прежде всего, правом сдачи земельного участка в аренду обладает его собственник (статьи 209, 608 ГК РФ). В соответствии с законодательством земля может находиться в собственности как физических, так и юридических лиц. Соответственно, реализовать право сдачи земли в аренду могут граждане и юридические лица.

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ.

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земельные участки, находящиеся в частной собственности, устанавливаются договорами аренды земельных участков.

Согласно пункту 4 статьи 22 ЗК РФ  размер арендной платы устанавливается договором аренды и в силу пункта 3 статьи 65 ЗК РФ является существенным условием данного договора, т.е. при отсутствии в договоре такого условия он считается незаключенным.

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка (а также его покупку), но после собственника здания, строения, сооружения, находящихся на этом земельном участке (пункт 3 статьи 35 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка (за исключением передачи арендных прав в залог). При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется (пункт 5 статьи 22 ЗК РФ).

Арендатор земельного участка (за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков) имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия арендодателя при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные настоящим ЗК РФ (пункт 6 статьи 22).

ОСНОВАНИЯ ПРЕКРАЩЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ

Статья 46 ЗК РФ устанавливает, что аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством:

–по соглашению сторон;

–по решению суда;

–по истечении срока аренды при наличии письменного заявления арендодателя;

–по инициативе арендодателя по основаниям, предусмотренным пунктом 2 статьи  45 ЗК РФ (нецелевое или нерациональное использование и т.д.).

Прекращение аренды земельного участка по основаниям, указанным в абзаце 2 подпункта 1 пункта 2 статьи 45 ЗК РФ, не допускается:

1. В период полевых сельскохозяйственных работ;

2. В иных установленных федеральными законами случаях.

В соответствии со статьей 450 ГК РФ договором аренды могут быть установлены и другие условия расторжения договора по инициативе арендодателя. Частью 2 данной статьи предоставляет право расторжения договора одной из сторон при существенном нарушении условий договора другой стороной. Перечень этих условий зависит от содержания конкретного договора.

На основании статьи  619 ГК  РФ арендодатель, прежде чем досрочно расторгнуть договор, должен письменно предупредить арендатора о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

ПУБЛИЧНЫЕ СОБСТВЕННИКИ И АРЕНДА

Для публичных собственников (т.е. органов государственной власти и органов местного самоуправления) передача земель в аренду является основным способом использования своей собственности.

В соответствии с п. 2, 3 ст.3.3  Федерального закона от 25.10.2001 № 137-ФЗ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления поселения в отношении земельных участков, расположенных на территории поселения, при наличии утвержденных правил землепользования и застройки поселения.

Порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду на торгах и без проведения торгов регулируется статьей 39 ЗК РФ.

Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности определены в  постановлении Правительства РФ от 16 июля 2022 года N 582 «Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации».

 Татьяна Пахолкова,

главный  специалист-эксперт Омского отдела Управления Росреестра по Омской области, государственный регистратор.

Аренда участка в охранной зоне линейного объекта.

В земельном кодексе выделяют несколько видов охранных зон линейных объектов.

Например, охранная зона:

  • объектов электроэнергетики, в частности, объектов электросетевого хозяйства;
  • трубопроводов, в том числе, газопроводов, нефтепроводов и нефтепродуктопроводов, а также аммиакопроводов;
  • линий и сооружений связи.

Каждый вид охранной зоны линейного объекта имеет свои критерии и порядок установления.

Суть 3-ей особенности состоит в следующем.

Если участок попадает в охранную зону линейного объекта, то в договор аренды добавляют особые положения.

Достаточно даже частичного попадания участка в охранную зону.

Дополнительные положения договора определяют условия допуска к линейному объекту.

Иными словами, договор аренды участка должен определять порядок допуска к линейному объекту.

Речь идет о доступе собственника или обслуживающей организации.

Целью доступа к линейному объекту является обеспечение его безопасности.

Таким образом. Если участок в охранной зоне линейного объекта, то в договор включат условия о доступе.

Речь идет о доступе к линейному объекту.

4-ая особенность.

Если старый договор не расторгли, то арендатор вправе заключить договор на новый срок.

Иными словами, для соблюдения 3-го условия важно сохранение действия предыдущего договора аренды.

4-ое условие: у арендатора имеются основания для получения земельного участка в аренду без торгов.

Пункт 2 статьи 39.6 ЗК РФ содержит основания, по которым аренда участка возможна без торгов.

На момент заключения нового договора, арендатор должен иметь право на аренду участка без торгов.  Основания аренды участка без торгов смотрите в пункте 2 статьи 39.6 ЗК РФ.

Иными словами. Если арендатор не имеет оснований для заключения нового договора без торгов, то 4-ое условие не выполняется.

Следовательно, арендатор не получит в аренду участок на новый срок.

Отсутствие преимущественного права на аренду участка является общим правилом.

Однако, из общего правила есть исключения.

Рассмотрим данные исключения, потому что они дают ответы на вопросы:

  • кто имеет право на заключение нового договора аренды участка без торгов,
  • при каких условиях арендатор получает в аренду участок на новый срок без аукциона.

Выводы, изложенные в материале: Аренда участка, можете проверить в следующих источниках:

— статья 39.8 Земельного кодекса РФ (особенности аренды муниципального и государственного участка),

— пункт 6 статьи 6 Водного кодекса РФ (береговая полоса),

— статья 621 ГК РФ (преимущественное право аренды),

— пункт 3 и 4 статьи 39.6 ЗК РФ (заключение договора аренды земельного участка на новый срок без торгов),

— пункт 16 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1. Обзор утвердил Президиум Верховного Суда РФ 28.03.2018 (случаи заключения нового договора аренды).

Желаю легкого получения земельного участка для достойной жизни.

Что делать, если чиновники включают в договор аренды участка незаконные обязанности для арендатора?

В подобных ситуациях можно действовать одним из 2-х способов.

1-ый способ: подписать договор и обратиться с иском в суд о признании недействительной части договора аренды участка.

Если суд признает незаконность действий чиновников, то договор в части дополнительных обязанностей признают недействительным.

При этом, в остальной части договор останется действующим.

Иными словами, аренда участка по договору будет сохранена.

2-ой способ: до подписания договора инициировать прокурорскую проверку на предмет нарушения земельного законодательства.

Такой способ защиты имеет свои плюсы, особенно если «не горят» сроки с подписанием договора.

5-ая особенность.

единственный участник аукциона, заключивший договор аренды участка, не имеет право изменять вид разрешенного использования.

Иными словами. Заключение договора аренды по результатам несостоявшегося аукциона, не позволяет изменять договор, в части смены ВРИ.

На этом пока всё.

Изменение вида разрешенного участка, сданного в аренду по результатам аукциона.

По результатам аукциона, с арендатором заключается договор аренды участка.

Данный договор, в том числе, содержит вид разрешенного использования участка.

Аренда участка зависит от ширины береговой линии.

По общему правилу, для водных объектов общего пользования ширина береговой полосы составляет – 20 метров.

Исключение составляют каналы, реки и ручьи, протяженностью не больше 10 км.

Протяженность определяют от истока до устья.

Если протяженность канала, реки, ручья меньше десяти километров, то ширина береговой линии – 5 метров.

Таким образом,

аренда участка, попадающего в 20- или 5-метровую ширину береговой полосы,

возможна, при обеспечении свободного доступа граждан:

  • к водному объекту общего пользования,
  • и к береговой полосе водного объекта.

Подведем итог по 1-ой особенности.

Аренда участка в границах береговой полосы водного объекта.

Особенность аренды участка в пределах береговой полосы водного объекта состоит в следующем.

Аренда участка возможна при условии обеспечения свободного доступа к береговой полосе и водному объекту.

Разберемся в этом нюансе подробнее.

Для этого рассмотрим, что такое береговая полоса, береговая линия и водный объект.

Что такое береговая полоса водного объекта?

Береговая полоса – это полоса земли вдоль береговой линии водного объекта общего пользования.

Береговая линия — это граница водного объекта.

Иными словами, береговая полоса представляет полосу земли от границы водного объекта.

Подавайте заявление на новую аренду участка до истечения срока действия старого договора аренды.

Если срок аренды участка истек, то 1-ое условие не исполнено.

Следовательно, аренда участка на новый срок без торгов станет невозможна.

2-ое условие: иное лицо не обладает исключительным правом на приобретение такого земельного участка.

Например,

Арендатор муниципальной и государственной земли не имеет преимущественного права на новую аренду участка.

Если арендовали участок у администрации, то преимущественного права на заключение нового договора у вас нет.

Проще говоря, аренда участка не дает привилегий на заключение нового договора после истечения срока старого.

Аренда участка, зарезервированного для государственных или муниципальных нужд.

Земельные участки, зарезервированные для государственных или муниципальных нужд, могут быть сданы в аренду.

Если зарезервированный муниципальный или государственный участок сдан в аренду, то договор должен содержать особые условия.

Аренда участка, зарезервированного для муниципальных или государственных нужд, может быть расторгнута.

Уведомление о расторжении направляют за 1 год до предстоящего расторжения договора.

Шестая особенность заключается в следующем. Договор аренды зарезервированного участка содержит возможность досрочного расторжения.

Иными словами, аренда участка, всегда находится в состоянии возможного досрочного расторжения.

7-ая особенность.

В каких случаях возможна аренда участка на новый срок без торгов?

Арендатор может получить участок в аренду на новый срок в 2-х случаях.

1-ый случай: земельный участок изначально предоставлен в аренду без торгов,

2-ой случай: земельный участок предоставлен на аукционе для ведения садоводства.

Таким образом.

Если первоначально аренда участка оформлена без торгов, то возможно заключение нового договора без аукциона.

Кроме этого. Если участок первоначально получен на торгах. Цель получения участка — ведение садоводства. Это также дает право на новую аренду без торгов.

Публичный сервитут не связан с изъятием земельного участка.

Иными словами, власть может установить публичный сервитут на земельный участок, который сдан в аренду.

Наличие публичного сервитута создает неудобства арендатору.

Он испытывает сложности с использованием земельного участка.

Можно ли изменить вид разрешенного использования участка, сданного в аренду на торгах?

Ответ: нет, нельзя.

Изменять договор аренды участка, заключенный по результатам аукциона, в части изменения ВРИ, не допускается.

Таким образом. Изменить разрешенное использование участка, полученного на торгах, арендатор и арендодатель не могут.

Данное правило, также распространяется на аукционы, признанные несостоявшимися.

Бывают ситуации, когда на аукцион подана 1 (одна) заявка. Либо подали несколько заявок, но только 1 (одного) заявителя допустили до аукциона.

В таких ситуациях аукцион признают несостоявшимся. Но договор аренды земли заключают с единственным участником.

С таким участником договор аренды заключают фактически без торгов.

Тем не менее,

Что такое публичный сервитут на земельный участок?

Сервитут – это право ограниченного пользования чужим земельным участком.

Есть 2 способа установления сервитута:

  • соглашение,
  • акт органа власти.

Публичный сервитут устанавливают актом органа государственной власти или органа местного самоуправления.

Цель публичного сервитута — обеспечение государственных или муниципальных нужд. А также нужд местного населения.

Аренда участка не дает право на заключение договора на новый срок без проведения торгов.

Данная особенность касается преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.

По общему правилу (статья 621 ГК), арендатор имеет преимущественное право заключить новый договор аренды.

Однако, аренда земельного участка исключает преимущественное право арендатора на заключение нового договора.

Все 4 условия для аренды участка должны действовать в совокупности.

Другими словами. Для аренды участка на новый срок все 4 условия должны быть в наличии вместе.

Невыполнение, хотя бы одного из условий, исключает аренду участка на новый срок без торгов.

6-ая особенность.

если 3-е лицо имеет исключительное право на приобретение участка, то второе условие не выполняется.

Следовательно. При невыполнении второго условия, арендатор не может рассчитывать на новый срок аренды участка. Безусловно, речь идет об аренде участка без торгов.

Пример исключительного права на приобретение участка. Наличие права собственности на объект недвижимости, расположенный на участке.

Проще говоря. Если 3-е лицо собственник здания на участке, то он имеет преимущественное право на приобретение участка.

В такой ситуации, арендатор не имеет права на получение участка в аренду на новый срок без торгов.

3-е условие: договор аренды земельного участка не был расторгнут с арендатором.

Суть данного условия состоит в следующем.

Если аренда участка затрагивает береговую полосу, то договор заключат только при обеспечении свободного доступа.

Иными словами, свободный доступ к водному объекту общего пользования и его береговой полосе нельзя перекрывать.

Примечание.

В сети публикуют расследования о препятствиях в доступе к водным объектам.

«Борзость» отдельных персонажей, перекрывающих доступ к воде объектов общего пользования, возмущает.

Однако, она не служит примером правомерного поведения.

2-ая особенность.

Продление аренды участка возможно, если публичный сервитут установлен согласно главе V.7 земельного кодекса.

Иными словами, не каждый публичный сервитут дает право на продление аренды участка.

В статье 39.37 главы V.7 земельного кодекса перечислены 5 целей установления публичного сервитута.

Арендатор имеет право на продление аренды, если публичный сервитут установлен по одной из 5 целей.

Кроме этого, для продления аренды участка нужно доказать невозможность или существенную затрудненность использования участка. Причина трудностей — публичный сервитут.

Другими словами, власть установила компенсирующую возможность. Однако, по «заведенной традиции» обставила ее реализацию массой уточняющих условий.

3-я особенность.

В качестве компенсации неудобств арендатор вправе продлить договор аренды земельного участка.

Мысли вслух.

Удивительна «щедрость» законодателей.

Арендатор муниципальной или государственной земли платит арендную плату в бюджет.

Ему власть ограничивает возможность  использования участка, установив публичный сервитут.

При этом в качестве компенсации арендатору предоставляют только право продления аренды участка.

О снижении арендных платежей речь не идет.

Иными словами, аренду плати весь срок действия публичного сервитута.

При каких условиях возможна аренда участка на новый срок без аукциона?

Земельный кодекс установил 4 условия, при которых 2 вышеуказанных случая могут быть реализованы.

Иными словами, существует 4 условия. При выполнении этих условий возможна аренда участка на новый срок без торгов.

1-ое условие: заявление о заключении нового договора подано до истечения срока действия ранее заключенного договора аренды участка.

Проще говоря. Если хотите заключить договор аренды участка на новый срок, то не ждите окончания договора.

Аренда участка подлежит продлению, если установлен публичный сервитут.

Данная особенность касается случаев со следующими условиями:

  • заключен договор аренды муниципального или государственного земельного участка,
  • после заключения договора аренды участка установлен публичный сервитут.

Кратко рассмотрим публичный сервитут, чтобы понимать, когда продляют аренду участка.

С обывательской точки зрения, береговая линия проходит по кромке воды.

Однако, для разных видов водных объектов береговая линия определяется по-разному.

Например,

  • береговую линию или границу водного объекта для моря определяют по постоянному уровню воды. В случаях периодического изменения уровня воды, границу моря определяют по линии максимального отлива;
  • для реки, ручья, канала, озера, обводненного карьера, береговую линию определяют по среднемноголетнему уровню вод. Береговую линию определяют в период, когда они не покрыты льдом;
  • береговая линия пруда, водохранилища проходит по нормальному подпорному уровню воды;
  • болото имеет береговую линию по границе залежи торфа на нулевой глубине.

Таким образом, береговая линия по-разному определяется для разных водных объектов.

Поэтому береговая полоса тоже имеет разное расположение, в зависимости от береговой линии.

Для справки.

Береговая полоса для болот не устанавливается.

Какие дополнительные обязанности нельзя включать в договор аренды земельного участка?

Нельзя устанавливать требования по выполнению работ и оказанию услуг, которые:

  • влекут дополнительные расходы арендатора,
  • не связаны с предметом договора аренды участка.

Таким образом, чиновники не вправе «втулить» в договор аренды условия о выполнении «левых» работ и услуг.

На какой срок может быть продлена аренда участка?

Срок продления аренды участка определяется соглашением об осуществлении сервитута.

Не путайте соглашение об осуществлении сервитута с соглашением об установлении сервитута.

Это два разных вида соглашений.

Детально их рассматривать не будем. Потому что тема статьи касается особенностей аренды участка, а не применения сервитутов.

Запрещено возлагать на арендатора выполнение работ или оказание услуг, не связанных с арендой участка.

Аренда участка предполагает заключение договора с местной администрацией или органом государственной власти.

Чиновники не вправе включать в договор аренды участка дополнительные обязанности для арендатора.

Заключение

Аренда земельного участка сопровождается составлением письменного договора за редким исключением. В качестве участников сделки могут выступать юридические и физические лица. Земля предоставляется на условиях внесения оплаты.

Для частной собственности этот вопрос регулируется владельцем. Для государственных и муниципальных земель – законодательством. Несвоевременная оплата аренды – веская причина для расторжения договора.

Плюсы и минусы найма

При выборе правовой формы владения землей граждане, в первую очередь, руководствуются принципом материальной выгоды.

Несомненный плюс аренды состоит в том, что цена ее значительно ниже покупной стоимости земли. Но только при условии, что участок нужен не на долгий срок. В среднем арендные платежи лет за 10-15 компенсируют всю сумму, потраченную на покупку участка.

Минусов у найма значительно больше:

  1. Если договор заключается между физическими лицами сроком менее чем на год, арендодатель не обязан регистрировать его в Росреестре. А это уменьшает права арендатора.
  2. Необходимость внесения ежемесячных платежей делает необходимым постоянное наличие свободных денежных средств, которые приходится изымать из оборота.
  3. Арендодатель обладает правом не продлять соглашение по окончанию срока его действия.
  4. Если арендатор планирует возвести объект на участке, решение это должно быть согласовано с собственником.

Как узнать в найме ли земельный участок или нет?

Правовой статус недвижимости можно выяснить несколькими способами:

  1. Чтобы узнать кадастровый индекс участка, можно обратиться к публичной кадастровой карте Росреестра. Для получения сведений потребуется ввести в поисковую строку адрес объекта. Программа предоставит сведения о кадастровом номере, форме собственности, площади и стоимости участка. По карте невозможно отследить, на какой стадии оформления находится недвижимость.
  2. Заказать выписку из ЕГРН. Сделать это можно в территориальном отделении, МФЦ, через сайт Госуслуги. При личном визите сотрудники попросят заполнить заявление, возьмут копию гражданского паспорта. За выписку потребуется внести госпошлину. Выдают нужный документ в течение 10 дней.
  3. Сделать запрос в местную администрацию. Ответ предоставляют в течение месяца.

Как вариант можно обратиться в отделение ФНС. Если у участка имеется собственник, значит, он платит налог. Сотрудники ФНС не обязаны предоставлять информацию, но могут пойти навстречу.

Список статей

Муниципальная собственность

Муниципальная собственность

Муниципальная собственность

Муниципальная собственность

Можно ли оформить в собственность в России?

Перевести арендуемый земельный участок в собственность можно только, если он принадлежит муниципалитету.

Приватизировать землю разрешено до марта 2022 г. Возможно, далее срок продлят. Претенденту следует обратиться с заявлением в Росреестр.

Ответ предоставляется в течение 10 дней. Если право собственности получено, с ним нужно обращаться к собственнику. Заявление рассматривается 30 дней. За этот срок параллельно делается межевание участка.

Последний этап – еще одно обращение в Росреестр с положительным решением от собственника и межевым планом.

О лучших способах перевода арендованной земли в собственность информация здесь.

Арендная плата

Размер суммы, взимаемой с арендатора за пользование землей, зависит от категории арендодателя.

Если это физическое лицо, сумма определяется им по своему усмотрению. Она обязательно фиксируется в договоре аренды вместе с периодичностью выплат и возможными способами погашения.

Например, наличными через банковскую кассу или переводом на депозитный счет.

Если владелец – государство или муниципалитет, аренду регулирует законодательство – ст. 39.7 ЗК РФ.

Размер оплаты устанавливают:

  • Правительство РФ.
  • Органы государственной власти субъектов РФ.
  • Органы местного самоуправления.

Вся информация относительно платежей (сумма, реквизиты для перечисления, сроки оплаты) внесена в текст договора.

При отказе вносить арендные платежи владелец земли имеет право расторгнуть договор (ст. 619 ГК РФ).

При несоблюдении сроков оплаты начисляется неустойка за каждый день просрочки.

Подробная информация о расчете арендной платы здесь.

Особенности договоров

Договоры аренды могут разграничиваться по срокам действия. Они бывают:

  1. Краткосрочными. Срок такой аренды не превышает 1 год.
  2. Долгосрочными. Сроки зависят от целей использования участка. Например, взять участок для выпаса скота можно не более, чем на 3 года, а для индивидуального жилищного строительства – не более, чем на 20 лет. На момент 2022 года максимальное ограничение установлено в 49 лет.

Сложней всего заключать договора об аренде с государственными федеральными или муниципальными структурами. С марта 2022 года изменились правила данной процедуры.

Теперь арендовать такую землю можно следующими способами:

  • Участвуя в торгах.
  • Без проведения аукциона.

Основные причины, по которым участки могут быть предоставлены в найм без проведения торгов (ст. 39.6 ЗК РФ):

  • Юридическим лицам: по Указу или распоряжению Президента РФ, Правительства РФ, руководителя субъекта РФ.
  • Юридическому лицу, если оно принимает на себя обязательства застройщика по завершению строительства многоквартирного дома на земельном участке.
  • Юридическому лицу для возведения на участке объектов электро-, водо-, газоснабжения, нефтепроводов и т.п.
  • Членам некоммерческой организации, если земля ей была предоставлена для индивидуального жилищного строительства.
  • Гражданам для ведения огородно-садоводческих работ в рамках садоводческих некоммерческих хозяйств.
  • Лицам, являющимся собственниками зданий и сооружений, расположенных на земельном участке.
  • Физическим и юридическим лицам для завершения строительства недостроенных объектов, расположенных на участке.
  • Крестьянским и фермерским хозяйствам согласно ст. 10 ФЗ РФ № 101 (от 24.07.2002).
  • Лицам по договору о развитии застроенной территории.
  • Гражданам, имеющим федеральные и региональные льготы на получение земли.
  • Гражданам для сенокошения, выпаса скота, занятий огородничеством, если участок расположен за пределами населенного пункта.

Цели оформления земли в найм:

  1. Организация мест культурного досуга и массового отдыха.
  2. Индивидуальное жилищное строительство.
  3. Ландшафтный дизайн, озеленение.
  4. Занятия садоводством и огородничеством.
  5. Приусадебное хозяйство, устройство пасеки.
  6. Выпас скота, покос трав.
  7. Организация физкультурных и оздоровительных мероприятий.

Субаренда

Ст. 615 ГК РФ и ст. 22 ЗК РФ закрепляют за арендатором право сдавать участок земли в субаренду.

Так именуется процедура передачи объекта в пользование третьей стороне по договору на условиях взимания платы в пользу арендатора.

У такого типа соглашения имеются особенности:

  • Срок его не должен превышать срок аренды.
  • Недопустимо, чтобы условия договора субаренды противоречили условиям договора аренды.

При субаренде арендатор сохраняет за собой все права на земельный участок и несет за него ответственность перед арендодателем.

Информацию о правилах составления договора субаренды читайте здесь.

Порядок оформления

Этапы оформления аренды у физического лица:

  • Проверка правоустанавливающих документов на объект.
  • Обсуждение условий сделки и составление текста соглашения.
  • Подписание договора и составление дополнительно акта приема-передачи земельного участка.
  • Завершающий этап – регистрация соглашения в Росреестре.

Чтобы арендовать муниципальные земли, надлежит обратиться с письменным заявлением в местную администрацию.

В документе следует указать:

  1. Информацию о заявителе и арендодателе.
  2. Цель получения земельного участка и срок аренды.
  3. Сведения об участке. Обоснование необходимости пользоваться указанной площадью.

Заявление рассматривается в течение месяца. Если препятствий для аренды не имеется и претендент имеет право получить землю без торгов, с ним заключают договор о предоставлении участка в пользование.  После подписания соглашение регистрируется в Росреестре.

Если есть необходимость, заявитель участвует в торгах на право арендовать землю. В случае выигрыша с ним подписывают договор, который затем регистрируют в Росреестре.

Чтобы оформить аренду на часть участка, необходимо:

  • Сделать межевой план для установления точных границ интересующей части участка. Услугу оказывает кадастровый инженер.
  • Согласовать вопросы аренды с контролирующими органами (СЭС, пожарная инспекция, Росприроднадзор).
  • Поставить выделенную долю участка на кадастровый учет.
  • Далее процедура стандартна: подписание соглашения и регистрация его в Росреестре.

Закон не запрещает сдавать в аренду часть участка без предварительного межевания.

Для этого потребуется:

  • Долю участка отметить на техническом плане.
  • В договоре на аренду зафиксировать факт отсутствия межевания и сделать ссылку на план.
  • Копию технического плана с выделенной частью приложить к договору.

В случае рассмотрения сделок по аренде в суде при отсутствии межевания они часто признаются не действительными.

Полезное видео

Предлагаем посмотреть видео по теме:

Решение о предоставлении зем. участка в найм: отказ или согласие

Земельными вопросами ведают специальные отделы в администрациях, значит именно туда подается заявка на заключение договора. После рассмотрения представленного пакета документов, через 30 дней сотрудники организации выдают письменное решение о согласии (удовлетворении прошения) или об отказе.

Письменное постановление о выделении участка не имеет установленной формы, может варьироваться.

Должно содержать следующую информацию:

  • Наименование структуры выдавшей документ и дату составления.
  • Название и регистрационный номер.
  • Цель предоставления участка.
  • Ссылки на правовые акты, служащие основанием сделки.
  • Указание на удовлетворительное решение.
  • Подробное описание участка (категория, местоположение, общая площадь и пр.).
  • Сроки, на которые предоставляется земля.
  • Размер оплаты, порядок внесения.
  • Ответственные лица.
  • Указание на необходимость осуществления регистрационных действий.
  • Дата составления.
  • Подпись ответственного лица и печать организации.

Заявителю могут и отказать в аренде. Основные причины такого решения:

  1. Податель заявления не имеет права на получение земли.
  2. Участок уже распределен в пользу иного лица.
  3. Земля изъята из оборота для государственных или муниципальных нужд.
  4. На участке возведены объекты, являющиеся частной собственностью третьих лиц.
  5. Местоположение участка не позволяет предоставлять его в аренду.
  6. Заявитель намеревается использовать землю в целях, не предназначенных для данной категории земель.
  7. Площадь запрашиваемого участка больше, чем та, на которую может претендовать заявитель по закону.

Отказ в аренде обязательно оформляется в письменном виде с полным обоснованием. Указывается причина, и даются ссылки на нормативные акты.

Если причиной отказа явилось неправильное составление заявления или неполный пакет представленных документов, требуется переписать заявку, собрать нужные бумаги и обратиться в администрацию повторно.

Если претендент не согласен с отказом, он имеет право оспорить решение в суде, подав исковое заявление. Физическим лицам обращаться следует в районный суд по месту нахождения организации, вынесшей отказ. Юрлицам – в Арбитражный суд. Такие дела рассматриваются в течение месяца. Судебное решение вступает в силу сразу после его вынесения.

Переуступка

Если арендатор не имеет возможности использовать землю и извлекать из этого выгоду, он, все равно, обязан вносить арендную плату.

В таком случае допустимо передать права найма земли третьему лицу, если это не противоречит условиям договора аренды.

Соглашение о передаче подписывается между арендатором и новым нанимателем после предварительного уведомления собственника.

По его условиям арендатор теряет права и обязанности в отношении земельного участка, их полностью приобретает новый наниматель.

Срок окончания соглашения переуступки может закончиться раньше договора аренды. Тогда после его окончания права вновь переходят к арендатору.

Более подробно об оформлении договора переуступки читайте здесь.

Продажа права

Если у арендатора возникли проблемы, он не имеет возможности пользоваться землей и желает компенсировать понесенные расходы, он может продать свое право нанимателя, если это не противоречит условиям договора. Простой отказ от права аренды грозит необходимостью выплаты неустойки в пользу владельца.

С целью продажи между арендатором и новым нанимателем составляется соглашение после предварительного уведомления собственника. Срок его действия не должен превышать срок договора аренды. После его заключения все права и обязанности относительно участка переходят к покупателю.

Подробную статью о продаже права аренды можно найти здесь.

Продажа земли в аренде

Владелец земли имеет право продать участок даже, если он находится в аренде. Арендное соглашение, в данном случае, это – одна из форм обременения.

Покупатель приобретает права и обязанности владельца земли и должен соблюдать условия договора аренды вплоть до его расторжения.

Если такое условие не предусмотрено договором, уведомлять о сделке арендатора не надо.

Обо всех нюансах продажи земли в аренде читайте в этой статье.

Что это такое и что значит?

Собственник после совершения сделки именуется арендодателем, а лицо, получающее землю в пользование – арендатором.

В качестве участников с обеих сторон могут выступать:

  1. Физические лица (граждане, индивидуальные предприниматели).
  2. Юридические лица (организации с разной формой собственности).
  3. Государственные и муниципальные образования.

Существует несколько классификаций договоров аренды земли.

Если в качестве классифицирующего признака берут группы арендодателей, они делятся на:

  • Аренду частной собственности, принадлежащей физическим или юридическим лицам.
  • Аренду государственной и муниципальной собственности, владельцем которой являются муниципалитеты или федеральные государственные органы власти.

Сдача в аренду частной собственности проходит на условиях, определяемых арендодателем, т.е. в данном случае – физлицами и юрлицами.

Аренда государственной собственности регулируется земельным законодательством. Государственные и муниципальные органы власти не имеют права самостоятельно устанавливать временные рамки для договоров или определять порядок взимания арендной платы.

При оформлении аренды земли могут быть использованы два вида договоров:

  • В устной форме. Такой вариант возможен, если в качестве участников с обеих сторон выступают физические лица и срок действия аренды составляет менее 12 месяцев (ст.161 ГК РФ).
  • В письменной форме с последующей регистрацией. Используется, когда одна из сторон сделки – юридическое лицо, а также, если срок аренды – год и более (ст. 609 ГК РФ).

О предоставлении земли в аренду подробная информация в этой статье.

Объекты

Стоит учесть, что в качестве объекта аренды могут передаваться как отдельные земельные участки, так и все постройки и здания, которая расположены на его территории. Например, это может быть:

  • сарай;
  • гараж;
  • баня;
  • дачный домик;
  • коттедж и т. п.

При наличии данных строений арендовать участок с этими постройками получится также на основании договора. При этом можно составить как отдельный документ, так и указать все объекты в одном, перечислив их в соответствующем разделе. Однако на этапе регистрации придется заплатить госпошлину отдельно за каждый из объектов.

Земельный кодекс допускает передачу участков гражданам и предприятиям для различных целей, в зависимости от которых будут определяться отдельные особенности сделки.

В частности, эти цели могут быть следующими:

  • индивидуальное жилищное строительство;
  • строительство и реконструкция зданий и сооружений;
  • ведение личного подсобного хозяйства;
  • садоводство и огородничество;
  • пчеловодство;
  • организация мест массового отдыха;
  • озеленение и благоустройство;
  • проведение физкультурно-оздоровительных мероприятий;
  • сенокошение и выпас сельскохозяйственных животных и т. д.

Цели использования арендованного участка прописываются в договоре и обязательно должны соблюдаться арендатором.

В каждом из этих случаев закон устанавливает максимальные и минимальные сроки, на которые может оформляться аренда. Также определенные ограничения могут касаться того, кто вправе выступать арендатором — к нему при этом также будут предъявляться определенные требования.

Виды аренды земельных участков

В зависимости от различных критериев аренда земельного участка в России может быть подразделена на несколько видов. Стоит рассмотреть основные из них:

В зависимости от арендодателя

Здесь участки могут быть получены в аренду:

  • у физических лиц (такая собственность является частной);
  • у юридических лиц (в этой ситуации речь также идет о частной собственности);
  • у администрации поселения пункта (такие участки могут быть государственными или муниципальными).

В ситуации с частной собственностью регулирование сделок осуществляется земельным и гражданским законодательством, однако большинство положений договора определяются сторонами самостоятельно. В частности, собственник сам может решать, кому он будет сдавать свой участок, за какую арендную плату и на какой срок.

При аренде земли населенных пунктов у администрации регулирование практически полностью осуществляется при помощи Земельного кодекса, причем законодательные положения распространяются и на возможные сроки использования земли, и на порядок определения арендной платы и т. п. Также в большинстве случаев для определения арендатора проводится специальная процедура — торги.

Только победитель данной процедуры может получить государственный или муниципальный участок.

По сроку действия

Различают следующие виды аренды:

  • краткосрочная (до 3-5 лет);
  • долгосрочная (максимум до 49 лет).

В первом случае основная особенность договора состоит в том, что в случае заключение его на срок до 1 года он не подлежит обязательной государственной регистрации в Росреестре.

Во всех остальных ситуациях регистрация является обязательной.

Понятие и особенности аренды пая

Под земельным паем понимается часть определенного участка земли, которая принадлежит гражданину на правах долевой собственности.

В этом случае одним участком владеет несколько человек, у каждого из которых есть право на определенную его долю. Она может быть равной для всех или отличаться по величине.

Пай является такой же собственностью, как и целый земельный участок, поэтому также может сдаваться в аренду или передаваться третьим лицам на основании всех прочих видов сделок (залог, купля-продажа). При этом брать разрешение у других дольщиков или ставить их в известность об этом не нужно.

Однако для этого обязательно должна быть проведена процедура по межеванию участка, предоставляемого в аренду, и последующая постановка его на кадастровый учет. На этапе межевания границы устанавливаются уже по согласованию с другими пайщиками. После этого оформляется стандартный договор аренды, в котором в качестве объекта указывается земельный пай и его точные характеристики: кадастровый номер, площадь, адрес.

Также следует обратить особое внимание на наличие обременений земельного участка, в противном случае в будущем могут возникнуть серьезные проблемы с его использованием.

Что такое аренда земли и каковы ее основные особенности?

Аренда земельного участка представляет собой сделку по передаче этого имущества во временное пользование от собственника третьему лицу на условиях определенной оплаты.

Ее законодательное регулирование осуществляется Гражданским и Земельным кодексами РФ.

Закрепляется это обязательно в письменном виде при помощи специального документа — договора аренды. Собственник имущества при этом выступает арендодателем, а получатель — арендатором. Участниками сделки могут быть:

  • физические лица (граждане или предприниматели);
  • юридические лица (частные компании, государственные и муниципальные учреждения, организации со смешанной формой собственности).

При оформлении договора существуют определенные особенности:

  • он заключается в письменной форме;
  • обязательного нотариального удостоверения не требуется;
  • при заключении долгосрочной сделки в РФ необходима регистрация документа в Росреестре.

Также определенные особенности существуют в зависимости от того, кому принадлежит земля — частному собственнику или государству. В последнем случае процедура получения участка и установление цены на него происходят в соответствии со специальными положениями ЗК РФ.

Важные особенности

  • Муниципальная земля
  • Сельхоз земля
  • Сроки аренды
  • Стоимость
  • У государства

Права и обязанности сторон

Договор является двусторонней сделкой, поэтому его заключение накладывает на обоих участников взаимные права и обязанности. Более подробно они рассмотрены в приведенной ниже таблице:

Арендодатель Арендатор
Права Обязанности Права Обязанности
Получать плату за участок в полном размере и в установленный срок Предоставить землю в состоянии, пригодном для использования, и в установленный срок Владеть землей (то есть использовать ее без возможности передачи прав собственности) Использовать участок только в тех целях, для которых он предназначен
Требовать досрочного расторжения сделки в случае нарушения арендатором ее условий Предупреждать съемщика о возможных правах на имущество со стороны третьих лиц Сдавать участок в субаренду третьим лицам (если только в договоре не содержится прямого запрета на это)  Вносить арендную плату в полном размере и в установленный срок
Ограничивать возможные цели использования Расторгать договор раньше срока действия при условии нарушения арендодателем его условий Бережно относиться к имуществу и не совершать действий, направленных на ухудшение его состояния
Получать информацию от арендатора о состоянии использования земли Передавать права на аренду участка в качестве залога или в виде взноса в уставной капитал (но только с согласия собственника) Соблюдать имеющиеся ограничения (сервитуты) в использовании данной земли
Продлевать договор аренды на новый срок (при этом он имеет преимущество перед другими претендентами)
Выкупить участок или приватизировать его (это касается только государственной или муниципальной недвижимости и лишь при наличии оснований для этого)

Кроме этого, стороны имеют право устанавливать и другие обязанности и ограничения на участок, который находится в аренде, закрепляя это в договоре.

Например, собственник может обязать съемщика не применять химикаты, проводить специальные мероприятия против эрозии, соблюдать севообороты и т. д. Любые внесенные в документ права и обязанности будут действительны, если они не противоречат действующему законодательству и на это имеется согласие от обеих сторон.

Аренда земли является имущественной сделкой, однако в результате ее совершения не происходит передачи прав собственности — арендатор получает только право владения имуществом, распоряжаться им он не может. Однако он все равно имеет множество прав и преимущества, закрепленных законодательно, которые обязательно должны соблюдаться собственником.

Для максимальной защиты интересов обеих сторон они оформляют свои отношения документально, путем подписания соответствующего договора.

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85

Adblock
detector

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: