Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений

Добрый день, дорогой посетитель. В данной статье идёт разговор про Переход права на участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту. Надеемся, что информация окажется Вам полезна

Комментарий к Ст. 273 ГК РФ

Согласно п. 4 ст. 35 ЗК отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

1) отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

2) отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии со ст. 27 ЗК.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящихся на земельном участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет за собой отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Судебная практика.

Отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Поэтому сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Такой же порядок отчуждения принадлежащих одному лицу земельных участков и находящихся на них объектов недвижимости должен применяться и при прекращении права на землю в случае реквизиции, конфискации здания, строения, сооружения, обращения взыскания на указанное имущество по обязательствам его собственника (ст. ст. 242, 243, 237 ГК РФ) (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

Другой комментарий к Ст. 273 Гражданского кодекса Российской Федерации

В комментируемой статье установлен общий принцип, согласно которому сделка, влекущая переход права собственности на здание или сооружение, влечет переход права на земельный участок. Объем этих прав определяется соглашением сторон. К таким сделкам относятся договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, внесения в качестве вклада в уставный капитал и т.д.

Положения ч. 1 ст. 273 конкретизируются в ст. 552 ГК, регулирующей вопросы, связанные с правами на земельный участок при продаже здания, сооружения или другой находящейся на нем недвижимости. Взаимосвязь перехода права собственности на здания и сооружения и права на соответствующую часть земельного участка различается в зависимости от содержания и характера прав продавца недвижимости на земельный участок, на котором она расположена. В частности, ситуация будет различной в зависимости от того, является ли продавец здания или сооружения собственником земельного участка.

Следует отметить, что в ряде правовых актов этот вопрос решается по-другому. Так, в соответствии со ст. 69 Закона об ипотеке, здания или сооружения без одновременной ипотеки земельного участка, на котором оно находится, не допускается, а согласно ст. 35 ЗК запрещается отчуждение земельного участка без отчуждения находящихся на нем зданий и сооружений, если участок и здания (сооружения) принадлежат одному собственнику. Согласно ст. 37 ЗК с правом собственности на строение или сооружение переходит и право собственности на земельный участок.

В ч. 2 комментируемой статьи установлено общее правило, согласно которому в договоре об отчуждении здания или сооружения должна оговариваться часть земельного участка, которая переходит к новому собственнику. Если это сделано не было, к новому собственнику переходит та часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его использования. Вопрос о том, какая часть земельного участка необходима для использования здания (сооружения), в случае недостижения соглашения решается судом.

Комментарий к Ст. 273 ГК РФ

1. В комментируемой статье содержится общее правило, регламентирующее отношения, в которых лицо, являющееся одновременно собственником земельного участка и объекта недвижимости на нем, производит отчуждение этой недвижимости. В дальнейшем это правило находит развитие в специальных нормах при регулировании отношений по продаже зданий и сооружений, мене, дарению, ренте.

Настоящая редакция комментируемой статьи не дает возможности сторонам договариваться о правовой судьбе земельного участка при отчуждении объекта недвижимости на нем, как это было прежде. То есть если продавец здания является к тому же и собственником земельного участка, то право собственности на земельный участок переходит к новому собственнику недвижимости в силу закона.

Таким образом, исключаются практически любые способы отчуждения здания или сооружения без отчуждения земельного участка под ними, если собственником земельного участка и объекта недвижимости является одно лицо.

2. В подп. 5 п. 1 статьи 1 ЗК РФ провозглашен принцип единого правового режима земельного участка и объекта недвижимости на нем, согласно которому раздельное отчуждение земельных участков и зданий, строений, сооружений, находящихся на них и принадлежащих одному лицу, не допускается, за исключением случаев, установленных федеральными законами. Далее этот принцип уточняется в статье 35 ЗК РФ, в п. 4 которой сказано, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, за исключением указанных в нем случаев, проводится вместе с земельным участком. В то же время не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Между тем данное общее правило о переходе права собственности на земельный участок вместе с переходом права собственности на здание не распространяется на следующие случаи:

— отчуждается часть здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

— отчуждается здание, строение, сооружение, находящееся на земельном участке, изъятом из гражданского оборота.

Пленум ВАС РФ в п. 11 Постановления от 24 марта 2021 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» уточнил, что сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или на отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и находящиеся на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Таким образом, на первый взгляд может показаться, что участники подобных сделок освобождены от необходимости определения в заключаемом ими договоре правовой судьбы земельного участка. Между тем представляется, что сторонам в качестве превентивной меры все-таки следует указывать в соглашении необходимые сведения о земельном участке, индивидуализирующие его как объект гражданских прав, а также его цену во избежание в дальнейшем споров в связи с тем, что сторонами не согласованы некоторые существенные условия договора, и как следствие — заявления требования о признании договора незаключенным.

Навигация по записям

← Статья 272. Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком
Статья 274
. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) →

Указы и распоряжения Президента Российской Федерации по ГК РФ ч. 1

Законы Российской Федерации по ГК РФ ч. 1

Все документы >>>

Комментарии к ст. 273 ГК РФ

Текст комментария: «ГРАЖДАНСКИЙ КОДЕКС РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ. ЧАСТЬ ПЕРВАЯ. ПОСТАТЕЙНЫЙ КОММЕНТАРИЙ»

Авторы: С.П. Гришаев, Т.В. Богачева, Ю.П. Свит

Издание: 2021 год

1. Положения данной статьи основаны на принципе единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов (пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК). Пункт 4 ст. 35 ЗК также запрещает отчуждение земельного участка без находящихся на нем зданий, строений, сооружений в случае, если они принадлежат одному лицу. Таким образом, если земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости принадлежат на праве собственности одному лицу, сделка по отчуждению объекта не может быть совершена без отчуждения земельного участка, на котором он находится. Сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются недействительными как противоречащие закону (п. 11 Постановления Пленума ВАС РФ от 24 марта 2021 г. N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).

Если при отчуждении помещений в здании невозможен выдел земельного участка, расположенного под данными помещениями, земельный участок поступает в общую долевую собственность продавца и покупателя. Право собственности на долю в праве на земельный участок возникает у покупателя помещений в силу закона с момента государственной регистрации перехода к нему права собственности на помещения в здании.

2. Комментируемая статья предусматривает возможность установления законом исключений из общего правила о совместном отчуждении здания (сооружения) и земельного участка. Такие исключения перечислены в п. 4 ст. 35 ЗК и связаны с невозможностью передачи земельного участка по определенным законом основаниям, в частности ввиду ограничения его оборотоспособности.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: