Проверка участка перед покупкой: как проверить, куда смотреть, что спрашивать у продавца

Добрый день, дорогой посетитель! В данной статье мы поговорим про Проверка участка перед покупкой: как проверить, куда смотреть, что спрашивать у продавца. Если у Вас назрел вопрос, смело задавайте его! Надеемся, что мы сможем помочь

Пошаговая инструкция, как проверить документы при покупке земельного участка

При проверке документации на интересующую недвижимость придерживайтесь такой последовательности:

  • совершите выезд к месту расположения участка и внимательно осмотрите его территорию;
  • попросите у собственника земли предоставить кадастровый номер участка;
  • при помощи публичной кадастровой карты, находящейся на официальном сайте Росреестра, уточните данные о земельном участке при помощи кадастрового номера;
  • закажите выписку из ЕГРН, которая по истечении пяти рабочих дней поступит на вашу электронную почту, это очень важно сделать т.к. вы сможете узнать, а не наложен ли арест или какое то др. обременение на интересующий вас земельный учаток. Как узнать наложен ли арест на земельный участок, читайте в пошаговой инструкции;
  • попросите у продавца свидетельство о государственной регистрации права на участок и правоустанавливающую документацию, сравните данные.

При отсутствии какого-либо из перечисленных документов, либо при обнаружении расхождений в представленной документации, обратитесь за консультацией к профессиональному юристу. Это поможет вам избежать возможных проблем при оформлении сделки купли-продажи.

На что обратить внимание при покупке земельного участка

Земельные участки могут быть оформлены в собственность либо в аренду. В отношении земель, находящихся в собственности, стороны сделки купли-продажи просто обращаются в органы Росреестра для регистрации перехода прав на данный объект, после чего покупатель становится его законным владельцем. Таким образом, по сравнению с участками, находящимися в аренде, риски возникновения затруднений значительно снижаются.

Если же земля находится в аренде, то обычно достаточно возвести на ее территории какую-либо постройку и переоформить этот участок в собственность. Для этого существует множество различных способов, например, некоторые заливают фундамент и осуществляют регистрацию незавершенного строительства, после чего производят процедуру переоформления земли в собственность.

В отношении арендованной земли важно внимательно ознакомиться с текстом соответствующего договора – обратить внимание на сроки его действия, установленные ежемесячные платежи, и соблюдать указанные моменты, во избежание появления причин для расторжения договора.

Иногда складывается так, что гражданин, получивший землю в аренду, начинает вести строительство на данной территории, при этом не выполняя договорных условий. По этой причине заключенный с ним договор не продляется, что приводит к потере не только участка, но и постройки, которую лицо начало возводить либо уже возвело. Поэтому в подобных обстоятельствах будьте предельно внимательны и всегда соблюдайте указанные моменты, а также выполняйте все отраженные в договоре условия.

Для земельных участков характерны различные категории, которые прописываются в тексте свидетельства о праве собственности либо в выписке из ЕГРН (как получить выписку ЕГРН узнаете по ссылке), заменяющей на сегодняшний день указанное свидетельство, и содержит информацию о владельце недвижимого имущества. Таким образом, выяснить категорию конкретного участка можно посредством указанных бумаг.

Категории земель бывают следующими:

  • земли сельскохозяйственного назначения;
  • земли населенных пунктов;
  • участки, отнесенные к лесному фонду;
  • участки для ведения промышленности и производства;
  • другие варианты.

Для строительства жилого объекта, конечно же, подойдет участок, отнесенный к населенным пунктам, а также отдельные виды земель сельскохозяйственного назначения. Другие участки отводятся для иных целей, поэтому не рекомендуется начинать строительство на территориях, не предназначенных для постройки домовладения, т. к. это может привести к тому, что впоследствии дом придется сносить.

Обратите внимание, что внутри каждой категории земельного участка есть еще вид разрешенного использования.

Например, земли сельскохозяйственного назначения могут быть предназначены для:

  • дачного строительства;
  • садоразведения;
  • огородничества;
  • ЛПХ;
  • сенокосов и пашней;
  • прочих целей.

Не на каждом земельном участке возможна постройка жилой недвижимости. Данный вопрос урегулирован нормами федерального законодательства. Что касается земель, вид разрешенного использования которых относится к дачному строительству, ЛПХ, садоводству, то на них возможно строительство капитального жилья, где впоследствии можно зарегистрироваться. (Как выбрать вид разрешенного использования читайте по ссылке)

Земли для сенокосов, пастбищ, ведения огороднической деятельности, для возведения жилых объектов не предназначены. Если участок отнесен к сельскохозяйственным землям, вести строительство жилого дома на нем не рекомендуется. На территории таких земель лишь в некоторых случаях возможно возведение некапитальных строений, в которых невозможна прописка и проведение коммуникаций.

Важным вопросом является установление границ земельного участка, ведь нередко случается так, что, например, продавец земли указывает одни границы объекта, а по факту они оказываются другими. Производится процедура установления границ специалистами, устанавливающие при помощи спутников соответствующие точки, при соединении которых и образуется данный участок.

Рекомендуется провести подобные мероприятия, ведь стоимость их не очень высока, и обойдется установление границ примерно в 2021 рублей. Однако в итоге вы сможете избежать множества возможных проблем в будущем.

Обязательно выясните информацию о владельце земельного участка. Это возможно сделать посредством обращения в органы Росреестра. Укажите кадастровый номер, напишите заявление, и получите сведения о любом земельном участке либо домовладении. Такая справка обойдется в сумму от 250 до 500 рублей, время на ее изготовления – от одного до четырех дней. Как узнать собственника земельного участка, читайте в пошаговой инструкции.

Кроме того, обладая сведениями в отношении кадастрового номера недвижимости, можно обратиться к публичной кадастровой карте, размещенной на сайте Росреестра. Если же подобная информация неизвестна, попробуйте воспользоваться поиском вручную, однако эта процедура сложнее.

Таким образом, зная кадастровый номер, можно узнать, поставлен ли конкретный земельный участок на кадастровый учет, какой у него вид разрешенного использования и многие другие данные, кроме личных сведений о собственнике. Поэтому при необходимости выяснения данных владельца, обратитесь в органы Росреестра.

При соблюдении всех вышеперечисленных действий вероятность приобретения земельного участка с минимальными рисками значительно возрастет.

Советы при покупке земельного участка

Перед покупкой земельного участка совершите следующие действия:

  • вызовите геодезиста для проведения замеров данного земельного участка. Цель такого выезда – удостовериться, действительно ли соответствует площадь земельного участка той площади, которая указана в документе и фактической площади, занимаемой данным объектом. Вторая цель данного мероприятия – убедиться в том, что границы интересующей земли соответствуют установленному фактически ограждению. Это необходимо ввиду того, что на практике часто встречается расхождение фактического установления забора с зафиксированной документально кадастровой границей;
  • перед покупкой земельного участка обязательно закажите выписку из ЕГРН. Это можно сделать в органах Росреестра. Государственная пошлина за ее выдачу составит 250 рублей, уплатить ее можно непосредственно в Росреестре или многофункциональном центре. Получив эту выписку, вы сможете увидеть, что действительно данный земельный участок не обременен и не имеет никаких ограничений.

Бесплатная консультация адвоката

Проверка документов при покупке земельного участка

Основной документ у собственников любой недвижимости – это свидетельство о праве собственности. Для того, чтобы убедиться в законности будущей сделки, просто увидеть указанную бумагу будет недостаточно. Тем более, сейчас перестали выдавать свидетельства о праве собственности.

Сегодня в нашей стране существует Единый государственный реестр недвижимости – это реестр, который ведет учет собственников недвижимости в соответствии с положениями федерального законодательства.

Данный реестр является открытым и любое лицо, заинтересованное в приобретении земельного участка, вправе запросить выписку из ЕГРН, которая оформляется как в бумажном, так и в электронном виде.

Алгоритм действий при проверке документации таков:

  • отправьтесь к месту расположения интересующего вас объекта и проведите визуальный осмотр земельного участка;
  • далее выясните у собственника кадастровый номер земельного участка. В сети интернет размещена публичная кадастровая карта, при помощи которой, зная кадастровый номер земельного участка, вы можете выяснить всю необходимую информацию. В случае если фактические данные и сведения, отраженные на публичной кадастровой карте, совпадают, запросите здесь же выписку из ЕГРН, оплатите сумму госпошлины, которая составляет 250 рублей, после чего в пятидневный срок на вашу электронную почту поступит указанная выписка;
  • при отсутствии данных об интересующем вас земельном участке, запросите выписку из государственного земельного кадастра, отражающую информацию о границах данного объекта недвижимости;
  • проверьте правоудостоверяющую документацию. Это могут быть различные договоры, подтверждающие переход права собственности на участок продавцу, свидетельства о праве на наследство и прочее. Определить, тот ли документ представлен продавцом, довольно легко – на нем имеются штампы, проставленные государственным регистратором. Номер государственной регистрации должен совпадать с указанным в свидетельстве о государственной регистрации права, этот же номер можно увидеть в выписке из ЕГРН.

Как проверить земельный участок перед покупкой

Как убедиться в том, что приобретаемый участок – это именно тот объект, который вам показал продавец? Этот вопрос является актуальным для всех желающих приобрести землю.

Происходит процедура проверки в несколько шагов:

  • в первую очередь, проверьте правоустанавливающие документы. Право собственности должно быть зарегистрировано в Росреестре;
  • далее выясните категорию земли и ее целевое использование. В зависимости от целевого использования есть ряд определенных ограничений. К примеру, на землях, предназначенных для огородничества, нельзя возводить капитальные строения. А на землях, целевое использование которых – ведение садоводства, можно построить дачу, но прописаться там будет нельзя. Если целевое использование заключается в дачном строительстве, то на участке возможно строительство дачного домика, в котором впоследствии можно прописаться. Самый оптимальный вариант – земли населенных пунктов, предназначенные для ИЖС. Нередко встречается такой вид целевого использования, как ЛПХ. Если участок относится к землям населенных пунктов, то там можно вести строительство и прописываться в построенных домах, а вот в случае с землями сельскохозяйственного назначения при этом возможны серьезные проблемы;
  • затем зайдите на сайт публичной кадастровой карты, в соответствующей строке введите кадастровый номер, после чего система отобразит требуемый участок. Сравните его форму, размер и место расположения. Если вся информация совпадает, то проблем не возникнет. Однако не всегда участок может быть отмечен на публичной кадастровой карте. Это связано с тем, что до 2021 года использовалась другая система координат. Соответственно, участки, которые были отмежеваны до указанной даты, на карте присутствовать не будут;
  • в местном отделе регистрационной службы либо отделении МФЦ закажите выписку на интересующий вас участок. Узнайте, кто является собственником, есть ли ограничения, обременения или аресты на интересующий участок;
  • если предыдущих сведений окажется недостаточно, закажите вынос границ земельного участка. Для этого геодезист либо кадастровый инженер выезжает и обозначает границы земельного участка. Обойдется эта процедура примерно в 2021 рублей.

Если все вышеуказанные проверки пройдены, то участок соответствует предоставленным документам. Помните, что существуют и другие нюансы – согласие супруга, уведомление муниципальных органов, доверенности и прочее. В этом вопросе вам поможет разобраться специалист.

Какие документы нужны для сделки купли-продажи земельного участка

При оформлении купли-продажи земельного участка продавец должен предоставить:

  • правоустанавливающие документы и правоподтверждающие. Например, если отчуждатель унаследовал данную недвижимость, соответственно, он должен представить на регистрацию свидетельство о праве на наследство и свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный земельный участок;
  • кадастровый паспорт на землю.

Далее составляется договор купли-продажи, к которому обязательно необходим акт приема-передачи. Оба документа подписываются сторонами (если они действуют самостоятельно, без привлечения представителей) непосредственно в органах Росреестра.

Затем производятся расчеты (рекомендуется производить их в отделениях банка, во избежание получения фальшивых купюр). После того, как документы сданы на регистрацию и все необходимые расчеты произведены, ожидайте проведения регистрации, после которой вы становитесь новым собственником земельного участка.

Какие документы спрашивать у собственника?

Владелец земельного надела по требованию покупателя должен предоставить пакет документов. Обратите внимание на то, что некоторые из них могут отсутствовать по причине изменения кадастрового законодательства в 2021 году.

Свидетельство о праве собственности

Выдача свидетельств была отменена в 2021 году, поэтому у собственника его может не быть. Также этого документа не у тех, кто получил участок до 2021 года или унаследовал его. В свидетельстве нет особой информации, но оно указывает на правоустанавливающие документы владельца. Эти сведения, а также паспортные данные продавца надо обязательно сверить.

Юристы рекомендуют снять ксерокопию со свидетельства.

Правоустанавливающие

Правоустанавливающие документы могут быть разными:

  • договоры мены, купли/продажи, дарения;
  • постановление о выделении земельного надела;
  • документы о получении наследства;
  • судебное постановление;
  • соглашение о получении доли и др.

По правоустанавливающим документам можно определить, на каких основаниях и когда осуществлялся переход прав собственности. Их надо проверить на подлинность, правильность составления согласно действующему законодательству. Также правоустанавливающие документы сопоставить с остальными, чтобы убедиться, что данные везде совпадают.

Кадастровый паспорт, кадастровый план (до 2021 года) 

С 2021 года кадастровые паспорта отменены, но они есть у многих собственников. Из них можно выяснить сведения о:

  • границах надела;
  • смежных ЗУ;
  • категории земель и видах разрешенного использования.

По кадастровому паспорту (плану) сверяют:

  • проведено ли межевание;
  • соответствие границ с соседями реальному положению дел;
  • систему координат, в которой устанавливались границы;
  • категорию и назначение ЗУ.

Паспорт продавца

Продавец должен предъявить оригинал паспорта гражданина РФ. Все данные нужно внимательно сверить. Фамилия, имя, отчество должны совпадать вплоть до одной буквы. То же самое касается и остальной информации. В паспорте должны быть вклеены фото по достижении 25, 45 лет.

Документ не должен быть излишне потертым или порванным, все его страницы должны содержать водяные знаки. 

Следует внимательно сверить фото с лицом продавца, мошенники часто пользуются чужими паспортами.

Землеустроительное дело

Этот документ выдается после проведения межевания. В нем указываются границы надела и их согласование, организация, которой проводилось межевание, ответственные лица.

Если межевание проводилось предыдущими владельцами, то землеустроительного дела у продавца может не быть. Следует попросить взять его копию.

Как проверить земельный участок при покупке?

Самая актуальная и достоверная информация содержится в выписке ЕГРН. Из обычной можно узнать владельца, площадь, адрес объекта недвижимости, регистрационный номер и дату постановки на учет в Росреестре, обременения и другие сведения. Желательно одновременно заказать выписку из ЕГРН о переходе прав собственности и справку об объекте недвижимости. По ним можно отследить всех предыдущих владельцев и сроки владения ЗУ.

Если после последней продажи ЗУ прошло меньше трех лет, то от приобретения недвижимости лучше отказаться, поскольку не истекли сроки исковой давности для признания сделки недействительной.

Найти объект

Заказ на сайте egrnka.ru

Чтобы заказать выписку онлайн у нас на сайте, нужно следовать инструкции:

1. Открываем меню услуг.

2. Выбираем нужный вид документа и кликаем на кнопку “Заказать выписку”.

3. Заполняем поле, какое удобнее: адрес или кадастровый номер. Отправляем запрос.

4. При вводе адреса выбираем нужный объект по кадастровому номеру. Кликаем на кнопку “Подробнее”. При введении кадастрового номера выбирать не придется.

5. Галочкой выделяем нужные документы, вписываем в пустое поле электронную почту и заказываем выписку ЕГРН.

6. Выбираем удобный способ оплаты (карты, электронные кошельки), заполняем реквизиты и проводим платеж. Выписка придет на электронную почту.

Наш сервис предоставляет только данные с Росреестра. Предварительно ознакомиться с информацией можно, просмотрев публичную карту на сайте. 

Найти объект

Путем личного обращения

При личном обращении документ можно получить в МФЦ, отделениях Росреестра, но это занимает достаточно много времени (3-5 дней). В госучреждения нужно предоставить паспорт и написать заявление в установленной форме. К документам прилагается квитанция об оплате госпошлины. Регистратор назначает дату, в которую документ будет готов и его можно будет забрать.

На что обращать внимание при сделке

Выделим основные факторы, на которые покупатель должен обратить внимание. 

Соответствие продаваемой площади по документам и фактически

Перед покупкой нужно обязательно съездить на участок и провести сверку площади, ее можно измерить самостоятельно или пригласить геодезистов. Затем нужно удостовериться, что участок располагается на карте вы указанном месте, а соседними наделами владеют именно те люди, которые указаны в документах.

Какие полномочия собственника

Собственник может не участвовать в сделке, иногда вместо него действует доверенное лицо, у которого должна быть нотариально оформленная доверенность. Желательно посетить нотариуса, который ее выписывал, чтобы убедиться наверняка, что доверенное лицо не является мошенником.

У продавца нужно попросить справки, что он не состоит на учете у психиатра или нарколога. Но лучшим вариантом будет проведение медицинского освидетельствования перед проведением сделки. Это обязательно нужно делать, если:

  • продавцу больше 60-65 лет;
  • владелец ведет себя неадекватно;
  • у продавца заметны признаки алкогольной или наркотической зависимости.

Имеются ли обременения или ограничения на участке

Обременения и ограничения, наложенные на участок, видно из выписки ЕГРН. К ним относятся:

  1. Арест. Накладывается на объект недвижимости, если у владельца имеются задолженности.
  2. Аренда (более одного года). Продажа арендованного участка в этом случае будет незаконна.
  3. Залог. ЗУ находится в залоге, поэтому его в любой момент может забрать залогодатель, при несоблюдении условий сделки владельцем надела.
  4. Сервитут. Это ограничение права пользования землями, которое при смене собственника сохраняется. Сервитут может быть наложен договором, завещанием, решением судебных органов.
  5. Доверительное управления. Продавец не является собственником, а лишь распоряжается землей во время отсутствия законного владельца.
  6. Запрет на использование земель по собственному управлению, наложенное природоохранными и другими организациями. 

Если ограничений и обременений нет, то в выписке ЕГРН напротив этой графы стоит надпись “не зарегистрировано”.

Какой вид разрешенного использования земельного участка

Правовой статус участка указывает на то, по какому назначению его можно использовать. 

Виды:

  1. Для индивидуального жилищного строительства. На таких участках можно возводить хозпостройки, жилые дома (не больше трех этажей), выращивать овощи/фрукты.
  2. Для ведения подсобного хозяйства. Подходит для выращивания с/х культур, строительства жилья, разведения скота, домашней птицы.
  3. Для ведения хозяйства на полевых ЗУ. На этих землях можно выращивать с\х культуры, но строить ничего нельзя.
  4. Садоводство. Земля предназначена для выращивания винограда, плодовых деревьев, многолетних кустарников строительства жилого дома и строений.
  5. С/Х использование. Такие наделы предназначены для выращивания овощей, разведения животных и возведения перерабатывающих строений, складов.

Распространенные способы мошенничества

Наиболее часто используются два вида мошенничества:

  1. Подделка документов. Мошенники продают землю по поддельной доверенности, предоставляют фальшивые документы на ЗУ. Поэтому нужно всегда встречаться с законным владельцем, а также привлекать к проведению сделки опытного юриста.
  2. Указание в документах более низкой стоимости. Продавец предлагает в договоре купли-продажи указать меньшую сумму, чтобы меньше платить налогов. Но по факту ему на руки передается больше денег. Затем продавец расторгает сделку и возвращает покупателю только деньги, которые были указаны в документе.

Найти объект

Источник: https://egrnka.ru/info/proverka-uchastka-pered-pokupkoj/

Редактор блога

Иван Чернов

Помощник кадастрового инженера компании портала ЕГРНка

Содержание

  1. Какие сведения содержит выписка
  2. Зачем нужно проверять земельный участок перед покупкой
  3. Какие документы спрашивать у собственника
  1. Свидетельство о праве собственности
  2. Правоустанавливающие
  3. Кадастровый паспорт, кадастровый план (до 2021 года)&nbsp
  4. Паспорт продавца
  5. Землеустроительное дело
  • Как проверить земельный участок при покупке
    1. Заказ на сайте egrnka.ru
    2. Путем личного обращения
  • На что обращать внимание при сделке
    1. Соответствие продаваемой площади по документам и фактически
    2. Какие полномочия собственника
    3. Имеются ли обременения или ограничения на участке
    4. Какой вид разрешенного использования земельного участка
  • Распространенные способы мошенничества
  • Последние 10 лет вопрос приобретения земельного участка (ЗУ) особенно актуален. Это неудивительно, потому что все больше семей стремятся построить собственное жилье и наслаждаться загородной жизнью. Самый болезненный вопрос, который задают будущие владельцы земли — как проверить ее на юридическую чистоту, чтобы избежать судебных тяжб в случае каких-либо проблем.

    Не все сделки проходят гладко, как хотелось бы. Иногда новые собственники сталкиваются с тем, что после покупки выясняется, что он, например, находится на землях лесного фонда или, вообще, не стоит на кадастровом учете. Также может объявится второй владелец, который не давал разрешения на продажу. Решить спор можно будет только в судебном порядке, а это, соответственно, повлечет потерю времени, нервов и денег. 

    Далее мы расскажем, как проверить земельный участок с помощью выписки из ЕГРН, какие проблемы она поможет избежать, какие сведения содержит и как ее получить онлайн в течение 1-2 дней.

    Какие сведения содержит выписка

    Благодаря выписке вы можете сверить актуальность сведений, которые предоставляет владелец земельного участка, и обезопасить себя при сделке. 

    Даже если после покупки возникнут какие-либо спорные ситуации, в суде вы легко сможете доказать, что не знали о них на момент совершения сделки, предъявив выписку из ЕГРН.

    Обратите внимание! Если на земельном участке находится жилой дом, также проверьте его на отсутствие ограничений и обременений. Эти объекты недвижимости имеют разные кадастровые номера, поэтому при запросе выписки на участок информация о доме будет отсутствовать в ней.

    Документ содержит:

    • кадастровый номер участка. Это значит, что он состоит на учете в Росреестре и у него определены границы;
    • адрес ЗУ;
    • площадь;
    • кадастровую стоимость. Она является базой для начисления налога на недвижимость. Вы сразу сможете рассчитать примерный размер налога (КС*0,3% от стоимости);
    •  категорию земель;
    • вид разрешенного использования;
    • ФИО собственника;
    • имеющиеся обременения (залог, арест, наличие владельцев, которые не разрешили продавать объект недвижимости без их участия).

    Также наличие обременений вы можете проверить на публичной кадастровой карте, которая доступна на сайте ЕГРНка. Вы узнаете фактическое расположение надела и его статус (стоит на учете или нет).

    Важно! Проверьте, возможна ли прописка на приобретаемом участке. Если вы покупаете участок категории «Земли населенных пунктов», сможете без проблем прописаться по адресу. При этом будет не важен вид разрешенного использования — личное подсобное хозяйство, ИЖС, МЖС, дачное строительство. Достаточно взять в местной администрации разрешение на строительство и зарегистрировать дом, как жилой. Прописка на землях сельхозназначения возможна только через суд.

    Найти объект

    Зачем нужно проверять земельный участок перед покупкой?

    Ежегодно совершаются сотни мошеннических сделок, в которых фигурируют земельные наделы. Поэтому проверка в основном нужна, чтобы оградить себя от потери финансов. Также участок нужно проверять на соответствие всем параметрам, указанным в документации, для избежания штрафов и судебных тяжб с госорганами и соседями.

    Основные цели проверки:

    1. Убедиться, что именно продавец является владельцем ЗУ. Наиболее верный путь выяснить это —  взять выписку ЕГРН из Росреестра на сайте. Она предоставляется всем желающим, а не только собственнику.
    2. Выяснить, кто раньше был владельцем ЗУ и когда осуществился переход прав собственности.
    3. Узнать размеры, точное расположение земельного надела. Выяснить, где проходят границы с соседними участками.
    4. Выяснить, верно ли в документах указано назначение ЗУ. На некоторых землях нельзя возводить жилые здания.
    5. Убедиться, что на землю не наложены обременения. 

    При покупке частного дома отдельно требуется проверить документы на землю и на строение.

    Найти объект

    Понравилась статья? Поделиться с друзьями: