Разработка проекта перепланировки: требования и особенности

Здравствуй, уважаемые посетители! Сегодня мы поговорим по теме Разработка проекта перепланировки: требования и особенности. Все вопросы можете сразу писать в форму обратной связи! Приятного чтения

Проект перепланировки

Грамотно составленный проект — залог того, что разрешение на перепланировку будет получено с первого раза, без возврата его на доработку.

Для этого следует обращаться в организации, имеющие достаточный опыт,  свидетельство СРО на проектные работы и выдачу технических заключений.

Такие фирмы имеют наработанную базу проектов наиболее распространенных вариантов перепланировок, а также способны качественно составить проект на сложный объект.

Квартиры

Перепланировка 1 комнатной, 2-х комнатной, 3-х комнатной квартир — наиболее часто встречающийся заказ в проектных организациях.

Если дом, в котором расположена квартира, относится к типовым зданиям, заказчику для проектирования достаточно предоставить копию техплана и правоустанавливающего документа на квартиру.

Дома

Перепланировка частного дома будет возможна, если в результате не будет изменено его назначение и не ухудшится безопасность для жильцов (ст. 26 ЖК РФ).

Для проектирования необходимо будет заручиться согласием соседей, если они имеются.

Нежилого помещения

Для перепланировки нежилого помещения (административного или коммерческого назначения), а также для перевода жилого помещения в нежилое с одновременной перепланировкой, владельцу необходимо будет представить исполнителю проекта учредительные документы и документы на недвижимость.

В ряде случаев, за проведением перепланировки/переустройства, впоследствии потребуется авторский надзор (его может выполнять как проектировщик, так и другая организация).

Состав документа

Проект перепланировки включает в себя текстовую и графическую часть, а также может содержать дополнительные блоки информации.

В общем случае в соответствии с ГОСТами 21.101-97, 21.501-93 проект содержит не менее 5-6 информационных блоков (а часто и больше).

Текстовый блок

  • Информирует о проектировщике, объекте перепланировки.
  • Отражает весь ход работ от демонтажа и подготовительных работ, до отделки. 
  • Включает описание материалов, правил производства работ.

Обложка

Содержит данные проектировщика (наименование, год проектирования, название проекта). Может быть оформлена в фирменном стиле исполнителя.

Титульный лист

Иногда он выполняет роль обложки, при этом на «титульнике» ставят реквизиты проектировщика, подписи ответственных лиц, печать организации. Обычно подписывает проект его руководитель (главный инженер), если необходимо — руководитель авторского надзора.

Общие данные

Этот раздел содержит перечень нормативных актов (ГОСТов, СНиПов, региональных или городских документов) на которых основывается проект перепланировки.

В данном разделе указан перечень чертежей проекта, опись прилагаемых документов, в том числе копия свидетельства СРО на проектирование.

Пояснительная записка

Содержит технические характеристики дома/квартиры, основание для разработки проекта (договор, заявка собственника).

Графический блок

В нем указано расположение перегородок, приборов, конструктивных элементов объекта (дома, квартиры, нежилого помещения) до перепланировки (так называемый промежуточный план), и планируемое их расположение после переделки.

На чертежах существующие и будущие элементы отличаются цветовым исполнением.

План до переустройства

В простых проектах такой план представляет собой копию плана БТИ, в более сложных — чертежи помещений (на основе того же плана БТИ) с номерами, площадью, точным расположением элементов.

Демонтажно-монтажный план

Отражает сносимые (демонтируемые) конструкции, элементы и оборудование, а также будущее их размещение после выполнения работ по перепланировке/переустройству.

После ремонта

В зависимости от региональный требований к проектам, такой план может содержать различный набор технических сведений.

  • Чаще всего отражают все внесенные изменения, при этом не указывают расстановку таких бытовых приборов, как посудомойки, плиты, а также мебели.
  • План после ремонта включает перечень строительных материалов, условные обозначения и замеры БТИ.

Экспликация

Представляет собой документ, отражающий конструктивные элементы помещений (по площади полов), составляемый по форме 4 ГОСТ 21.501-93.

Входит в состав проекта только в случае, если затрагивается конструкция полов (при этом не является изменением конструкции замена, к примеру, линолеума на паркет, в отличие от устройства теплых полов с электроподогревом).

К экспликации прилагается таблица с указанием послойной структуры пола, причем в каждом помещении.

Схема гидроизоляции

Необходима только в случае, если перепланировкой затрагиваются ванные комнаты, санузлы, устраиваемые на той площади объекта, которая не была ранее снабжена гидроизоляцией.

Водоснабжение и канализация

Включается в проект по необходимости, если затрагивается расположение сантехприборов, ванны, душевой, изменяются параметры укладки (разводки) канализационных и водопроводных труб.

Допуск

Оформляется как разрешение на выполнение проектных работ, заверенное печатью СРО проектировщиков.

Дополнительный блок

В зависимости от состава работ, проект может включать в себя один или несколько дополнительных разделов:

  • Аксономертическую (объемную) схему расположения оборудования;
  • Проект шумозащиты (звукоизоляции);
  • Теплотехнический расчет.

Могут быть включены в состав проекта перепланировки и другие разделы по необходимости.

Видео: «Проект перепланировки квартиры»

Что дальше

После получения разрешения на перепланировку/переустройство, можно приступать в выполнению собственно ремонтных работ.

При этом следует придерживаться состава работ и применять материалы, предусмотренные в проекте.

  • По окончании работ необходимо пригласить комиссию из органа местного самоуправления, которая засвидетельствует правильность выполнения работ (их соответствие проекту и условиям, выданным в разрешении на работы).
  • Затем изменения фиксируются в плане БТИ.

Вносить изменения в сведения об объекте недвижимости, необходимо, если после перепланировки создается новый объект, или объединяются несколько объектов.

Как оформить перепланировку смежных комнат после ремонта? Узнайте тут.

Когда нужна разработка проекта перепланировки квартиры? Читайте далее.
Процедура перепланировки, от проектирования до подписания акта приемки выполненных работ, занимает обычно не один месяц, но выполнять ее необходимо строго придерживаясь установленных законодательством норм.

Это позволит избежать как признания проведенных изменений незаконными и административной ответственности, а в ряде случаев  — убережет от обязанности вернуть помещение в первоначальное состояние.

Видео: «Как избежать лишних затрат при перепланировке»

Как оформить

Проект выполняется компанией-исполнителем на основании заявки собственника помещения, после оформления (заключения) договора на выполнение работ.

  • Все листы и части проекта сшиваются, заверяются составителями и руководителем проектной организации.
  • Заказчик в проекте ставит отметку об ознакомлении (утверждении) проекта.

Договором на проектирование обычно предусматривается возможность внесения изменений по замечаниям согласующих органов (без дополнительной оплаты со стороны заказчика).

Общие требования

Требования к проектам перепланировки/переустройства изложены в ГОСТах 21.101-97 и 21.501-93. В Москве дополнительно руководствуются еще и Постановлением Правительства Москвы № 508.

Созданный проект перепланировки, вне зависимости от того, задуман ли бюджетный вариант перепланировки, или дорогостоящий, должен в обязательном порядке содержать саму проектную (техническую часть), и заключение о состоянии конструкций здания/помещения, и возможности их переделки.

Сроки согласования

Сроки изготовления проекта перепланировки обычно невелики: на типовое помещение проект может быть составлен в течение 1-3 дней, на более сложные работы потребуется не больше месяца.

После получения заказчиком-собственником выполненного проекта и сбора оставшейся части документов, их необходимо передать в орган местного самоуправления, уполномоченный на выдачу согласований.

Сроки согласования составляют до 45 дней, плюс время на подготовку и пересылку решений о согласовании/отказе в согласовании перепланировки.

При получении отказа согласовать перепланировку, такой отказ может быть обжалован в суде.

Что это такое

Поскольку основное требование к перепланировке/переустройству — это сохранение  прочности и безопасности здания в целом, его коммуникаций, а самостоятельно оценить, безопасны ли задуманные изменения, практически невозможно, необходимо оформить эти планы в виде строительного проекта.

Проект перепланировки выполняется специализированными организациями, состоящими в саморегулируемой организации проектировщиков (СРО) и отражает изменения в конфигурации жилища.

Образец

Часто собственник помещения перед заказом проекта перепланировки хочет представить, как будет выглядеть готовый проект.

Обычно проектные компании размещают на своих сайтах образцы разработанных ими проектов.

Пролистать типовые образцы можно непосредственно и в офисе проектировщиков.

Полный состав проекта перепланировки жилого помещения (если предполагается несложное переустройство/перепланировка, к примеру, перенос перегородок внутри однокомнатной квартиры, или устройство проема в не несущей стене в трехкомнатной квартире) можно подобрать на сайте Мосжилинспекции.

Почему необходимо заказать

Без проекта невозможно официально оформить разрешение на перепланировку, так как он входит в перечень необходимых документов для подачи заявления на согласование.

При этом следует знать, что все проекты делятся на две группы:

  • I группа — работы, выполняемые по самостоятельным эскизам или типовым проектам. Это простые варианты переустройства/перепланировки, к примеру, демонтаж ненесущих перегородок, перенос приборов в кухне, ванной, в пределах отведенного для них помещения. Для таких работ достаточно нарисовать эскиз на копии техплана квартиры (Москва в этом случае предоставляет возможность пользоваться типовыми проектами, размещенными, в частности, на сайте Мосжилинспекции).
  • II группу работ составляют работы, требующие профессионального проекта (устройство проемов в несущих стенах, создание дополнительных входов, возведение лестниц, мансард, каминов и прочего).

Во втором случае обязательно обращение в специализированное проектное или архитектурное бюро.

Необходим проект и для строительной организации/специалистов, которые будут впоследствии выполнять сами работы по переустройству.

Сколько стоит

Проектирование — достаточно дорогой вид работ.

Цена проекта перепланировки/переустройства помещения в зависимости от сложности объекта, состава ремонтных работ, составляет на настоящее время в среднем:

Проектируемый объект Стоимость, в тыс. руб.
Перепланировка типовых квартир в многоквартирных домах от 15
Проект на объединение (или разделения) жилых помещений от 20
Перепланировка типового жилого помещения в нежилое от 15-20
Техническое обследование помещений и выдача заключения от 6-9

Понятно, что проектирование перепланировки на более сложные объекты (объединение нескольких квартир, расположенных на нескольких уровнях (этажах), переустройство, связанное с радикальным изменением схемы расположения тепло-газо-водоснабжения, и т.д.) стоит существенно дороже приведенных выше цифр.

Какие нужны документы для согласования ремонтных работ

Согласно российскому законодательству, процесс согласования перепланировки проводится в уполномоченных на это органах местного самоуправления.

В зависимости от региона это может быть как межведомственная комиссия по вопросам переустройства/перепланировки, так и жилищная инспекция, управление (департамент) архитектуры и т.д.

Подать собранные документы граждане могут как непосредственно в орган местного самоуправления (ОМСУ), так и в МФЦ (многофункциональный цент госуслуг).

В зависимости от сложности предполагаемых работ, типа дома (новостройка, старое здание, объект культурного наследия и т.д.), потребуется различное количество документов для согласования.  

В самом распространенном случае, когда изменяется конфигурация квартиры или частного дома, влекущая за собой внесение изменений в технический паспорт, требуется собрать и сдать в компетентный орган следующий комплект документов:

  • проект перепланировки. Именно он отражает изменения в помещении, к примеру, перенос перегородок, разборку стен, устройство дополнительных входов.
  • правоустанавливающие документы на недвижимое имущество. Это может быть свидетельство на собственность, договор социального найма, а в случае новостройки, на которую еще не получено свидетельство — договор долевого участия (ДДУ) в строительстве, разрешение на ввод дома в эксплуатацию, акт приема-передачи квартиры.
  • согласие всех собственников (нанимателей) квартиры на перепланировку.
  • согласие других собственников в многоквартирном доме, если перепланировка затрагивает общее имущество МКД (пример: устройство мансарды на чердаке, установка двери в квартиру в общем коридоре).
  • заявление по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ № 266 от 28.04.2005г. (заполняется непосредственно в уполномоченном органе, должно содержать подписи всех совершеннолетних членов семьи, либо подписывается представителем по доверенности).

Важно знать, что для утверждения перепланировки потребуется еще техпаспорт. А в случае, если квартира находится в доме-памятнике архитектуры или объекте культурного наследия — еще и заключение органа по охране памятников архитектуры, истории и культуры.

Однако эти документы орган местного самоуправления запрашивает самостоятельно.

Такое правило действует и для перепланировки административного здания, то есть для нежилых помещений.

Куда обратиться

В зависимости от региона, в котором происходит согласование перепланировки, процедура ее обычно несколько различается, а отдельным разделам проектной документации может уделяться особое внимание.

Поэтому, желательно заказывать проект в организациях, имеющих наработанный опыт проектирования объектов именно в том или ином округе/муниципалитете.

Для чего нужен проект перепланировки квартиры

Для начала определимся с основным понятием. Перепланировка жилья в многоквартирном доме представляет собой изменение конфигурации помещения, требуещее отражения в техническом паспорте. Именно такое пояснение можно встретить в Жилищном кодексе РФ[1].

Поскольку изменения нужно внести в техпаспорт квартиры, у ее хозяина, пожелавшего сделать что-нибудь из перечисленного на законных основаниях, сразу приступить к работам не получится. Чтобы закрепить изменения в техпаспорте помещения, планируемый ремонт нужно согласовать.

Согласование изменения планировки часто путают с узакониванием. Смысл у процедур, по сути, один и тот же — получение разрешения на ремонт. Между тем согласовывают перепланировку до начала работ. Но бывает иначе: работы уже выполнены, а разрешения от госорганов нет. Тогда перепланировку нужно узаконить, для чего понадобится техническое заключение о безопасности и допустимости выполненных работ.

Узаконивание уже выполненных работ сопряжено с некоторыми рисками и может обойтись дороже, поэтому лучше согласовать ремонт заранее. Для этого потребуется не только техническое заключение о возможности перепланировки, а достаточно большой пакет документов, в том числе проект. Далее разберемся, какие есть требования к проекту перепланировки жилого помещения, как его получить, где можно заказать проект перепланировки квартиры и сколько это будет стоить.

Необходимые документы для проекта

Необходимость согласования ремонта органами местного самоуправления обозначена в ЖК РФ[2]. Там же можно найти список всех документов, без которых в данном случае не обойтись. Инициатором перепланировки жилого помещения может выступать собственник или его представитель. Подготовить нужно:

  1. заявление о перепланировке. Оно заполняется по определенной форме, которая утверждена постановлением Правительства РФ № 266 от 28 апреля 2022 года[3];
  2. правоустанавливающие документы на квартиру. Это может быть свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи, договор дарения, мены, ренты и так далее. В настоящее время вместо свидетельств в Росреестре собственникам выдают выписки из ЕГРН. В принципе орган власти, рассматривающий заявление, может и сам запросить такую выписку. Но лучше предоставить ее сразу, чтобы не затягивать процедуру. На выписке должна быть синяя печать;
  3. технический паспорт на квартиру. Это документ, содержащий техническую и иную информацию о помещении, — его составляют в БТИ или в других организациях, занимающихся технической инвентаризацией жилья[4];
  4. проект перепланировки квартиры. Его можно заказать в проектном бюро — организации, состоящей в СРО проектировщиков. В проект включается пояснительная записка, планы и экспликации помещений до ремонта и после, схема размещения сантехнического оборудования с разводкой труб и многое другое. Чтобы в бюро могли приступить к разработке проекта перепланировки, владелец должен передать им техпаспорт квартиры, а также выкопировку из поэтажных планов для квартир, находящихся выше и ниже;
  5. заявление о том, что все члены проживающей в квартире семьи собственника этого жилья или нанимателя (если оно арендовано по соцнайму) согласны на ремонт. Подписывается это заявление в МФЦ. Можно заранее оформить доверенность на одного из членов семьи у нотариуса. Также по доверенности подавать заявление разрешается представителю компании-проектировщика;
  6. техническое заключение на перепланировку (а точнее, о техническом состоянии несущих конструкций зданий и о возможности производства планируемых работ[5]) от автора проекта дома. Этот документ нужен, если будут затронуты несущие конструкции или если в доме деревянные перекрытия;
  7. договор на авторский надзор. Он заключается всегда и входит в стандартный набор документов для проекта перепланировки. Согласно договору представители проектного бюро обязуются выехать и освидетельствовать скрытые работы по проекту, то есть работы по шумоизоляции, гидроизоляции полов, а также усилению проемов металлоконструкциями. Составляются акты скрытых работ, без которых квартиру не примут после перепланировки. Не все компании предупреждают об этом важном моменте и потом берут дополнительную плату за составление договора и за каждый акт скрытых работ.

Как только все документы собраны, можно обращаться в уполномоченный орган. В Москве перепланировки согласовывает Мосжилинспекция (МЖИ).

Это важно
Напрямую бумаги в МЖИ подавать нельзя. Туда их отправляют либо через МФЦ, либо в электронном виде через портал госуслуг[6]. После этого собственнику в МФЦ выдают расписку с указанием перечня документов и даты их получения.

В течение месяца с момента подачи документов они находятся на рассмотрении, затем принимается решение о согласовании перепланировки квартиры или об отказе. Но срок, по истечении которого будет вынесен вердикт, может увеличиться. Такое возможно, к примеру, если дом, где находится квартира, является памятником архитектуры, истории или культуры. Тогда понадобится заключение Департамента культурного наследия о допустимости проведения перепланировки.

Если жилинспекция решила дать добро на ремонт, владельцу выдается заветный документ — решение о согласовании переустройства и (или) перепланировки помещения, которое считается действительным один год. Именно за это время хозяину жилья нужно выполнить все работы. Если же собственник не успел в срок, то придется заново подавать документы и ожидать разрешения.

Решение госоргана может быть и отрицательным. Если Мосжилинспекция отказала в возможности проведения ремонта, заявитель вправе опротестовать данное решение в судебном порядке. Обжаловать отказ разрешается в течение трех месяцев со дня, когда о нем стало известно собственнику квартиры.

Если же все проходит удачно и на руках у владельца жилья оказывается решение о согласовании перепланировки, можно приступать к работам. После их завершения хозяин снова обращается в жилищную инспекцию — на этот раз для проверки состояния помещения. После осмотра квартиры владельцу выдается акт приемочной комиссии: на его основании БТИ и обновляет технический паспорт жилья. Не стоит забывать, что изменения необходимо зафиксировать в Росреестре, документы можно подать через МФЦ.

Конечно, указанные сроки весьма условны. Занимаясь согласованием самостоятельно, довольно легко наделать массу ошибок: забыть про какой-то документ, неверно заполнить заявление, не успеть обжаловать отказ, если решение МЖИ оказалось отрицательным… А любая оплошность, скорее всего, затормозит весь процесс. Поэтому относиться максимально ответственно следует к каждому этапу процедуры согласования, в том числе к выбору подрядчика.

Нюансы выбора исполнителя

Как видно, согласование перепланировки — дело непростое и специфическое. И сбор документов можно назвать наиболее сложным этапом процедуры. Но если составить заявление, принести выписку из ЕГРН и заказать техпаспорт владелец квартиры способен самостоятельно, то с проектом все обстоит иначе. Мы уже отметили выше, что его разработкой занимаются специализированные бюро. Поэтому задача собственника жилья, который планирует согласовать ремонт, — найти надежного исполнителя для разработки проекта.

В законодательстве строго прописаны условия и порядок проведения работ. В профессиональных проектных организациях знают, как сделать все, не нарушая установленные нормы и правила. Но как выбрать такую фирму?

На что обратить внимание при поиске исполнителя:

  • является ли компания членом СРО. Согласно статье 55.8 ГрК РФ, исполнитель должен быть членом саморегулируемой организации, соответствующей его профилю, и иметь свидетельство о допуске к таким работам[7];
  • готовы ли сотрудники бюро выехать на объект для осмотра и проведения обмеров помещения. Если да, то и вся ответственность за возможные нарушения в проекте ложится на плечи исполнителя. Ведь в этом деле есть большое количество нюансов, о которых сам заказчик попросту может не знать;
  • есть ли у организации свой проектный отдел. Его наличие говорит о том, что компания в состоянии подготовить проектную документацию в сжатые сроки, без лишних затрат и на профессиональном уровне.

Если хозяину квартиры удастся сделать правильный выбор и обратиться в заслуживающую доверия организацию, проект может быть разработан довольно быстро — менее чем за пять дней.

Сколько может стоить составление проекта перепланировки

Цены на проект перепланировки квартиры могут значительно отличаться в разных организациях, что неудивительно. Ведь это зависит от многих факторов: объема работ, их сложности, а значит, и сроков разработки проекта, а также ценовой политики выбранного бюро.

Стоимость услуги составления проекта перепланировки квартиры в специализированной организации может варьироваться от 15 000 до 25 000 рублей. Как было сказано выше, если во время ремонта планируется затрагивать несущие конструкции, помимо проекта потребуется еще и техническое заключение от автора дома. В нем прописываются дополнительные меры для обеспечения безопасности при эксплуатации объекта. За техническое заключение, разумеется, нужно будет доплатить: на комплект документов, включающий техническое заключение и собственно проект, придется потратить примерно 60 000 рублей.

Проект перепланировки — это юридически значимый документ, и к нему не стоит относиться пренебрежительно. Многие, впрочем, все равно выбирают исполнителя по принципу «чем дешевле, тем лучше», забывая обращать внимание на действительно важные факторы.

Чтобы в квартире провести перепланировку, ее перед этим нужно согласовать. Владельцу придется позаботиться о составлении заявлений, о сборе документов. А еще — заняться поисками проектного бюро, ведь согласование перепланировки попросту невозможно без проекта. Если правильно выбрать компанию-исполнителя, можно в итоге получить качественный проект, в кратчайшие сроки разработанный с учетом всех требований законодательства.

** Материал не является публичной офертой. Информация о стоимости услуг приведена для ознакомления и актуальна на июнь 2022 года.

Для разработки документации по перепланировке следует обращаться в компанию, имеющую допуск СРО.

Куда можно обратиться?

Некоторые компании могут предложить услуги по согласованию перепланировки под ключ.

Заказать услугу…

Стоимость услуг по разработке проекта перепланировки может зависеть от объема работ, необходимой документации и особенностей помещения.

Узнать цену…

Для разработки проекта перепланировки стоит обращаться к квалифицированным специалистам, имеющим значительный опыт в данной сфере.

Куда можно обратиться?

Специализированные компании могут разработать проект перепланировки квартиры с возможностью объединения или разделения комнат.

Заказать проект…

Задать специалисту вопрос по проекту перепланировки можно в WhatsApp.

Задать вопрос…

Пармон Анна СергеевнаОтветственный редактор

Мнение редакции

Собст­вен­ни­ку, ре­шив­ше­му вы­пол­нить пе­ре­пла­ни­ров­ку без со­гла­со­ва­ния, нуж­но быть го­то­вым к то­му, что та­кие дейст­вия мо­гут при­вес­ти к не­при­ят­ным по­следст­ви­ям. На­при­мер, об­на­ру­жив на­ру­ше­ние, Мос­жи­л­ин­спек­ция впра­ве обя­зать вла­дель­ца упла­тить штраф и уза­ко­нить из­ме­не­ния. А если вы­яс­нит­ся, что это не­воз­мож­но, хо­зя­и­ну жилья при­дет­ся вер­нуть все в та­кой вид, ка­кой был до ре­мон­та.

Читайте также

Пятница, 30.10.2022

Среда, 15.07.2022

Среда, 15.07.2022

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: