Регистрация, контроль, управление имуществом, права и обязанности

Добрый день, уважаемые посетители! В данной статье идёт разговор про Регистрация, контроль, управление имуществом, права и обязанности. Если у Вас появился вопрос, сразу задавайте его консультанту! Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Что следует знать о доверительном управлении ООО

Занятие малым и средним бизнесом может выражаться в различных формах. Наиболее распространенным способом ведения предпринимательской деятельности является учреждение юридического лица, официально зарегистрированного в виде общества с ограниченной ответственностью (далее – ООО, общество или компания, предприятие). При этом деятельность любого ООО в нашей стране не всегда проходит ровно и гладко даже, несмотря на постоянные обещания властей разного уровня о введении послаблений для бизнесменов. Часто возникает ситуация когда при наличии помощи со стороны местной власти трудности все равно появляются. Это, как правило, жизненные неприятности, от которых не застрахован любой человек, а уж бизнесмен тем более. Речь идет о преждевременной и потому неожиданной кончине одного из создателей предпринимательского предприятия. В результате этого трагического обстоятельства в бизнесе возникают бесхозные активы, отсутствие владельца которых может негативно отражаться на состоянии даже весьма успешного дела. Главной причиной появления отрицательных последствий для компании является наличие определенного промежутка бесхозности определенной части активов или целиком всего бизнеса. То есть неожиданно возникает период времени, когда нет хозяина всего предприятия или его части. Этот бесхозный период составляет время от факта официальной регистрации кончины хозяина бизнеса до появления нового владельца на любом законом основании, например, путем вступления в наследство, покупки и т.п.

            Действующее законодательство ответственность за устранение проблем подобного рода возлагает на оставшиеся субъекты правоотношений за счет предоставления им прав для принятия мер по устранению возникшей неопределенности вполне официальным способом. А именно путем применения механизма доверительного управления.

Доверительное управление компанией — что это такое?

            Действующее гражданское законодательство (статьи 2022 и 1173) предусматривает применение определенного механизма защиты прав предпринимателя и его активов (имущества, денег, ценных бумаг и пр.) без его участия. Это допускается в случае, когда владелец бизнеса (при единоличном учреждении компании) или его части (при создании бизнеса двумя и более лицами) физически не может управлять принадлежащими ему активами по причине смерти. Новый хозяин, к сожалению, может приступить к управлению бесхозными активами не ранее 6 месяцев, как это и определено наследственным правом. А как быть с имуществом, деньгами, ценными бумагами и другими материальными ценностями, оставшимися на этот достаточно длинный период без защиты прав их владельца и возможности управления данной частью предпринимательского дела?

Важно знать, что в течение этого шестимесячного периода на вполне законных основаниях существует некая правовая неопределенность в отношении состава участников ООО. Данный факт неоднократно подчеркивался в решениях Президиума Высшего Арбитражного Суда (№ 12653/11 от 27.03. 2022 г.), а также Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа (№ Ф07-10421/2013 от 03.02.2014 г.). Данная неопределенность может служить причиной нарушения баланса интересов между возможными претендентами на существующий бизнес вплоть до прекращения его деятельности. Чтобы исключить негативные последствия для бесхозного бизнеса или его части, а также исключить возможные злоупотребления в отношении ушедшего из жизни бизнесмена законодательно предусмотрено введение режима доверительного управления. Что это такое?

            Процедура доверительного управления компанией или частью её активов представляет собой официальное поручение постороннему лицу руководить активами от имени хозяина с целью защиты интересов предпринимателя и получения ожидаемой прибыли. Такое постороннее лицо выступает в качестве доверенного лица или временного управляющего (руководителя), оказывающего возмездную услугу (работает за деньги) хозяину бизнеса или части его активов на основе специального договора, именуемым договором о доверительном управлении.

            Действия временного управляющего определены положениями главы 52 второй части Гражданского кодекса. Поскольку речь идет об ООО, то следует отличать доверительное управление, определенное гражданским законодательством, от представления интересов владельца по доверенности. Такой механизм предусмотрен Федеральным законом «Об обществах с ограниченной ответственностью» (статья 32) и именуется доверенным представительством.

Отличие доверенного представительства в компании от временного доверительного управления бизнесом

            Согласно законодательству, регулирующему отношения в ООО, любой учредитель компании может участвовать в её управлении лично или через своего доверенного представителя. Указанное лицо наделяется полномочными правами представлять интересы владельца активов общества на его общем собрании. Для этой цели такой человек обязан иметь нотариально заверенную доверенность на исполнение доверенных ему прав и обязанностей истинным владельцем активов компании. Наличие доверенности является правовой основой представления интересов поручителя в объемах, указанных в доверительном документе. Суть доверенного представительства состоит в действии доверенного лица от имени истинного хозяина активов, выступающего в роли доверителя. При этом доверенный реализует права и обязанности по управлению бизнесом только в рамках отведенных ему полномочий. То есть лицо, осуществляющее доверенное представительство, может быть ограничено в своих действиях. При этом доверенный уполномоченный не включается в состав учредителей бизнеса (там числится истинный владелец) и не заносится в ЕГРЮЛ, так как не является учредителем компании. Однако он вправе участвовать с правом решающего голоса в общем собрании общества как высшего органа управления предприятием с последующим внесением о его присутствии в протокол собрания.

            При временном доверительном управлении уполномоченное лицо действует от своего имени, но исключительно в интересах хозяина управляемых активов. Для этой цели с человеком, претендующим на роль временного управляющего, заключается договор о доверительном управлении в соответствии с требованиями главы 53 Гражданского кодекса.

            Другой отличительной особенностью деятельности доверенного представителя выступает принадлежность выдачи разрешения на такой способ управления активами только их истинному владельцу. Разрешением на деятельность по доверенному представительству служит нотариально заверенная доверенность на любые или определенные действия по усмотрению хозяина.

Доверительное управление компанией имеет свои отличительные особенности.

Некоторые характерные особенности доверительного управления ООО

            Решение о введении доверительного управления в отношении всей компании или части её свободных активов путем подписания соответствующего договора согласно действующим нормам гражданского законодательства принадлежит следующим лицам:

  • нотариусу, выступающему в качестве ответственного лица, ведущего наследственное дело умершего хозяина активов, подлежащих наследованию;
  • лицом, исполняющим завещание бывшего владельца бизнеса на основании имеющегося завещания (исполняющий завещание представитель).

Другими словами право по инициированию и последующему заключению договоров доверительного управления предоставлено как нотариусу, так и исполняющему последнюю волю усопшего, выступающему в качестве исполнителя завещания (пункт 4 статьи 2022 и статья 2022 Гражданского кодекса). Однако возможности у этих лиц различны. Более широкий круг задач может решать нотариус. Он может давать поручения, касающиеся управления и охраны наследуемых активов компании, территориально разнесенных с местом открытия наследства. Кроме того, только нотариус может описать имущество подлежащее наследованию. А вот исполнитель завещания такие действия самостоятельно выполнить не может. Для этого он обязан согласно пункту статьи 2022 Гражданского кодекса обратиться к нотариусу.

Вместе с тем разные возможности указанных лиц не исключают самостоятельной реализации ими отдельных мер, направленных на организацию своевременного и качественного временного управления бесхозными активами с целью их защиты и сохранения. При этом должно соблюдаться одно из основных законодательных требований, состоящее в отсутствии противоречий или взаимоисключений проводимых мероприятий вызванных их несогласованностью (подпункт 2 пункта 2 статьи 2022 Гражданского кодекса).

Другой особенностью организации процедуры временного управления является право инициирования заключения договора о защите освободившихся активов и их доверительного управления путем подачи нотариусу, открывшего дело по наследованию активов, соответствующего заявления. Такая возможность предоставляется следующим лицам:

  • любому или нескольким наследникам активов оставшихся после кончины их владельца;
  • компании как юридическому лицу. Заявление может быть подано нотариусу наемным руководителем фирмы (определение Высшего Арбитражного Суда № ВАС-12653/11 от 23.01.2012 г.);
  • действующим членам общества (пункт 4 Методических рекомендаций «О наследовании долей в уставном капитале ООО», утвержденных Координационным методическим советом нотариальных палат от 29 мая 2022 г.);
  • инвесторам и кредиторам, а также органам опеки и попечительства, органам местной власти либо иного лица заинтересованного в сохранении бесхозных активов (пункт 2 статьи 2022 Гражданского кодекса).

По заявлению вышеперечисленных людей и лиц нотариальная палата, открывшая и ведущая наследственное дело, или исполнитель завещания обязаны принимать надлежащие меры по сохранности и организации доверительного управления бесхозными активами компании. Следует отметить, что гражданское законодательство не устанавливает форму такого заявления. Данное обстоятельство позволяет подавать указанные заявления, как в бумажной форме, так и в устном обращении, что часто и применяется на практике.

            После подачи заявления следующим важным вопросом всегда выступает выбор кандидатуры на должность временного управляющего.

Требования к лицу, претендующему на временное доверительное управление

Организация временного руководства бесхозным предприятием, имуществом или свободными долями уставного капитала, по сути, преследует две цели. Первая цель – не допустить «разбазаривания» активов, оставшихся после кончины их владельца, и тем самым сохранить достигнутый уровень работы всей компании. Второй целью является увеличение прибыли за счет умелого руководства компанией, действующей на конкурентоспособном уровне. Обе цели особенно актуальны в случае смерти единственного учредителя компании. Ведь предприятие минимум 6 месяцев останется без присмотра, что создает благоприятные условия для различных злоупотреблений вплоть до рейдерского захвата. По этой причине выбор кандидатуры на должность временного управляющего компанией или её долями в уставной капитализации представляется важной и достаточно сложной задачей.

            Гражданское законодательство (пункт 1 статьи 2022 Гражданского кодекса) определяет, что доверенным управляющим может выступать любой гражданин или организация, удовлетворяющие следующим основным требованиям:

  • претендентом может выступать гражданин, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя;
  • любой гражданин, претендующий на должность временного управляющего, не вправе быть заинтересованным лицом, то есть он не может являться наследником либо претендовать на освободившиеся активы на любом другом законном основании;
  • в качестве претендента на право выполнения функций доверительного управления может быть выбрана компания, являющаяся организацией коммерческого типа (кроме унитарного предприятия);
  • кандидат может быть представлен некоммерческой организацией (кроме учреждения);
  • не допускается в качестве временного управляющего использовать государственные и местные органы, а также заинтересованные лица, претендующие на получение определенной выгоды от доверительного управления.

С человеком или организацией, удовлетворяющим вышеперечисленным требованиям, заключается договор на доверительное управление. На основе этого договора в дальнейшем осуществляется временное руководство бизнесом или его частью либо имуществом, деньгами, ценными бумагами и прочими материальными ценностями до вступления нового хозяина в законные права.

            Кроме вышеизложенных требований, установленных на законодательном уровне, к претендентам на должность временного поверенного в делах управления компанией, следует помнить о житейских требованиях. Среди них главными является профессионализм будущего временного руководителя и его человеческая порядочность. Ведь нельзя исключать, что в результате доверительного управления вместо повышения прибыли можно потерять ранее хорошо отлаженное дело. Вот только работу такого горе — руководителя все равно придется оплатить. По этой причине к выбору доверительного управляющего следует подходить со знанием дела. Часто в этом вопросе необходима помощь профессиональных специалистов, умеющих принимать правильное решение не на интуиции, а на основе оценки предстоящих рисков с учетом реальных возможностей всех кандидатур на должность временного управляющего.

            ТАРП СВАО имеет солидный опыт (более 20 лет) работы в сфере регистрации предприятий малого и среднего бизнеса с сопровождением их деятельности «под ключ». Нашими услугами воспользовались более 1 тыс. компаний и индивидуальных предпринимателей, которые и в настоящий момент успешно функционируют на рынке. Мы окажем помощь в решении следующих задач:

  • регистрация предпринимательского дела «под ключ» и его сопровождение с целью достижения запланированного результата;
  • оказание помощи по вопросам доверительного управления ООО;
  • консалтинговые услуги по решению вопросов, касающихся судебно – претензионной работы;
  • консультирование по вопросам финансового мониторинга, проводимого с целью определения возможного дохода от реализации бизнес — идеи;
  • обращение в аппарат уполномоченного по защите прав предпринимателей по различным проблемным вопросам.

Обращайтесь, мы всегда готовы оказать посильную помощь.

Стороны договора и объекты доверительного управления имуществом

1. Учредителем управления, согласно ст. 1014 ГК, может быть собственник имущества, а в случаях, предусмотренных ГК, другое лицо. Следует отметить, что термин «собственник» здесь следует трактовать в несколько расширенном смысле. Так, в доверительное управление могут быть переданы исключительные права, хотя их обладателя, строго говоря, нельзя назвать «собственником».

Важно отметить, что согласно абз. 2 п. 1 ст. 1012 ГК передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности на него к доверительному управляющему. При этом «для собственника – учредителя доверительного управления исключается реализация только тех правомочий, которые создают невозможность исполнения обязательств, вытекающих из договора доверительного управления».

В отдельных предусмотренных законом случаях функции учредителя управления может выполнять не собственник, а иные лица (например, орган опеки и попечительства в отношении имущества подопечного или безвестно отсутствующего, исполнитель завещания (душеприказчик) в отношении наследственного имущества).

2. Доверительным управляющим в соответствии со ст. 1015 ГК может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, за исключением унитарного предприятия. Этой нормой еще раз подчеркивается профессиональный статус доверительного управляющего.

Граждане, не являющиеся индивидуальными предпринимателями, и некоммерческие организации, кроме учреждения, могут быть доверительными управляющими, только если доверительное управление устанавливается в силу закона (например, для управления имуществом безвестно отсутствующего). Не могут быть доверительными управляющими ни при каких обстоятельствах органы государственной власти и местного самоуправления.

3. Выгодоприобретателем (бенефициаром) может быть учредитель управления или любое третье лицо, однако фигуры выгодоприобретателя и доверительного управляющего могут не совпадать в одном лице.

4. Учредитель управления может передать в доверительное управление часть своего имущества или даже все свое имущество. Объектом доверительного управления могут быть различные разновидности имущества, в том числе предприятия, иные объекты недвижимости, ценные бумаги, включая бездокументарные, исключительные права и т.д. (ст. 2022 ГК).

В отношении отдельных видов имущества установлены определенные ограничения на их передачу в доверительное управление:

  • имущество, находящееся в хозяйственном ведении или оперативном управлении, не может быть передано в доверительное управление;
  • деньги могут быть объектом доверительного управления, только если это предусмотрено законом. Однако если деньги передаются в доверительное управление в составе предприятия как имущественного комплекса, то указанное ограничение на них не распространяется;
  • при передаче в доверительное управление имущества, обремененного залогом, доверительный управляющий должен быть об этом предупрежден. Если же он не знал и не должен был знать об этом обстоятельстве, то он вправе в судебном порядке расторгнуть договор доверительного управления имуществом и потребовать уплаты причитающегося ему вознаграждения за один год. При этом передача заложенного имущества в доверительное управление не лишает залогодержателя права обратить взыскание на это имущество (ст. 2022 ГК).

5. В соответствии с п. 1 ст. 1018 ГК имущество, переданное в доверительное управление, обособляется от другого имущества учредителя управления, а также от имущества доверительного управляющего. Это имущество отражается у доверительного управляющего на отдельном балансе, и по нему ведется самостоятельный учет. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет.

Еще одним проявлением обособленности находящегося в доверительном управлении имущества являются особенности обращения на него взыскания по долгам учредителя управления – такое взыскание запрещается. Однако в случае банкротства учредителя управления доверительное управление этим имуществом прекращается и оно поступает в конкурсную массу (ст. 2022 ГК).

Ответственность сторон по договору доверительного управления имуществом

1. Ответственность доверительного управляющего следует разделить на два вида: ответственность перед учредителем управления и выгодоприобретателем (т.е. во «внутренних» отношениях) и ответственность перед третьими лицами в процессе осуществления им своей деятельности (во «внешних» отношениях).

2. Что касается ответственности доверительного управляющего во «внутренних» отношениях, то ГК содержит следующие правила (п. 1 ст. 1022): доверительный управляющий, не проявивший при доверительном управлении имуществом должной заботливости, возмещает учредителю управления убытки, причиненные утратой или повреждением имущества, с учетом его естественного износа, и упущенную выгоду, а выгодоприобретателю – только упущенную выгоду.

Доверительный управляющий несет ответственность за причиненные убытки, если не докажет, что эти убытки произошли вследствие непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя управления.

Договором может быть предусмотрено предоставление доверительным управляющим залога в обеспечение возмещения убытков, которые могут быть причинены учредителю управления или выгодоприобретателю ненадлежащим исполнением договора доверительного управления (п. 4 ст. 2022 ГК).

3. Что касается ответственности управляющего во «внешних» отношениях, то в п. 3 ст. 2022 ГК предусмотрена очередность обращения взыскания на имущество по долгам, возникшим в связи с доверительным управлением:

  • в первую очередь взыскание обращается на имущество, переданное в доверительное управление;
  • если такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на личное имущество доверительного управляющего;
  • если и такого имущества недостаточно, то взыскание обращается на имущество учредителя управления, не переданное в доверительное управление.

4. Особые правила установлены на случай, когда доверительный управляющий действует с превышением предоставленных ему полномочий или с нарушением установленных для него ограничений.

По общему правилу ответственность по соответствующим обязательствам несет доверительный управляющий лично. Если участвующие в сделке третьи лица не знали и не должны были знать о превышении полномочий или об установленных ограничениях, возникшие обязательства подлежат исполнению очередности, указанной выше. Учредитель управления может в этом случае также потребовать от доверительного управляющего возмещения понесенных им убытков.

5. Особых правил по поводу ответственности учредителя управления (например, в случае несвоевременной выплаты вознаграждения управляющему) Гражданский кодекс не содержит, значит, она определяется в соответствии с общими положениями об ответственности за нарушение обязательств.

Прекращение договора доверительного управления имуществом

1. К основаниям прекращения договора доверительного управления имуществом можно отнести следующие:

  • смерть гражданина или ликвидация юридического лица – выгодоприобретателя, если договором не предусмотрено иное;
  • признание несостоятельным (банкротом) гражданина-предпринимателя, являющегося учредителем управления;
  • смерть гражданина, являющегося доверительным управляющим, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим, а также признания индивидуального предпринимателя несостоятельным (банкротом);
  • отказ выгодоприобретателя от получения выгод по договору, если договором не предусмотрено иное;
  • отказ доверительного управляющего или учредителя управления от осуществления доверительного управления в связи с невозможностью для доверительного управляющего лично осуществлять доверительное управление имуществом;
  • отказ учредителя управления от договора по иным причинам при условии выплаты доверительному управляющему обусловленного договором вознаграждения.

2. При отказе одной стороны от договора доверительного управления имуществом другая сторона должна быть уведомлена об этом за три месяца до прекращения договора, если договором не предусмотрен иной срок.

3. При прекращении договора имущество, находящееся в доверительном управлении, передается учредителю управления, если договором не предусмотрено иное (ст. 2022 ГК).

4. Договор прекращается также по истечении срока действия договора, так как договор характеризуется как срочный.

Общая характеристика договора доверительного управления имуществом

1. Сущность доверительного управления имуществом состоит в следующем: собственник имущества передает свои правомочия в отношении данного имущества управляющему для получения экономической выгоды от его использования. Обычно собственника к этому побуждает некомпетентность в данных вопросах, отсутствие времени и т.д. Доверительный управляющий, являясь, как правило, профессионалом в области операций с соответствующим имуществом, в свою очередь получает вознаграждение за свои услуги.

В других случаях доверительное управление имуществом устанавливается в связи с особыми обстоятельствами, когда собственник самостоятельно не может осуществлять данную функцию (например, если гражданин признан безвестно отсутствующим).

2. По договору доверительного управления имуществом одна сторона (учредитель управления) передает другой стороне (доверительному управляющему) на определенный срок имущество в доверительное управление, а другая сторона обязуется осуществлять управление этим имуществом в интересах учредителя управления или указанного им лица (выгодоприобретателя) (абз. 1 п. 1 ст. 2022 ГК).

Соответственно, предметом договора являются юридические и фактические действия доверительного управляющего в отношении переданного ему в управление имущества, осуществляемые им в интересах выгодоприобретателя, которым может быть учредитель управления или третье лицо.

Данный договор характеризуется как:

  • реальный, т.е. моментом его заключения является момент передачи имущества доверительному управляющему;
  • как правило, возмездный, но может быть и безвозмездным, если это установлено законом или договором;
  • двусторонне обязывающий (взаимный), т.е. обязанности имеются у обеих сторон договора;
  • срочный, так как заключается на определенный срок;
  • существует мнение, что договор доверительного управления имуществом является фидуциарной (т.е. основанной на лично-доверительных отношениях сторон) сделкой, но эта точка зрения разделяется не всеми авторами;
  • если управление имуществом осуществляется в интересах выгодоприобретателя, не являющегося учредителем управления, то договор доверительного управления имуществом является договором в пользу третьего лица.

3. Договор доверительного управления имуществом относится к разновидности договоров об оказании услуг, что прямо следует из содержания п. 2 ст. 779 ГК.

Договор доверительного управления имуществом имеет определенное сходство по содержанию с договорами поручения, комиссии и агентским договором. Однако в отличие от договора поручения и от агентского договора, сконструированного по типу поручения (т.е. когда агент действует от имени принципала), доверительный управляющий действует от своего имени. Ключевым отличием договора доверительного управления имуществом от договора комиссии и от агентского договора, сконструированного по типу комиссии (когда агент действует от своего имени), является специфика его предмета. Если предметом указанных договоров является совершение самых разнообразных юридически значимых действий, то доверительный управляющий обязан осуществлять только управление имуществом учредителя управления.

Дискуссионным является вопрос о том, можно ли считать разновидностью договора доверительного управления имуществом договор о передаче полномочий по управлению авторскими и смежными правами, заключаемый между правообладателем и некоммерческой организацией по управлению правами на коллективной основе (ст. 2022 ГК).

Доминирующей является позиция о том, что такой договор является разновидностью договора поручения или агентского договора, но не договора доверительного управления.

4. Помимо Гражданского кодекса, важным источником правового регулирования отношений доверительного управления имуществом является Закон о регистрации прав на недвижимость. Он применяется, если в доверительное управление передается недвижимое имущество, так как в таком случае переход недвижимости в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

Отдельные виды доверительного управления имуществом регламентируются специальными нормативными правовыми актами. Так, Закон об инвестиционных фондах содержит правила, касающиеся договора доверительного управления паевым инвестиционным фондом.

Федеральный закон от 17 июля 2022 г. № 145-ФЗ «О государственной компании «Российские автомобильные дороги» и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» регламентирует порядок передачи автомобильных дорог федерального значения в доверительное управление государственной компании.

5. В силу ст. 2022 ГК договор доверительного управления имуществом должен быть заключен в письменной форме. Договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества, т.е. путем составления одного документа, подписанного сторонами.

Передача недвижимого имущества в доверительное управление подлежит государственной регистрации.

Несоблюдение формы договора доверительного управления имуществом или требования о регистрации передачи недвижимого имущества в доверительное управление влечет недействительность договора.

Существенные условия договора. Права и обязанности сторон

1. Пункт 1 ст. 2022 ГК указывает следующие существенные условия данного договора:

  • состав имущества, передаваемого в доверительное управление;
  • наименование юридического лица или имя гражданина, в интересах которых осуществляется управление имуществом (учредителя управления или выгодоприобретателя);
  • размер и форма вознаграждения управляющему, если выплата вознаграждения предусмотрена договором;
  • срок действия договора. Договор доверительного управления имуществом заключается на срок, не превышающий пяти лет. Для отдельных видов имущества, передаваемого в доверительное управление, законом могут быть установлены иные предельные сроки. Например, ст. 19 Федерального закона от 11 ноября 2022 г. № 152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» установлено, что срок действия договора доверительного управления ипотечным покрытием не должен составлять менее года и более 40 лет.

При отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании срока его действия он считается продленным на тот же срок и на тех же условиях, какие были предусмотрены договором.

Есть мнение, что существенными условиями договора доверительного управления имуществом следует считать также порядок и сроки представления доверительным управляющим отчета о своей деятельности.

Естественно, что существенным условием договора доверительного управления имуществом, как и любого договора вообще, является его предмет – юридические и фактические действия управляющего в отношении переданного ему в управление имущества.

2. Доверительный управляющий осуществляет в пределах, предусмотренных законом и договором, правомочия собственника в отношении имущества, переданного в доверительное управление. Распоряжение недвижимым имуществом возможно, однако, только в предусмотренных договором случаях (п. 1 ст. 2022 ГК). Законом или договором могут быть установлены иные ограничения полномочий управляющего (например, ему может быть запрещено сдавать переданное ему имущество в аренду).

Управляющий совершает сделки от своего имени, но при этом обязательно указывает, что действует именно как управляющий. Это условие считается соблюденным, если при совершении действий, не требующих письменного оформления, другая сторона информирована об их совершении доверительным управляющим в этом качестве, а в письменных документах после имени или наименования доверительного управляющего сделана пометка «Д.У.» (п. 3 ст. 2022 ГК).

Допускается указывать на факт действия лица в качестве доверительного управляющего иным способом, помимо проставления пометки «Д.У.» (например, управляющий письменно фиксирует, что действует на основании договора доверительного управления). В случае несоблюдения данного требования доверительный управляющий считается совершившим сделку в личных целях и отвечает по данным обязательствам только принадлежащим ему лично имуществом.

3. Доверительный управляющий обязан осуществлять управление лично. Поручить исполнение данной обязанности другому лицу он может только в следующих случаях:

  • если уполномочен на это договором;
  • если получил согласие на это от учредителя управления в письменной форме;
  • если вынужден к этому в силу обстоятельств для обеспечения интересов учредителя управления или выгодоприобретателя и не имеет при этом возможности получить указания учредителя управления в разумный срок.

Доверительный управляющий отвечает за действия избранного им поверенного как за свои собственные (п. 1 ст. 2022 ГК).

4. Права, приобретенные доверительным управляющим в результате действий по доверительному управлению имуществом, включаются в состав переданного в доверительное управление имущества. Обязанности, возникшие в результате таких действий доверительного управляющего, исполняются за счет этого имущества (п. 2 ст. 2022 ГК).

5. Доверительному управляющему предоставляется право использовать вещно-правовые способы защиты в отношении имущества, переданного ему в доверительное управление (виндикационный, негаторный иск и т.д.) (ст. 301, 302, 304, 305 ГК).

6. Другой обязанностью доверительного управляющего является предоставление им учредителю управления и выгодоприобретателю отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом (п. 4 ст. 2022 ГК).

7. В соответствии со ст. 2022 ГК учредитель управления обязан выплатить управляющему вознаграждение, а также возместить необходимые расходы, произведенные им при доверительном управлении имуществом, за счет доходов от использования этого имущества. Иных обязанностей на учредителя управления закон не возлагает.

Среди большого числа прав, сделок, ограничений на недвижимое имущество, обязательность государственной регистрации которых предусмотрена гражданским законодательством, отдельной разновидностью государственной регистрации является доверительное управление недвижимым имуществом.

Обязательство, возникающее из договора доверительного управления имуществом, представляет собой чрезвычайно интересную цивилистическую конструкцию. Несмотря на то, что положения о доверительном управлении имуществом, закрепленные в главе 53 ГК РФ, применяются уже более десять лет, внимание ученых и практиков к этому институту не ослабевает.

В последнее время при заключении договоров доверительного управления стороны все чаще избирают объектом управления недвижимое имущество. Как правило, это нежилые здания или сооружения, реже — земельные участки или доли в праве собственности на землю.

Для договора доверительного управления недвижимым имуществом характерны специальные требования к форме. В соответствии с (п. 2 ст. 2022 ГК РФ) договор доверительного управления недвижимым имуществом должен быть заключен в форме, предусмотренной для договора продажи недвижимого имущества. Следовательно, необходимо составление одного документа, подписанного сторонами (п. 2 ст. 434 ГК РФ).

Кроме того, передача недвижимости в доверительное управление, как и переход права собственности при продаже недвижимости, подлежит государственной регистрации. В силу прямого указания (ст. 2022 ГК РФ), несоблюдение формы договора, как и требования о государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление, влечет недействительность договора.

Одним из немаловажных вопросов, который отнюдь не носит формального характера, является вопрос о том, какие регистрационные действия должны производиться в соответствии со (ст. 2022 ГК РФ) при заключении договора доверительного управления недвижимым имуществом.

На основании (п. 2 ст. 2022 ГК РФ), государственной регистрации подлежит не сам договор, а производится государственная регистрация ограничения права собственности на объект недвижимости, который передается в доверительное управление. Связано это с тем, что в указанной выше норме Гражданского кодекса содержится положение о регистрации именно факта передачи, что по существу является обременением прав собственника недвижимого имущества правами третьего лица (доверительного управляющего).

Между тем, согласно ст. 30 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»  (далее — Закон о регистрации прав), которая носит название «Доверительное управление и опека, связанные с недвижимым имуществом», в сущности, не определяет порядка совершения соответствующего регистрационного действия. Более того, в ней содержится весьма неопределенная формулировка: «Любые права на недвижимое имущество, связанные с распоряжением им на условиях доверительного управления или опеки, должны регистрироваться только на основании документов, определяющих такие отношения, в том числе на основании договоров или решения суда». Указанная норма может создать впечатление, что договор доверительного управления порождает у управляющего некое право, подлежащее государственной регистрации.

Тем не менее, такое представление об отношениях по доверительному управлению имуществом было бы неверным. В современной науке гражданского права сложилось и закрепилось убеждение в том, что доверительный управляющий не приобретает в связи с заключением договора доверительного управления каких-либо вещных прав.

Отсутствие в доверительном управлении вещно-правового эффекта отразилось не на (ст. 30 Закона о регистрации прав), а на других нормах указанного закона. Так в соответствии со (ст.ст. 1 и 4 Закон о регистрации прав), доверительное управление подлежит государственной регистрации в качестве ограничения (обременения) права собственности или иного вещного права. Согласно (ст. 12 Закона о регистрации прав), доверительное управление регистрируется как запись об ограничении (обременении) права собственности и других прав на недвижимое имущество и вносится в подраздел III Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее — ЕГРП).

В соответствии со (ст. 2022 ГК РФ) сам договор доверительного управления недвижимостью государственной регистрации не требует, поэтому проставлять штамп регистрационной надписи на оригинале документа, выражающего содержание сделки, строго говоря, оснований нет.

В связи с указанным обстоятельством в практике доверительного управления недвижимым имуществом выявился интересный вопрос, каким документом может быть удостоверен факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление .

Прежде всего, факт государственной регистрации передачи недвижимости в доверительное управление отражается в ЕГРП, о чем государственный регистратор вносит запись в подраздел III-6. Таким образом, факт государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности по общему правилу можно подтвердить выпиской из ЕГРП. Однако принимая во внимание то обстоятельство, что выписка из ЕГРП актуальна только на момент ее выдачи, некоторые специалисты в области государственной регистрации предлагают возможность подтверждать проведение государственной регистрации договора доверительного управления по аналогии с государственной регистрацией договора аренды, а именно, проставлять штамп о проведенной государственной регистрации ограничении (обременении) права собственности.

Таким образом, после предоставления заявителем на государственную регистрацию документов предусмотренных Законом о регистрации, государственный регистратор проводит правовую экспертизу.

В процессе проведения государственной регистрации могут быть истребованы дополнительные документы, в случаях, установленных законодательством.

С заявлением о государственной регистрации данного ограничения может обратиться либо собственник объекта недвижимости, либо лицо, в пользу которого будет зарегистрировано это ограничение (в данном случае это — доверительный управляющий).

При представлении документов с целью государственной регистрации ограничения — передачи в доверительное управление, необходимо учитывать и общие положения Закона о регистрации, а именно (ст. 13 Закона о регистрации), в соответствии с которой государственная регистрация ограничения возможна при наличии государственной регистрации права собственности на объект недвижимости в ЕГРП.

После проведения правовой экспертизы, представленных на государственную регистрацию документов, государственный регистратор принимает одно из решений предусмотренных Законом о регистрации, а именно:

-решение о проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (в этом случае осуществляется запись в лист подраздела III-6 согласно Правилам ведения ЕГРП);

-решение о приостановлении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 19 Закона о регистрации);

— решение об отказе в проведении государственной регистрации ограничения (обременения) прав (ст. 20 Закона о регистрации).

Государственный регистратор                                                                                                   С.А. Кульченков

Объекты права оперативного управления

К объектам права оперативного управления относятся:

1) сами предприятия, рассматриваемые как имущественные комплексы. Также к  объектам права оперативного управления относятся входящее в состав этих имущественных комплексов имущество, необходимое для  осуществления деятельности предприятий (например, здания, сооружения, оборудование, инвентарь и т.д.);

2) денежные средства.

Содержание права оперативного управления

1) Собственник определяет в учредительных документах цель деятельности создаваемого казенного предприятия, учреждения, предназначение передаваемого ему имущества. Кроме этого собственник дает указания по управлению закрепленным за ними имуществом и единолично решает вопрос о распределении доходов казенного предприятия.

2) Собственник не имеет права изымать имущество, закрепленное за казенным предприятием, учреждением. При этом собственник может изъять излишнее, неиспользуемое, используемое не по назначению имущество и распорядиться им по своему усмотрению;

3) Ограничения права субъекта оперативного управления распоряжаться закрепленным за ним имуществом:

а) Казенное предприятие может самостоятельно решать только вопросы реализации произведенной продукции (работ, услуг) при условии. Во всех остальных случаях отчуждение, распоряжение закрепленным за казенным предприятием имуществом возможно только при наличии согласия собственника этого имущества;

б) Учреждение вообще не вправе отчуждать, иным способом распоряжаться закрепленным за ним имуществом и имуществом, приобретенным за счет средств, поступивших учреждению по смете.

Денежные средства, которые учреждение получило от собственника в рамках финансирования, учреждение вправе расходовать только в соответствии со сметой, утвержденной собственником;

4) Казенное предприятие, учреждение несут самостоятельную ответственность по своим обязательствам. При этом казенное предприятие отвечает по своим долгам всем своим имуществом, а учреждение отвечает по своим долгам только в пределах находящихся в его распоряжении денежных средств;

5) Собственник несет субсидиарную ответственность по обязательствам казенного предприятия в случае нехватки имущества у казенного предприятия. Субсидиарная ответственность собственника по долгам учреждения наступает в случае нехватки денежных средств у учреждения, необходимых для погашения задолженности.

Момент возникновения права оперативного управления имуществом

При этом право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственник принял решение о закреплении за учреждением, возникает у последнего с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и другими правовыми актами или решением собственника (п. 1 ст. 299 ГК РФ).

Так, право оперативного управления на недвижимое имущество возникает с момента его государственной регистрации.

Отметим, что право оперативного управления имеет вещный характер и не только предоставляет его субъектам правомочия по владению и пользованию имуществом, но и возлагает на них обязанности по содержанию имущества.

Субъекты права оперативного управления

По действующему законодательству субъектами права оперативного управления являются казенные предприятия, а также финансируемые собственником учреждения.

Казенные предприятия создаются на базе государственной и муниципальной собственности (федеральное казенное предприятие, казенное предприятие субъекта РФ, муниципальное казенное предприятие).

Учреждения: могут создаваться субъектами любой формы собственности (государственной, муниципальной, частной).

Переход права собственности на имущественный комплекс или на учреждение

 При переходе права собственности на государственное или муниципальное предприятие как имущественный комплекс к другому собственнику государственного или муниципального имущества такое предприятие сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

При переходе права собственности на учреждение к другому лицу это учреждение сохраняет право оперативного управления на принадлежащее ему имущество.

Момент прекращения права оперативного управления имуществом

Право оперативного управления имуществом прекращаются по основаниям и в порядке, предусмотренным ГК, другими законами и иными правовыми актами для прекращения права собственности, а также в случаях правомерного изъятия имущества у предприятия или учреждения по решению собственника.

Так, собственник имущества вправе: изъять излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество, закреплённое им за казённым предприятием или учреждением либо приобретённое казённым предприятием или учреждением за счёт средств, выделенных ему собственником на приобретение этого имущества.

При этом имуществом, изъятым у казённого предприятия или учреждения, собственник этого имущества вправе распорядиться по своему усмотрению.

Исполнение и прекращение договора

Исполнение условий договора начинается с момента его утверждения нотариусом, если другое не обозначено в содержании документа. На протяжении всего периода действия контракта стороны обязаны в полной мере выполнять вверенные обязанности и, могут пользоваться предусмотренными правами.

Прекращение договора доверительного управления влечет к полному аннулированию взаимных прав и обязанностей.

Интересно! Решение фиксируется документально и требует выплаты заработной платы доверителю в сумме, заработанной до дня прекращения юридической силы соглашения.

Как выплачивается вознаграждение доверительному управляющему

Участники договора вправе самостоятельно определить порядок назначения вознаграждения управленцу. Могут использоваться следующие виды оплаты:

  • денежное вознаграждение в твердой сумме (размер неограничен);
  • выплата в проценте от стоимости спорного имущества (согласно требованиям закона, управляющий не может получить более 3%);
  • вознаграждение в материальном виде (например, передача во владение части собственности).

Когда дело касается наследства, то, как правило, оплата услуг привлеченного лица происходит из стоимости наследуемых благ.

Права и обязанности учредителя

Правоотношения возникают только на основании добровольного соглашения сторон. Участники подписывают договор, содержащий главные условия управления, а также права и полномочия участников.

Со своей стороны привлеченный человек проводит такие мероприятия:

  • поиск арендаторов с акцентом на повышение дохода;
  • документальное оформление коммерческой аренды;
  • подписание договоров с арендаторами и провайдерами услуг (например, клининговая компания);
  • своевременное внесение денег за оплату услуг ЖКХ и других дополнительных расходов, связанных с обслуживанием квартиры;
  • страхование недвижимости;
  • контроль ухода за объектом;
  • решение конфликтных ситуаций, возникающих с пользователями недвижимой собственности.

За свою деятельность человек получает соответствующую прибыль, поэтому обязательно неукоснительное исполнение оговоренных условий и задач.

Особенности управления отдельными видами имущества

На практике больше всего трудностей возникает с доверительным управлением бизнесом. Так, когда дело касается предприятия, то необходимо обратить внимание на следующие факторы:

  • выбран управляющий одним лицом или коллегией акционеров;
  • предусмотрено ли право привлечения третьего лица уставными документами;
  • составлено ли распоряжение на временное привлечение к процедуре конкретного человека.

Вторая особенность — управление ценными бумагами. Не все представители — привлеченные третьи лица — имеют лицензию на исполнение охраны ценных бумаг конкретной категории. Если договор подписан с человеком, который не может исполнять установленные обязанности, то соглашение признается недействительным.

Сущность и значение договора доверительного управления имуществом

Доверительное управление объектами недвижимости целесообразно, если объект используется для получения прибыли. Чаще всего, это подписание договора коммерческой аренды. Соглашения управления необходимо для назначения ответственного человека, который будет контролировать порядок осуществления управленческой деятельности.

Внимание! Владелец недвижимости может делегировать только часть полномочий или же, предоставить управляющему максимальный спектр функций и возможностей.

Со своей стороны собственник продолжает получать прибыль от аренды объектов, но лишает себя необходимости активно участвовать в процедуре. Свободное время компенсируется выплатами заработной платы доверительному управляющему.

Порядок оформления договора

Алгоритм оформления соглашения:

  • возникновение оснований для подписания договора доверительного управления;
  • выбор кандидата на должность ответственного;
  • сбор необходимых документов;
  • устное соглашение всех условий;
  • подготовка текста договора и сбор недостающих официальных бумаг;
  • подписание контракта;
  • нотариальное утверждение документа.

Важно! Контракт получает законную силу только после нотариального утверждения и регистрации в едином реестре.

Скачать бланк договора доверительного управления имуществом

Что такое доверительное управление

Согласно юридическому словарю, под доверительным управлением принято понимать передачу собственности во временное пользование третьего лица, которым может выступать близкий родственник или посторонний человек. Обязательные элементы понятия:

  • передается только право целевого пользования и распоряжения;
  • владелец доверяет имущество, поэтому надеется, что оно будет реализовано в установленном порядке;
  • управление дает право представителю совершать активные и пассивные действия, направленные на использование объекта по целевому назначению;
  • правоотношения фиксируются документально с нотариальным утверждением;
  • управитель получает прибыль от исполняемой деятельности;
  • нарушение условий доверительного управления влечет к юридической ответственности.

Наследство, не входящее в договор доверительного управления

В спорах наследования привлечение управителя необязательно. Подписание договора о доверительном управлении наследственным имуществом целесообразно тогда, когда ценности необходимо контролировать, гарантируя их сохранность до момента завершения наследования. Это касается акций ООО, ценных бумаг, транспортных средств и иных категорий благ.

Главная задача — охрана наследуемой собственности, что предусмотрено статьей 1171 Гражданского кодекса России. Если наследодатель сомневается в сохранности вещей, он может привлечь доверительного управляющего.

Важно! В зависимости от особенностей процедуры наследования, зависит и срок исполнения обязанностей доверителя. Кроме стандартных полугода, термин может продлеваться на больший срок, что связано с решением сопутствующих споров.

Законодательством установлены следующие виды ценностей, в отношении которых не может назначаться доверительный управляющий:

  • денежные активы;
  • хозяйственные объекты.

Статья 2022 Гражданского кодекса РФ «Охрана наследства и управление им»

Права и обязанности управляющего

Сторонами соглашения в таком случае выступают:

  • владелец материальных ценностей, принявший решение делегировать полномочия охраны благ третьему лицу;
  • нотариус, утвердивший договор, подтверждающий подлинность и добровольность соглашения;
  • управитель, исполняющий обязанности за фиксированную плату.

Имущество, переданное третьему лицу в доверительное управление, подлежит обязательному учету с целью предотвращения несанкционированной утраты материальных благ. Во время осуществления своей деятельности доверительное лицо должно выполнять следующие обязательства:

  • полноценное исполнение вверенных задач;
  • использование доступных методов работы;
  • гарантия сохранности ценностей;
  • своевременная передача имущества нового или предыдущему собственнику, в зависимости от условий контракта.

Перечень прав более внушительный и включает следующие:

  • получение справедливой, ранее оговоренной прибыли;
  • получение доступа ко всем необходимым документам (в том числе, финансовым);
  • истребование возмещения убытков, полученных в результате управленческой деятельности;
  • использование всех доступных ресурсов, если это необходимо для сохранности собственности.

Основания прекращения договора

Причины прекращения действия соглашения:

  • завершение срока контракта и нежелание продлевать договор на новый термин;
  • смерть одного из участников соглашения;
  • отмена договора в судебном порядке;
  • полное выполнение обозначенных в документе задач;
  • выявление оснований, при которых человек не может исполнять вверенные обязательства.

Дополнительно необходимо обратить внимание на то, что доверительный управляющий не должен самостоятельно компенсировать расходы, связанные с охраной собственности. Поэтому стороны соглашения должны заблаговременно решить, как будут оплачиваться дополнительные расходы. В эту группу относится оплата услуг ЖКХ, затраты на судебные разбирательства, осуществление поточного ремонта. управленец это — контролирующий субъект, который не обязан самостоятельно вкладывать деньги в развитие чужой собственности.

Содержание договора доверительного управления наследством

Когда речь идет о получении наследства, то установить доверительное управление наследственными объектами имущества может не только владелец ценностей (завещатель), но и нотариус. Так, если изначально в содержании завещания указан ответственный человек, то он привлекается к процедуре открытия наследства с первых дней. Если же после открытия наследства нотариус решит, что объекты нуждаются в дополнительной защите, то он может самостоятельно назначить доверенное лица из числа незаинтересованных граждан.

Стороны договора

Как уже отмечалось выше, участниками составленного соглашения будут:

  • владелец;
  • доверенное лицо;
  • представитель нотариата.

Когда же составляется завещание, то дополнительно необходимо присутствие двух свидетелей, подтверждающих подлинность и добровольность оформления завещательного документа.

Существенные условия договора

В содержание документа необходимо внести следующие сведения:

  • личные сведения всех участников (Ф. И. О., адрес проживания контактный телефон);
  • термин действия соглашения (может считаться конкретной датой или исполнением определенного объема полномочий);
  • подробное описание материальных благ, в отношении которых назначается управление;
  • размер оплаты деятельности управленца, периодичность и порядок выплат.

Дополнительно необходимо обратить внимание на меры ответственности участников за нарушение условий контракта.

Срок действия договора

Как уже отмечалось выше, стандартная продолжительность действия контракта составляет полгода, но этот срок может увеличиваться в зависимости от особенностей осуществления процедуры. Также этот термин может быть досрочно прекращен. Основания:

  • отказ управляющего;
  • смерть управленца;
  • досрочная передача благ новому собственнику.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: