Рыночная оценка земельного участка и прав аренды

Приветствуем Вас, дорогой гость. Ниже подробно описана тема Рыночная оценка земельного участка и прав аренды. Все вопросы можете сразу писать консультанту. Надеемся, что мы сможем решить Ваш вопрос

Значение коэффициента корректировки размера платы за право краткосрочной аренды или долгосрочной аренды земельного участка на срок менее 49 лет (К ср.а.)        Таблица № 2 

 

Срок аренды

Значение коэффициента Кср.а.

Краткосрочная аренда

 До 6 мес.включительно

0.054 

От 6 мес. до 12 мес.включительно 

0.108 

От 12 до 18 мес.включительно 

0.153 

От 18 мес до 24-х мес.включительно 

 0.204

От 24-х мес до 30 мес.включительно 

 0.241

 От 30 мес. до 36 мес.включительно

0.289 

От 36 мес до 42-х мес.включительно 

0.320 

 От 42-х мес до 4 8 мес.включительно

0.366 

 От 4 8 мес до 54-х мес.включительно

 0.391

 От 54-х мес. до 60 мес.

0.434 

Долгосрочная аренда 

От 5 лет до 15 лет включительно 

0.820 

От 15 лет до 25 лет включительно 

0.945 

Свыше 25 лет 

1.000 

Значения коэффициента корректировки размера платы, учитывающего отношение общей площади зданий (сооружений) на земельном участке к площади земельного участка (Коп) Таблица № 3

В 1-9 территориально-экономических оценочных зонах

В 10-69 территориально-экономических оценочных зонах

Значение коэффициента (Р)*

Значение коэффициента Коп.

Значение коэффициента (Р)*

Значение коэффициента Коп.

До 2.0

1.0

До 1.0

1.0

Свыше 2.0

0.5 х Р

Свыше 1.0

Р

Условные обозначения, принятые в таблице 3:
Значение коэффициента, характеризующего плотность застройки (P), определяется как отношение общей площади здания или сооружения (кв.м) к площади земельного участка (кв.м)
Р = (Пон + Поп х 0.5) / Суч,

где:
Пон — общая площадь наземной части здания или сооружения (кв.м);
Поп — общая площадь подземной части здания или сооружения (кв.м);
Суч — площадь земельного участка, подлежащая выкупу (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от целевого назначения здания (сооружения) на земельном участке (Кц) Таблица № 4

Целевое назначение объекта

Значение коэффициента (Кц) при месторасположении земельного участка

 

в 1-9 территориально-экономических оценочных зонах

в 10-69 территориально-экономических оценочных зонах

Коммерческие киоски, палатки, объекты торговли из быстро-возводимых конструкций (торговые павильоны) общей площадью до 10 кв.м включительно, за исключением киосков и палаток Мосгор-справки, ГК «Мос-гортранс», периодической печати, мороженого, спортлото, хлебобулочных изделий, молочной продукции,театральных касс, ремонта обуви, ремонта часов.

1.8

3.5

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 11 до 50 кв.м включительно

1.6

3.0

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 51 до 100 кв.м включительно

1.4

2.5

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью от 101 до 200 кв.м включительно

1.2

2

Объекты торговли (торговые павильоны) и залы игровых автоматов из быстровозводимых конструкций общей площадью свыше 200 кв.м, капитальные объекты торговли

1

1.5

кафе, рестораны, бары, казино

1.1

1.5

Автозаправочные станции и комплексы, моечные посты, предприятия автотехобслуживания

1.0

1.5

Гаражи и автостоянки

1.0

1.0

Жилые дома, коттеджи за исключением индивидуальной жилой застройки

1.0

1.3

Производственно-складские объекты, производственные объекты, благоустройство территории (за исключением компенсационного озеленения)

0.7

0.7

Иные объекты, не включенные в данный перечень

1.0

1.0

Примечание к таблице 4:
В случае, если объекты недвижимости на земельном участке имеют многофункциональное назначение, то значение коэффициента Кц определяется по следующей формуле:
n
Кц =(СУММА(Кц(i) х По(i))) / По,
i=1

где:
Кц(i) — коэффициент, соответствующий i — му функциональному назначению объектов;
По(i) — общая площадь объектов, соответствующая i — му функциональному назначению;
По — общая площадь объектов (кв.м).

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от удаленности земельного участка от магистралей общегородского значения, станций метро или железнодорожных станций (Ку)  Таблица № 5

 Месторасположение земельного участка

 Значение коэффициента ( Ку )

 

Для объектов торговли , кафе , ресторанов , баров , казино

Для иных объектов

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе до 50 м

 1.5

 1.1

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе 50 — 100 м

 1.2

1.1 

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе 100 — 150 м

 1.1

 1.1

 При месторасположении земельного участка от станции метро , ж / д станции или вокзала в радиусе свыше 150 м

1.0 

 1.0

 Примечание к таблице 5:
Значение коэффициента (Ку) увеличивается в 1.2 раза по отношению к значению, указанному в таблице 5 для объектов нежилого назначения, если границы земельного участка выходят на следующие магистрали: Можайское ш., Кутузовский просп., ул. Новый Арбат, ул. Воздвиженка, Мичуринский просп., просп. Вернадского, Комсомольский просп., Ленинский просп., Профсоюзная ул., Варшавское ш., Б. Ордынка ул., Б. Тульская ул., Люсиновская ул., Каширское ш., Волгоградский просп., Рязанский просп., Нижегородская ул., Таганская ул., ш. Энтузиастов, ул. Сергия Радонежского, ул. Стромынка, Б. Черкизовская ул., Щелковское ш., просп. Ак. Сахарова, Ярославское ш., просп. Мира, Дмитровское ш., Новослободская ул., Ленинградское ш., Ленинградский просп., 1-я Тверская-Ямская ул., Тверская ул., Садовое кольцо, Волоколамское ш., просп. Маршала Жукова, ул. Свободы, Рублевское ш., 3-е кольцо Москвы, Московская кольцевая автомобильная дорога.

Значения коэффициента корректировки размера платы в зависимости от площади самовольно занятого земельного участка (Ксам.) Таблица № 6

Площадь самовольно занятого земельного участка

Значение коэффициента ( Ксам .)

 

в 1-9 территориально — экономических оценочных зонах

в 10-69 территориально — экономических оценочных зонах

до 10 кв . м

1,1

2.5

от 11 до 50 кв . м

1.1

2.0

от 51 до 100 кв . м

1.1

1.5

свыше 100 кв . м

1.0

1

Оценка прав аренды земли от 20 000 руб.

Рецензия на отчет оценщика

Наша компания оказывает квалифицированные услуги по оценке права аренды  участков земли различного целевого назначения. Если Вам необходимо провести оценку прав аренды земли, Вы можете обратиться к нам, используя контактную информацию. Звоните, поможем!    

 

© 2008-2022 Републикация материалов сайта без прямой активной ссылки запрещена!

   

Методики определения рыночной стоимости земли

Для проведения рыночной оценки земли применяют три основных метода:

  1. Метод сравнения продаж;
  2. Доходный метод;
  3. Затратный метод.

Метод сравнения продаж

Помогает определить стоимость участка путем внесения процентных коэффициентов, которые корректируют цены на аналогичные участки земли с учетом их особенностей. Если таких данных нет в наличии, разрешается применять цены предложения (спроса).

В данной ситуации следует принимать во внимание тот факт, что опубликованные данные в средствах массовой печати – это цены, установленные самими продавцами, которые, в большинстве случаев, оказываются завышенными. Для сравнения необходимо использовать реальную фактическую стоимость, которая может быть ниже заявленной, в среднем, на 10%.

В качестве объектов сравнения выступают: права собственности, условия рынка и финансирования, условия продажи, географическое положение участка, экономические факторы.

Специалист по оценке выбирает ряд единиц для сравнения, оптимизирует их цены. В результате он получает значения стоимости, которые определяют ее пороговые значения.

Методика оптимальна для стабильного и открытого конкурентного рынка и позволяет получить достаточно точные данные. Не всегда Российский рынок соответствует этим требованиям. Точную стоимость нельзя определить только на основе информации о сделках купли-продажи. В процессе оценивания собирается полная база информации для использования всех существующих методик определения цен.

Доходный метод

Способ позволяет определить стоимость земли, основываясь на уровне дохода и выгоды, получение которых возможно при эксплуатации рассматриваемого объекта. Под возможными доходами подразумевают арендную плату за пользование землей.

Значение имеет ее характер, официально одобренные методы землепользования на ней, затраты на внесение конкретных изменений, возведение или реконструкцию существующих зданий и сооружений, располагающиеся на данном участке, которые определяют размер арендной платы.

Про доходный метод есть видео:

Затратный метод

Используется для оценивания с позиции реальных затрат по покупке земельного участка, его использованию и поддержании товарного вида объекта.

Подсчитываются возможные вложения для прокладки инженерных сетей, поддержания плодородности почвы, озеленения, осушения, бурения скважин, получения соответствующих разрешений от уполномоченных органов для производства подобных работ.

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Самостоятельное определение рыночной цены

Самостоятельная оценка объекта недвижимости предполагает использование существующих рекомендаций и таблиц факторов, которые определяют его стоимость. Метод используется при формировании цены для продажи имущества. Если же рыночная стоимость необходима для судебного органа, банка или страхования – следует обращаться за помощью к специалистам.

Участки земли, по территории которых проходят внутрихозяйственные дороги, инженерные коммуникации, объекты гидрографии, с древесно-кустарниковыми насаждениями не могут быть оценены самостоятельно.

Кадастровую стоимость земли можно оспорить самостоятельно.

Факторы, влияющие на формирование рыночной цены

Формирование рыночной цены зависит от ряда условий и факторов, которые делятся на следующие категории:

  • Демографические факторы: численность населения и его структурные особенности, уровень его плотности и состав, существующий характер расселения;
  • Нормы социального характера;
  • Экономическое положение в стране и уровень развития экономики: климат на инвестиционном рынке, долгосрочное кредитование, показатели доходов граждан, развитие местности и др.;
  • Регулирование на государственном уровне: сервитуты и другие установленные нормы частного и публичного права, какие виды земель разрешены для использования, градостроительный режим, нормы охраны природных ресурсов, требования налогообложения, сбор иных земельных уплат, размер налога на возведение строительных объектов и др.;
  • Особенности окружающей среды: климатические условия, геологический и гидрогеологический анализ территории, ландшафт, количество рекреационных зон, влияние негативных экологических факторов;
  • Физические параметры участка: площадь, геометрическая форма, характер рельефа, ориентация в пространстве согласно сторонам света, положение относительно соседних участков, наличие инженерных коммуникаций, качество почвы, степень застройки, расположение относительно дорог и автомагистралей.

Значение при определении рыночной цены имеет степень развитости инфраструктуры территории, где располагается объект оценки.

Основные понятия рыночной оценки земельного участка

В процессе оценки любого земельного участка, задача сводится к определению или его рыночной цены или стоимости права его аренды.

На формирование стоимости влияют: географическое положение, проведенные инженерные сети, имущественные или ограничительные права.

Рыночная стоимость – величина непостоянная и в течение времени она может существенно меняться. Поэтому процедура оценки выполняется по состоянию на конкретный временной период. Если назначение земли меняется, корректируется и ее цена.

Рыночная оценка зависит от ожидаемой величины доходов, времени и вероятности получения денежной прибыли от использования земли за конкретный промежуток времени, в случае ее эффективного применения.

Рыночная стоимость участка считается самым объективным видом стоимости. Она используется в качестве надежной величины при оценивании активов в рыночной экономике.

Выполнить оценку невозможно без рынка, где проводятся сделки с участками земли или иными объектами недвижимого имущества. Определяя рыночную стоимость земельного участка, ответственное за процесс лицо, должно руководствоваться принципом рациональной и эффективной эксплуатации недвижимого объекта.

Рыночная цена, опирающаяся на текущее использование земельных ресурсов, есть не что иное, как цена участка, которая зависит от существующих условий его эксплуатации, т.е. она определяется без учета его эффективного применения.

Если говорить об оценке рыночной цены прав аренды, на нее влияют правомочия владельца, длительность действия данных прав, существующих ограничений прав аренды, прав сторонних лиц на рассматриваемый земельный объект и предполагаемого назначения объекта.

Рыночная стоимость участка и оценка прав аренды анализируются в комплексе. Оценке подлежат как незастроенные территории, так и участки с капитальными строениями. В последнем варианте заказчику передаются официальная документация по оценке имущества. В ней содержится информация, касающаяся рыночной стоимости земли и прав аренды.

Чем отличаются кадастровая и рыночная стоимость

Сравнение рыночной и кадастровой стоимости участков земли

Кадастровая стоимость представляет собой расчётную сумму, в которой отражается степень полезности (ценность) участка земли, в случае его целевого использования. Она заносится в специальный регистр (базу данных) земельных участков.

Ее размер – это главная характеристика, которая формирует степень эффективности использования земли и денежные затраты, необходимые для ее покупки.

Основой кадастрового оценивания является принцип классификации участков земли, в зависимости от целей и функциональных видов их использования. Чтобы определить кадастровую стоимость, назначается государственная оценка земли, за которую отвечают кадастровые агентства.

Пользование землей предусматривает определенные виды оплаты:

  • За право заключить договор, касающийся аренды земельного участка;
  • За участки, предоставляемые в частную собственность;
  • Налог на землю;
  • Оплата аренды.

В качестве плательщиков выступают организации, во владении которых находится земля, если она приравнивается к объектам налогообложения. Если объект недвижимости входит в состав паевой составляющей инвестиционных фондов, налог уплачивает управляющая компания.

Налогообложению не подлежит земля, находящаяся во владении у лиц, обладающими правом собственности безвозмездного срочного использования или переданной им согласно арендному договору.

К объектам налогообложения приравниваются земельные участки, находящиеся в пределах муниципального образования (города федерального значения города Москвы, Санкт-Петербурга, Севастополя), на чьей территории введен налог.

Не считаются объектом налогообложения:

  • участки, которые были изъяты из оборота, согласно законодательству РФ;
  • участки, имеющие ограничения в обороте, площадь которых занята объектами, представляющими культурную или археологическую ценность для народов РФ; входящим в список всемирного культурного наследия, историко-культурных заказников; заповедниками;
  • земли, являющиеся частью лесного фонда;
  • участки, на территории которых располагаются объекты водного фонда;
  • земля, включенная в состав имущества многоквартирного жилого дома.

Главное различие рыночной и кадастровой стоимостей состоит в том, что определение рыночной цены имеет более обобщенный характер. На ее формирование влияют существующий спрос на рынке недвижимости.

Кадастровая стоимость определяется политикой цен каждого региона в отдельности. Еще одно важное различие – кадастровую цену устанавливает орган государственной власти, она определяет размер налога на недвижимое имущество.

Кадастровая стоимость всегда меньше рыночной. Но бывают случаи, когда две цены равнозначны. Если по результатам оценки было определено, что кадастровая стоимость больше рыночной, формируется повторную заявку для обращения в Росреестр или оспорить полученное заключение через судебные органы.

Если данные реестра разнятся с информацией кадастрового паспорта, у налогоплательщика есть сомнения по поводу установленного размера налога на землю, для решения спорных вопросов также обращаются в суд.

В этом видео можно узнать, чем отличается кадастровая стоимость от рыночной:

Касаясь вопроса взаимодействия рыночной и кадастровой стоимостей, стоит отметить, что кадастровая цена важна при определении рыночной. Но в то же время она не влияет на нее, а лишь в некоторой степени опирается.

Подтверждением этого факта служит то, что во время кадастровых расчетов уполномоченные специалисты принимают во внимание рыночные цены на недвижимость не по всей территории страны, а только в отдельной области или регионе.

Для чего нужна рыночная оценка земельных участков

Оценка земли служит различным целям. Так как значительная их доля участвует в гражданском обороте и приравнивается к товару (не теряя при этом статус важного природного ресурса) для эффективной работы рынка земли, рыночная оценка крайне важна.

Например, для установления стоимости во время заключения договора купли-продажи.

Опираясь на Земельный кодекс РФ, плата за использование участков земли – один из главных постулатов земельного законодательства. Принцип платности – это стимул для рациональной эксплуатации земли, ее сохранности, освоения, повышение уровня плодородности.

Основной метод его реализации – налогообложение. Чтобы корректно определить численную величину налога, используют универсальный базовый показатель – кадастровую стоимость. Налоговая нагрузка (плата за пользование землей) и ее оценка неразрывно связаны между собой.

Обладать сведениями необходимо в следующих случаях:

  • В процессе передачи участка в собственность по договору аренды или под залог;
  • При оформлении кредита;
  • В случае страхования;
  • Внесении земли в уставной капитал;
  • Вынесении управленческих решений;
  • Формировании бухгалтерской документации;
  • При изъятии земли в государственных целях;
  • Оценке имущества обанкротившегося лица;
  • Оценке имущества, переданного лицу на безвозмездной основе;
  • Анализе имущественных споров.

Федеральный закон 2022 года от 25 октября под номером 137-ФЗ гласит: если кадастровая стоимость земли не определена (для целей, приведенных в 65 статье ЗК РФ), используют нормативные цены. Это показатели, определяющие стоимость участка, основываясь на возможной прибыли, которую можно получить за установленный период окупаемости.

Отчет об установлении рыночной стоимости ЗУ

Итоговые результаты рыночной оценки участков земли напрямую зависят от выбранной методики. Вычисления по каждой из них могут дать разные итоговые суммы, которые и определяют диапазон цен, где находится рыночная стоимость земли.

Результатом расчетов стоимости земли является отчет, который оформляется в виде акта, содержащего заключение о проведенных исследованиях. Пример составления отчета можно прочитать здесь 

.

Подводя итог, можно утверждать, что сравнительный метод основывается на взаимосвязи между спросом и предложением, затратный метод – отражает интересы самого продавца, метод доходов – учитывает интересы всех участников рынка недвижимости.

17 Янв 2022      Виктория М.    
    477      

Уполномоченные органы, осуществляющие рыночную оценку земель

Процедура оценки – сложный процесс, зависящий от ряда условий и факторов. Это важный этап при покупке и продаже земельного участка для продавца и покупателя.

Данный вопрос решается путем обращения к уполномоченным специалистам-оценщикам, которые внесены в соответствующий реестр согласно Закону №135-ФЗ. Это могут быть специализированные компании или агенства недвижимости.

Когда договор заключен, определение рыночной цены земли уполномоченным лицом будет состоять из:

  • Анализа документации, подтверждающей права собственности;
  • Анализа информации, влияющей на итоговую стоимость земли;
  • Расчетов, определяющих возможную эффективную эксплуатацию земли;
  • Вычисления стоимости земли на основе различных методов;
  • Составления отчетности, содержащей исходную информацию, характеризующую земельный участок, итоговое заключение и конечную стоимость;
  • Передаче заказчику оценщиком технического отчета, в котором указывается актуальная цена.

В России их деятельность подлежит обязательной сертификации и регулируется органами государственной власти. Результаты подтверждаются официальной документацией, в которой четко обозначена рыночная цена и дата проведения процедуры.

Что это такое?

Оценка права аренды земли – список действий, направленный на установление подлинной стоимости прав аренды.

Оценка стоимости права аренды относительно сложная процедура. Рассматривая случай оценки материальных активов, как правило, мы оцениваем их состояние и проводим сравнение с похожими оценочными активами.

Процедура оценки стоимости права аренды проходит абсолютно не так. Оцениваются не материальные активы, а выгода от пользования землей длительный срок.

Оценкой таких объектов занимается оценщик. Для того чтобы воспользоваться его услугами, вам потребуется предоставить такие документы:

  1. Кадастровый план земельного объекта.
  2. Договор, заключенный с арендодателем.
  3. Информация о проведенных коммуникациях, а также инженерных системах.
  4. Данные о наличии каких либо долговых обязательств за участок, а также сведения о том, не находится ли он в залоге.
  5. Сведения о том, кто обратился за услугами оценщика, а именно: ФИО, паспортные данные, номер мобильного телефона.

Оценка права аренды может потребоваться и для переуступки этого права. Узнайте особенности процедуры

Какие методы используются?

Сравнения продаж

Находятся похожие объекты, изучается их полная информация: стоимость прав найма, условия по которым они предоставляются. После этого происходит сравнение по каждому критерию, находятся различия и после анализа рассчитывается цена права аренды.

Сравниваемые критерии:

  1. Время до истечения арендного срока.
  2. Размер ежемесячной платы по аренде.
  3. Возможность выкупить земельный объект арендатором.
  4. Возможность пролонгации договора.

Выделения

Требуется информация о цене арендных договоров аналогов оцениваемого объекта, либо же о стоимости предложений на рынке.

Метод выделения используют для вычета стоимости объекта без улучшений. Из стоимости объекта с улучшением вычитаем стоимость тех самых улучшений.

Распределения

С использованием данного метода происходит оценка права аренды земельного участка с застройкой.

Он проще, нежели метод выделения, так как не требуется делать вычет. Здесь используется принцип соотношения стоимости участка и застройки вместе к стоимости самой земли. Используя метод сравнения продаж мы просчитываем стоимость земли вместе с застройкой и умножаем на долю земли.

Чтобы вычислить долю, нужно найти аналогичные объекты и применить найденное соотношение на свой участок.

ВАЖНО! Метод не дает точных данных. Для более точной информации его нужно совмещать с другими источниками.

Капитализации

Для подсчета цены возможности найма требуется поделить чистый операционный доход на коэффициент капитализации. Коэффициент капитализации можно рассчитать разными методами (Ринг, Хоскольд).

В процессе просчета капитализации не забудьте учесть риски с вложениями денег, их рост.

Суть метода капитализации:

  1. Определение суммы дохода за установленный срок путем эффективного использования арендованной земли.
  2. Расчет коэффициента капитализации.
  3. Просчет стоимости возможности найма на рынке.

Остатка

Его применяют при создании на объекте доходных улучшений.

Суть метода:

  1. Расчет цены эксплуатированных улучшений.
  2. Расчет чистого дохода за установленный отрезок времени.
  3. Вычет цены эксплуатированных улучшений из цены прав аренды.

Предполагаемого использования

Используется с целью получить доход с прав аренды.

Суть метода:

  1. Определение суммы расходов, которые требуются для использования земли.
  2. Расчет доходов, которые вы получите при использовании.
  3. Просчет цены аренды с помощью дисконтирования доходов и расходов.

Земля уже много лет находится у вас в аренде и интересуетесь возможностью оформления собственности? Подробности приватизации есть здесь!

Сообщить об опечатке

Текст, который будет отправлен нашим редакторам:

Когда проводится оценка?

Оценка аренды земли проводится по инициативе владельца этого права или собственника земли в следующих случаях:

  • Сдача земли в аренду и переуступка аренды;
  • Кредитование под залог;
  • Инвестирование средств;
  • При покупке или продаже предприятия, имеющего право аренды земельных участков.

Если владелец участка желает узнать стоимость права его аренды, ему следует обратиться к оценщикам — специалистам с необходимой для проведения оценки квалификацией.

Они составляют подробный отчет, имеющий юридическую силу на протяжении полугода.

Оценщикам предоставляются такие документы, как свидетельство об официальной регистрации права на собственность, договор аренды, кадастровый паспорт участка (включающий в себя данные о площади, местонахождении участка, его прочих характеристиках), данные о наличии обременений (уже сданные в аренду участки, долговые обязательства).

Стоит отметить, что оценка рыночной стоимости проводится только для свободно отчуждаемого права, то есть такого права, которое возможно многократно перепродавать (сдавать участок в субаренду, делать переуступку). Имущество с ограничениями этого права рыночной стоимости не имеет.

Особенности составления отчета

Составляющийся по результатам оценки документ содержит следующие реквизиты:

  • ФИО автора документа (оценщика), вид документа, дата оценки и дата составления (не всегда совпадают);
  • Назначение оценки (для банка, для суда и т.д);
  • Величина, подлежащая оценке (рыночная стоимость права аренды);
  • Вид и подвид оцениваемого имущества, его наименование, местоположение, подробное описание;
  • Используемые способы и методы.

На первых страницах документа приводятся краткие сведения об имуществе и результате его оценки, выражаемом в стоимости его права аренды в рублях. Стоимость записывается цифрами и прописью.

Помимо этого, Методические рекомендации предписывают указание в отчете таких данных, как:

  • Сроки аренды;
  • Правомочия арендатора;
  • Размер арендной платы;
  • Данные о состоянии рынка недвижимости в регионе;
  • Основания для получения права аренды.

Документ в среднем занимает 40-50 страниц.

Средняя стоимость оценки земли составляет 5-7 тысяч рублей. Если имеется необходимость в оценке построек, то за это вносится отдельная плата, составляющая 1000-2000 рублей.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Юрист. Практика в сфере недвижимости, тудового права, семейного права, защите прав потребителей

Консультация. Звонок бесплатный
8 (800) 350-34-85

Adblock
detector

Общие принципы

Независимо от выбранного метода оценки всегда предполагается несколько базовых правовых принципов:

  • Стоимость права зависит от его полезности (выгоды) для приобретателя;
  • Если имеется несколько однородных по своей полезности объектов, то на рынке будет выбран самый дешевый;
  • Взаимодействие спроса и предложение оказывает влияние на стоимость;
  • Использование участка будет наиболее эффективным, то есть практически осуществимым, соответствующим нормам законодательства и при этом дающим максимальную выгоду.

Всего используются три общих подхода: сравнительный, затратный и доходный. Если какой-либо подход оказывается незадействованным в ходе оценки, уполномоченные лица обязаны обосновать это в отчете.
Каждому из подходов соответствуют определенные методы.

Методы оценки

Методы сравнения продаж, распределения и выделения составляют сравнительный подход. Методы капитализации продаж, предполагаемого использования и остатка составляют доходный подход. В методах остатка и выделения также используется затратный подход.

Общие факторы, влияющие на каждый из методов, представлены такими параметрами, как наличие коммуникаций (в т.ч инженерных) и возможность их проведения, виды использования участка, разрешенные собственником, потенциальный доход от их использования.

Метод сравнения продаж

Целесообразен в тех случаях, когда рынок имущества в регионе достаточно развит, а рассматриваемый земельный участок неспецифичен.

Собираются данные об аналогичных оцениваемому участку объектах, изучаются стоимости продаж их прав аренды, а также условия предоставления этих прав. Затем выделяются критерии сравнения, по которым находятся различия между участком и аналогами, определяются корректировки цен, которые даются различиями. Корректировки цен обобщаются, и на выходе получается стоимость права аренды.

Степень отличия аналогов определяется путем их прямого сравнения с объектом оценки. Корректировки цен определяются прямым сравнением доходом аналогов (если они отличаются только одним параметром), определением затрат, накладываемых изменением сравниваемого параметра, экспертным заключением.

Критерии, используемые для сравнения:

  • Время, оставшееся до истечения срока договора аренды;
  • Размер арендной платы;
  • Возможность выкупа участка арендатором;
  • Периодичность и порядок внесения арендной платы;
  • Возможность пролонгации договора.

Метод выделения

Целесообразен только при оценке права аренды застроенных участков.

Необходимо наличие информации о стоимости договоров аренды аналогов оцениваемого объекта, при их отсутствии — о стоимости предложений на рынке. Важно, чтобы имеющиеся улучшения и пристройки способствовали повышению пользы от использования участка, не снижали его стоимость.

Общая стоимость аренды единого объекта недвижимости (участок земли плюс пристройки и улучшения) определяется методом сравнения продаж: ищутся объекты-аналоги, находятся различия между ними, определяются корректировки цен по различиям. Метод выделения используется для определения стоимости самого земельного участка. Для этого из стоимости единого объекта вычитается стоимость улучшений участка.

Стоимость аренды улучшений может определяться как по цене проведения работ по их установке, так по характеристикам самих объектов улучшений. Эта сумма умножается на процент функционального, накопленного и экономического износов улучшений.

Метод распределения

С его помощью оцениваются права аренды участков с наличием застройки.

По сравнению с методом выделения он более прост, так как не требует подсчета стоимости застройки.

Вместо этого предполагается, что имеется универсальное для данного региона соотношение стоимости единого объекта (т.е стоимости земли и построек на ней) и стоимости земли. Методом сравнения продаж вычисляется общая стоимость единого объекта, после чего она умножается на предполагаемую долю в нем земельного участка.

Доля вычисляется через поиск аналогичных объектов, нахождение в них соотношения земельных участков и улучшений и перенос этого соотношения на оцениваемый участок.

Метод не дает точных данных, эффективность его самостоятельного использования низка, чаще всего он применяется для оценки данных, полученных с помощью более точных методов.

Метод капитализации

Главное условие применения — возможность получения регулярного периодичного дохода одинакового размера с права аренды. Метод используется и при росте доходов, но он должен быть стабильным.

Для расчета стоимости права аренды по методу капитализации необходимо провести деление чистого операционного дохода на коэффициент капитализации.
Чистый операционный доход — это действительный валовый доход за вычетом операционных расходов. Действительный валовой доход составляется из потенциального дохода от права аренды без учета потерь от недостаточного использования имеющихся в распоряжении ресурсов.

Коэффициент капитализации рассчитывается различными способами (методы Ринга и Хоскольда, методы рыночной выжимки и связанных инвестиций), но общая его суть заключается в выражении нормы прибыльности участка для арендатора. При расчете капитализации следует учитывать размер премии за риск, связанный с инвестициями в аренду, а также вероятные темпы увеличения дохода от них.

Таким образом, применение метода капитализации состоит в:

  • Определении размера доходов за определенный отрезок времени при условии эффективного использования арендованного участка;
  • Вычислении коэффициента капитализации;
  • Определении рыночной стоимости права аренды путем деления этих показателей.
    Для определения размера потенциальных доходов используется сравнительный подход.

Метод остатка

Применяется при возможности создания на участке доходных улучшений. Этот метод предполагает:

  • Определение стоимости эксплуатации улучшений;
  • Подсчет ЧОД за период времени;
  • Расчет стоимости права аренды всего участка через деления ЧОД на КП дохода;
  •  Вычитание стоимости эксплуатации улучшений из стоимости права аренды.

ЧОД рассчитывается так же, как и при использовании метода капитализации.

Метод предполагаемого использования

Применяется при возможности получения дохода с права аренды. Порядок действий:

  1. Определение структуры расходов (в том числе операционных), требуемых для использования участка с наибольшей эффективностью;
  2. Определение доходов, получаемых при таком использовании;
  3. Измерение ставки дисконтирования в соответствии с рисками инвестиции средств в приобретение права аренды;
  4. Вычисление стоимости аренды путем дисконтирования всех расходов и доходов.

Дисконтирование — это определение стоимости будущего денежного потока в текущий момент времени, связанного с правом аренды, с учетом всех влияющих на него факторов.

При проведении дисконтирования следует учитывать такие факторы, как длительность срока аренды и возможность ее пролонгации. В операционные расходы включается арендная плата.

В случае непогашения долгов за коммунальные услуги некоторые “удобства” могут быть отключены. Как узнать задолженность, вы можете прочитать здесь.

Как правило, стоимость аренды земель с/х назначения рассчитывается от кадастровой стоимости. О других способах расчета вы можете узнать из нашей статьи.

Понравилась статья? Поделиться с друзьями: